西府函〔〕291号_给镇府说明函
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南宁市西乡塘区人民政府 南宁市旧区改建办公室关于五里亭一二街片区旧城改造项目实施
意见的函
西府函〔2010〕291号
南宁市国土资源局：
五里亭一二街片区已列入我市旧城改造范围。为推动项目的实施，我们启动了五里亭一二街片区旧改项目的前期工作，并对该项目前期调查情况进行了梳理，在认真分析拟改造片区内有关单位和住户的安置意向及多次现场踏勘的基础上，制定了《五里亭一二街片区旧城改造项目实施意见》，现随文呈附。请贵局按规定向市人民政府提出申请收回该项目土地使用权，并拟定该项目土地出让方案报市人民政府审定。
请给予大力支持为盼。
附：《五里亭一二街片区旧城改造项目实施意见》 南宁市旧区改建办公室 南宁市西乡塘区人民政府 二〇一〇年十二月九日
五里亭一二街片区旧城改造项目实施意见
目 录
一、项目可行性分析
（一）项目开发建设必要性
（二）目前南宁市房地产市场情况
（三）城区政府意见
（四）对项目改造规划的建议
（五）项目投资估算及经济分析
二、项目拆迁补偿安置意见
三、项目招商出让意见
（一）项目招商出让形式
（二）挂牌竞买的报价说明
（三）对该项目招商出让设定条件的建议 附录：
1、附录一：五里亭一二街片区旧改项目基本情况
2、附录二：五里亭一二街片区旧改项目房屋面积汇总表
一、项目可行性分析
（一）项目开发建设必要性
1、五里亭一二街片区位于大学东路，项目所在街区周边的城市碧园、嘉州华都、福满花园等开发小区已建成并投入使用，文化娱乐、餐饮服务、邮电通讯、医疗保健等配套齐全，基础设施十分完备，该区域已形成西乡塘区新兴的居住和商业中心区。而地处该区域的五里亭一二街片区内房屋建筑水平较低，物流企业、生产性企业和居民住宅区混杂其中，大型货车进出频繁，且片区内道路狭窄，没有公共绿地和开改空间，居住环境较差。因此，对该片区进行开发改造，不仅有利于优化企业产业结构，也将进一步完善该片区公建配套设施，从根本上改变居民的居住条件和生活环境，对调整区域产业布局，整合土地资源，带动该区域经济增长具有重要意义。
2、我市房地产市场持续平稳发展，具有吸引资金投入的良好环境。目前市政配套齐全的可出让的存量土地不多，市场供不应求，适度投放旧改地块可引导合理调整房地产市场结构，对促进我市房地产市场良性发展十分必要。
（二）城区政府意见
城区政府和有关单位经过多年的锻炼，已积累了城市建设拆迁改造的经验，具备了主动参与的积极性和组织实施旧改项目的能力。
（三）对项目改造规划的建议
1、项目具体改造范围
根据城市规划并有利于项目实施的原则，项目改造范围为五里亭新一街、五里亭一街、二街及南宁地区果品食杂公司、地区土产杂品总公司、市喜禾农资公司生活用地及周边地块。具体范围以规划部门确定的项目用地蓝线图为准。
2、项目规划设计条件
规划部门出具的项目规划设计条件为：容积率>4.0且≤5.0；建筑密度>25%且≤32%；绿地率>25%且≤30%；用地性质为居住，兼容性质为商业。
（五）项目投资估算及经济分析（仅供参考）
1、投资估算。按容积率5.0计，扣除小学用地,拟建总建筑面积约为375054.1平方米，其中商业面积（按占总面积10%计）37505.41方米，住宅（按占总面积90%计）337548.69平方米。经估算，项目建筑建安造价按1800元/平方米测算，小学校按1100元/平方米测算，工程
总造价为68175万元；拆迁安置补偿费约为60486.72万元；包括项目报建费、设计费、配套设施与绿化环境建设费、管理费用及财务费用等，项目投资总额共为162416.05万元，平均成本4330.47元/平方米。
2、经济分析。参照同类地段的开发项目的销售情况，将项目可销售部分全部进行出售测算。商业铺面按一层售价15000元/平方米、二层售价9000元/平方米计，住宅按平均售价为5600元/平方米计，项目开发总收入为230464万元，营业税为11523万元，土地增值税为14883.3万元。可实现利润34727.72万元，扣除25%的所得税净利润为26045.79万元。
项目税前投资利润率为21.38%，税后投资利润率为16.04%。项目在财务上可行。
总之，该项目社会效益、环境效益较为显著，全面启动该片区旧城改造项目的条件已基本成熟。
二、项目拆迁补偿安置意见
该片区用地范围内拟拆迁房屋117237.84平方米。由于该项目位于南宁市传统商业区，拆迁补偿安置等前期成本较高。同时，为充分照顾居民的居住习俗和生活、就业问题，应引导开发企业根据现行有关政策，按照“先安置、后拆迁、再建设”的原则，制定合理的拆迁安置补偿方案，保障拆迁当事人的合法利益。在项目实施过程中，应充分考虑改造范围内单位、居民的安置意向，合理调整产权调换和货币补偿所占比例，并保证用于产权调换或临时周转的安置房足额及时到位。
三、项目招商出让意见
（一）项目招商出让形式
根据国家对经营性土地出让的有关法规、政策，建议项目在合理确定土地挂牌底价的基础上，采取捆绑出让形式，通过挂牌的方式设定适当条件确定项目业主。
（二）挂牌竞买的报价说明
1、国有土地使用权出让金包括项目总用地范围内拆迁安置补偿费和土地出让金净收益。
2、报价仅指土地出让金净收益（总价）。若竞买人被确定为竞得人的，此报价即为成交地价款。
3、项目总用地范围内拆迁安置补偿费由竞得人取得拆迁人资格后与被拆迁人实际签订的拆迁安置补偿协议最终确定。因此，项目总用地范围内的拆迁安置补偿费不作为国有土地使用权出让金净收益调整的因素。
4、竞买人在确定报价前，应对拆迁安置补偿费的变化进行充分地估计和测算。
（三）根据该片区的实际情况，结合旧改项目招商出让的有关规定，建议对该项目招商出让设定条件如下：
1、竞买人须缴纳8000万元的竞买保证金至市土地交易中心指定的专用账户。竞买成交后，竞得人的8000万竞买保证金中有200万元转为成交履约保证金，剩余的7800万元竞买保证金自签订《旧城改造项目投资协议书》后七个工作日内退回（不计息）。未成交竞买人的竞买保证金在挂牌截止日期后三个工作日内如数退回（不计息）。
2、项目供地为待拆迁用地，该项目总用地范围内的土地及房屋拆迁安置补偿工作以及土地及房屋拆迁安置补偿费（地上地下）全部由竞得人负责。竞得人须在签署《国有土地使用权挂牌交易成交确认书》后的7天内，与南宁市城乡建设委员会签订《旧城改造项目投资协议书》，并按约定将38000万元人民币存入南宁市城乡建设委员会指定的专用账户，作为竞得人履行《旧城改造项目投资协议书》的履约保证金。竞得人按《旧城改造项目投资协议书》的约定办理拆迁许可证的，该履约保证金（不计利息）可转为相等数额的项目总用地范围内土地及房屋拆迁安置补偿费。
3、鉴于项目拆迁涉及教育单位、居民、企业，且拆迁面积较大，拆迁情况复杂，为保障项目拆迁工作的顺利实施，确保项目资金的落实，避免出现拆迁社会稳定问题，竞买人须在报名截止前提交该项目拆迁安置补偿预案及不少于项目履约保证金数额的银行资金证明，并经由南宁市城乡建设委员会组织有关部门审核通过后，竞买人方可参与下一阶段竞买活动。
4、项目涉及教育用地（五里亭第二小学），根据《南宁市中小学幼儿园用地保护条例》的规定，竞买人须在竞买成功后按规划重建校舍。重建校舍的权属无偿归还原权属单位。
5、项目竞得人须在项目范围内配建不少于12000平方米，且不少于150套的拆迁安置统筹用房并将产权无偿移交市城乡建委，由市城乡建委统筹安排（原则上用于项目所在城区内的拆迁项目）。项目开工建设 6
前拆迁安置统筹用房的具体位置需报市城乡建设委员会备案。拆迁安置统筹用房应达到同一项目普通商品住房的交付使用标准。
项目竞得人应合理安排项目内拆迁安置统筹用房的建设计划，不得置于最后单独建设。
6、待竞得人依法办理挂牌出让的土地上规划及拆迁等手续，并与该地块上的被拆迁人签订完拆迁补偿安置协议或拆迁完毕后，再与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。
7、竞得人须按《项目建设条件意见书》的规定开发建设。附录一
五里亭一二街片区旧改项目基本情况
一、地理位置
项目位于大学路南侧，西邻五里亭蔬菜批发市场，北邻北大物资机电市场，东北面是北大客运中心。
二、土地类别
该片区主要为国有划拨用地，片区总用地面积147.65亩，实际用地112.46亩。根据南宁市市区住宅、工业、商业用地级别图，住宅用地为三级地、商业用地为三级地、工业用地为二级地。
三、建筑现状
该片区现状建筑类型以砖混和砖木为主，有少量的框架和简易结构，总建筑面积约117237.84㎡,涉及176个门牌，433户，其中单位8个，私房167户，房改房196户，单位职工62户。
四、片区内主要单位情况
南宁市喜禾农资公司（生活区）、南宁地区果品食杂公司、南宁贤斌贸易公司、南宁地区土产杂品总公司、五里亭第二小学、西乡塘区环卫站、西乡塘区五里亭社区、南宁市住房局等8个企事业单位。
五、人防、文物及教育等特殊设施现状
1、文物情况：经西乡塘区政府和市文化局调查，目前暂未发现文物或其它古文化遗迹。
2、人防设施：经市人防办调查，片区范围内有旧人防工事3408㎡（广西南宁地区果品食杂公司旧人防地道2898㎡；新一街、一街、二街旧人防地道510㎡）。如需拆除旧人防工事的，须向市人防主管部门申请办理相关手续。
3、教育设施：片区范围内有五里亭第二小学。
六、土地抵押查封情况
该片区的土地抵押、查封情况，具体详见市国土资源局出具的宗地面积权属审核意见书。
七、项目前期总成本
根据西乡塘区人民政府提供的项目前期调查报告，经估算项目前期总成本约64074.11万元，按总用地147.65亩计,单位成本约133.96万元/亩；按实际可开发用地112.46亩计，单位成本约569.75万元/亩。
注：项目成功交易后，竞得人还须承担宗地交易费及土地契税。
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