别墅转让税费_别墅税费

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别墅转让是否要缴纳土地增值税

广东省享受优惠政策普通住房的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。据此，问题所述别墅如不符合上述规定，即属于非普通住宅。

1、土地增值税：根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策在通知》（财税[2008]137号）的规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2、营业税：依据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）的规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。上述文件可在本站“税收政策法规库”的标题栏输入文件名称进行检索查阅。

依据国税发[2005]89号文和穗地税函[2005]133号文规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，当个人对外销售自购住房计征营业税时，房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间为该房产的购入时间，房屋产权证与契税完税证明上所注明的时间不一致时，按照孰先的原则处理。

3、城建税、教育费附加：按规定应缴纳营业税的，此外还应以营业税税额为计税依据分别缴纳城建税(7%)和教育费附加(3%)。

4、个人所得税：个人转让自有住房个人所得税的计征方法有如下两种：

据实征收。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发

[2006]108号）的有关规定执行。

核定征收。根据《关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》（穗地税发[2005]317号）的规定，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、第三十六条和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十九条的有关规定，凡个人转让房产过程中有出现下列情形之一的，实行核定征收：1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的；2.未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的；3.未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；4.申报房产成交价格低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格，又无正当理由的；5.个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；6.在办理个人所得税完税手续时，未按本通知第四点规定提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。实行核定征收按以下公式计算： 应纳税额＝个人转让房产收入额×应税所得率×20%。个人转让房产收入额一般按实际成交价格（指开具售房发票所载金额）确定；但纳税人申报的售房收入额低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格又无正当理由的，按房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格确定。个人转让住房适用的应税所得率为5%。

依据穗地税发[2005]317号文件的规定：个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。上述自用时间按下列原则确定：个人自用房屋的起点时间为（1）购买商品房的，以房屋产权证、契税完税证明上注明的时间或《商品房买卖合同》约定的交楼时间为准；（2）购买公有住房的，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期、《购买公房缴款明细表》上注明的缴款时间或房屋产权证上注明的时间为准；（3）自建住房的，以房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准；（4）个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋，以发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的自用时间为准。上述证明文件所注明的自用起点时间不一致的，按照孰先的原则确定自用时间。

5、印花税：根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。