破解中国房地产调控困境_破解中国教育困境

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破解中国房地产调控困境

中共中央党校国际战略所世界经济室副主任 陈建奇

中国的房地产调控政策在新春伊始继续加力，2013年3月2日中国出台了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，强化对二套房的相关管控政策，同时提出对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%计征税收。但根据中国国家统计局2013年5月18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨的城市有67个，二手住宅价格环比上涨的城市有66个。房地产价格并未因调控加码而逆转，而且继续延续普涨格局，房地产仍然没有跳出“越调越涨”的怪圈，破解房地产调控困境成为当前中国社会各界关注的热点话题。

破解房地产调控困境

房地产市场陷入“越调越涨”的怪圈表明，本轮调控所倡导的抑制需求的政策思维亟待调整。不管是“限购、限贷”，还是20%的个税征收等持续严厉的需求管控措施，在市场交易主体理性应对及依赖土地财政的地方政府缺乏积极性付诸执行的背景下，政策效率日渐低下，房地产调控亟待创新思维。

房价高低是由市场供求决定的，住房供给不降低而需求不大幅增长才可能保障价格预期不持续上涨。尽管房地产调控陷入困境，但在持续加码的行政需求管控背景下，投机投资住房购买需求大幅增长缺乏基础，然而，与此相对应的是，供给调控则较为薄弱。住房市场供给大多取决于新房的供应，但新房受制于每年城市土地规划及住房建设规划的限制，新房供给没能呈现大幅上升，通过调控政策促使存量二手房出售供应增加成为当前改善住房供给市场的重要渠道。

然而，如何促使二手房售卖供给增长？这就取决于住房持有成本。当前的调控措施尚未触及住房持有环节的成本，在此情况下，如果房价上涨没有达到卖方的心理预期，那么他将选择继续持有以待未来行情。要改变这种状况，通过征收存量房产税是较为科学的办法，它使民众持有住房的成本增加甚至大幅飙升（比如征收高额的累进房产税），持有多套住房的居民自然希望尽快出售，从而增加房产出售的市场供应；同时，拥有住房的家庭也没有动力去多买住房，结果房价由于住房供给增加和需求抑制而有望逐步平稳甚至回落。基于如此简单的道理，为何政府迟迟未推房产税？一方面，房产税的开征面临着双重课税的嫌疑。现在住房均已经缴纳了土地出让金，政府再次征房产税被认为是二次征税，拥有住房的民众难以接受。另一方面，对存量房产全面开征房产税可能导致房价大幅暴跌，引起商业银行等金融机构住房贷款等相关资产大幅缩水，由此可能陷入困境或者爆发危机，政府可能被迫实施类似美国金融危机的超常规救助。

如何解决上述问题成为房地产调控的核心。当然，政策尽管面临困难，但也不是缺乏有效的办法。首先，可以考虑不对已经收取土地出让金的现有住房征房产税，同时，从目前开始新房不再收取土地出让金，未来对新购买的住房开征房产税。其次，房产税的征收实行严格的累进税率。对当前居民拥有住房的数量计入基数，为保障自主需求，拟对超过2套以上的新购买的房产征税，而且税率按照住房套数持续上升，可以根据房地产市场调控情况逐步微调房产税。第三，解决政府缺乏土地出让金的财政困境问题。逐步放开地方政府发债限制，允许政府通过市场以房产税的未来收益为基础发行地方政府债务，理论上70年的债务就可以将未来70年的房产税贴现到目前，以此实现与土地出让金相似的收入。

（注：本文仅代表作者观点，本文作者兼任北京大学国家发展研究院特约研究员）