楼市新政解答_楼市新政

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福州新版限购令出台 出手买房需注意几大变化

对已拥有1套住房的本市行政区域内的户籍家庭，以及能够提供在本市行政区域内1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在五城区内限购1套住房。

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在五城区内向其出售住房。

调整完善相关税收政策。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税。

3月2日，新国八条福州版细则公布，新版限购令下，你还有购房资格吗？现在买房需要特别留意些什么？针对读者反映较多的关键问题，连日来记者走访了售楼部、银行等相关部门，为读者答疑解惑。

A 购房流程

签合同前先开个人住房证明

新政规定下，如今购房流程复杂了一些。群升白马郡置业顾问郑雅英提醒，如今买房多了一道程序，如果是本市户口，无论是首次置业还是购买第二套房，买房前都要先到房地产交易中心开个人住房证明，开住房证明是为了确定购房者是否满足新政下的购房条件。不过，据记者了解，有部分开发商可以代购房者前往交易中心开证明，但其中所产生的费用由购房者支付。与此同时，置业顾问也会详细了解购房者的物业情况，包括物业类型、具体所在位置等，以帮助购房者确认是否具备购房条件。

B 首套房认定

八县“认贷不认房”，市区“认贷又认房”

在新政下，关于首套房的认定有区域之别。博仕后家园B区销售经理陈慈玉告诉记者，目前，福州市区的房地产交易登记中心数据和八县还未联网，因此购房者在八县一次性付款购买的房产，福州市区房地产交易登记中心查询不到，但如果之前是通过贷款在八县购买的房产，因为银行系统是全国联网的，如果再次申请贷款购房时，银行方面就能查询到。简单来说，首套房认定，八县房源“认贷不认房”，而市区房源“认贷又认房”。

C 八县不限购

有买房资格，不一定有贷款资格

按照此次福州版细则规定，八县属于福州行政区域，因此八县户籍的家庭来福州五城区买房，不算外地人。与此同时，随着“五城区内限购”的确定，限购区域也由此得到明确，包括闽侯、福清、长乐、连江等八县不实行限购。

但银行的相关工作人员提醒，目前银行暂停发放第三套房贷，虽然八县不限购，但有买房资格不一定有贷款资格。因为银行贷款认房又认贷，只要你拥有两套住房或者拥有过两套住房，即使卖了一套，但有贷款记录，就不一定能获得贷款，不过一次性付款买就没问题。

D 利率优惠

首套房贷利率优惠没了

在三套房贷款停闸，二套房贷款首付上调到六成、利率上浮10%这些严厉的调控政策相继出台之后，福州首套房贷优惠也暂停了。

9日，记者以购房者的身份致电四大国有银行以及一些主要的股份制商业银行，结果都被告知：首套房贷利率起码按基准起步，二套房贷，首付至少要60%，利率上浮10%-20%。

更出人意料的是，记者从一股份制商业银行相关人士处了解到，现在二套房贷都很难做了，去年下半年以来密集的几次金融机构存款准备金率上调，银行基本没有什么贷款额度了。

E 首套房贷要留意

利率调整，尽量选择来年起算

现在处于加息通道，银行界人士提醒，首次置业者在签订贷款合同时，要看清合同上的利率调整起算时间，最好选择从下一年度开始按新利率起算，这样可以节约些利息成本。

据记者了解，就现行的贷款合同来说，如果出现利率调整，新利率的起算时间一般由购房者自行选择。选择项有四个，分别是下月起算、下一年1月1日起算、下一年签约日起算、下季度起算，购房者可以自己选择。

F 房改房、福利分房

只要有产权，都算名下房产

很多购房者认为只有商品房才在新政的限制范围内，其实不然，置业顾问提醒，只要您名下拥有的房子具有产权证明就算是已有住房，不论是房改房还是之前单位的福利分房。

有这种情况的购房者，在购房之前一定要向开发商说明实情，如今首套房和二套房的信贷差异性很大。

据记者了解，如今各大银行都严格执行国家住房信贷政策，首套房全面执行基准利率，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

G 外地人购房

外地无贷款记录的房产，不计入套数

对外地户口的购房者而言，依然执行之前的限购政策，只要能提供在本市行政区域内1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的，在五城区内限购1套住房。置业顾问提醒，能提供1年以上所得税和社保证明的外地购房者在外地拥有的房产（无贷款记录）不计入套数，对在本市购买房产不受影响。

H 商业地产

不计入限购范围

此次新政的细化，都是针对住宅市场，并未对商业地产提出要求，因此所有拥有50年产权的商业项目将不计入限购范围。商业地产项目的首付比例不低于50%，而现行1.1或是

1.2的基准利率，业界人士普遍认为，在如今的政策下要投资楼市的话，商业地产不失为最佳选择。

不过，值得提醒的是，像别墅、联排、复式等拥有70年产权的房产都计入限购范围。新政答疑

购房新政“认房不认贷”，银行放贷“认房又认贷”

李先生问：现在新的房产政策出台是认房不认贷？而银行是认房又认贷，到底以哪个为准？

答：福州的房产新政限定的买房资格是认房不认贷，而银行限定的贷款资格是认房又认贷。因此，有买房资格不一定有贷款资格。

营业税5年时限从什么时候起算

林女士问：我有一套商品房，交易营业税5年的年限是从什么时候开始算的，从取得房产证还是签购房合同时开始算？

答：分两种情况：如果手上这套商品房是二手房交易购置的，那么从上次交易后、产权证办出之日起算；如果手上这套是一手房，那么营业税5年的年限从房产证办出之日或者契税缴纳日算起，两者采取孰先的原则。

本市户口家庭拥有两套房，卖1套还可买1套但不一定能贷到款

方小姐：我有两套房子，如果现在卖掉一套，想再买一套可以吗？以前有一套按揭过，贷款已付清。

答：按照福州细则规定，如果是本地户口居民，名下可拥有两套住房，以购房当时其名下拥有的住房套数计算，卖掉一套，还可以再买一套；但从贷款来说，认房又认贷，拥有过两套住房，不一定能取得贷款，如果一次性付款购买就没问题。