商业地产发展趋势[推荐]_商业地产的发展趋势

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中国商业地产发展趋势

第一部分 概述

商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

随着房地产宏观调控对住宅的限购、限贷，众多地产商把目光转向了商业地产。仅2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。2013年2月22日，国家统计局发布2012年国民经济和社会发展统计公报。公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。

商业地产扎堆儿过量，已成不争的事实。眼下商业地产则可谓花开遍地，未来激烈的商业竞争态势暂且不表。商业地产却出现了一个怪象：开发商们感叹“招商难”，品牌商家却在抱怨“选址难”。这个怪象折射的，正是商业地产的“同质化”。目前，国内商业地产开发的产品形态一般均由“四菜一汤”构成：即写字楼+公寓+购物中心+商业街，而作为其核心的集中性商业购物中心的运作模式无非是主力店+次主力店+中小型店中店模式。

第二部分 未来主要发展趋势一、五年会面临行业洗牌

近日，中国商业地产行业发展论坛2013年会在武汉落幕。论坛由中国商业地产联盟发起，700多名来自全国各地的商业地产发展商、连锁商家等全产业链专业人士参加了论坛。

娃哈哈董事长兼总经理宗庆后认为，商业住宅的市场连续调控，以及实体经济运行压力的不断加大，使得众多的资本纷纷涌入商业地产领域，同质化现象日趋严重。他认为，小城市同样有商业地产开发的需求，大中小城市齐头并进。

中国商业地产联盟秘书长王永平认为，商业地产的发展判断可归纳为“行外乐观、行内悲观”八个字。一些餐饮、制造业觉得现在是商业地产的发展良机，但这个领域的从业者都会觉得目前的发展速度过快，存在一些问题，没涉足的企业需谨慎判断。

与会专家认为，从宏观市场来说，商业物业的供应增长速度远高于购买力的增速，市场没出现足够的扩容，五年内可能会面临行业洗牌。王永平指出，商业地产发展还有很多阻碍，1城市规划、发展不合理、不科学的商业规划，人才瓶颈，融资渠道缺失等都制约了商业地产的发展。

二、在低级城市落户

2012年的“十八大”对商业地产的影响主要有三点：提出工业化，信息化，城镇化，农村现代化。城镇化推动着商业地产物业，比如城市综合体，商业，文化的发展。市场发展的情况，城镇化对商业地产的意义，这也是“十八大”提出的重要政府方案方向，我们可以看到城镇化解决现有近 4亿城镇定居型人口的城市生活需求、2.8亿城镇流动人口的市民化需求及 1.2亿潜在农村转移人口新增需求；城镇化过程中也让农民逐渐会向中产阶级过渡消费潜力的售房会将成为零售企业未来得主要增长点。根据国家发改委规划预算，城镇化在未来十年可拉动40万亿人民币的投资，对一个县域经济繁荣，我们可以发现在城镇化政策领导下应推动县域商业地产的发展。

城镇化将为商业地产发展带来更多的机遇；总部在一线城市的开发商，他们很多项目也落在省会周边及一些3、4线城市。如万达进驻宜昌、襄樊；铜锣湾、家乐福进驻孝感；银泰集团在仙桃投资35亿元；雅阁集团度假酒店品牌挺进黄冈；中百集团几乎扩展到大部分县级城市等等。

案例：

1、湖北蕲春县棕盛商业广场暨李时珍商业步行街举行了隆重的奠基仪式。棕盛商业广场暨李时珍商业步行街用地面积40858平方米，总建筑面积183918 平方米，建成后将成为蕲春县最大的集购物、休闲、文化、旅游、高端住宅为一体的城市综合体项目，届时将引进华润苏果、大地数字影院、香港维港汇百货等大型商家。

2、团风县商业步行街2011年10月底开盘，总共3万方体量的商铺，均价1.1万/平米，去化率高达80%。

3、安徽无为县的建材城项目

三、发展势头将由“大跃进式”逐步转向稳中求进。

2012年，中央调低了宏观经济发展速度的目标，同时将继续执行从严的房地产调控政策，今年全国商业地产投资增速将会有所放缓。支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化，商业地产发展总体仍会保持一定增长。

四、行业自身发展方式由数量型转向质量型。

早期商业地产的行业竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，企业不惜代价引入一些大品牌作秀，而今已开始转向运营管理的竞争，企业更须重视内功。

五、开发商在整体招商中的议价能力下降。

各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、同质性高、集中入市，导致开发商招商中与商家的博弈能力下降，补贴商家装修费用、延长免租期、只采取销售扣点提成等状况可能更为普遍。

六、局部地区“商住倒挂”情况开始扭转。

在国外，同地段商业地产项目的租售价格通常高过住宅，而国内城市大多数是“商住倒挂”。在北京、上海等城市这种情况已经开始改变。2011年北京甲级写字楼租售价格暴涨，接近或超过同地段住宅。2012年“商住倒挂”现象将进一步转变，一方面住宅价格开始回归，另一方面商业项目品质开始提升，价值得以体现。

七、产品模式

商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。

（1）高端商业地产开发的主流模式——商业综合体

随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略，引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设，招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，这被认为是拉开了中国城市化进程的序幕，开启了中国城市综合体的发展。

做城市综合体，开发商需具备相当强的资金实力。“城市综合体”虽然具有很多优势，但并不是所有开发商都能开发此种产品，也不是所有城市都适合开发“城市综合体”，它对开发商和城市有着极高的要求。对城市来说，必须具备足够的终端消费能力；“城市综合体”要求有优越的地段、交通、商圈配套，因为几乎所有的“城市综合体”建筑都是建在一个城市的中心区域、核心位置，交通便利、商圈繁荣。

（2）中等规模的购物中心

虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥

无几，就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。

由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。中型购物中心一般为6--12万㎡。

（3）社区商业

社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。

（4）旅游地产

目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。

目前，中弘在吉林长白山、北京、湖北宜昌、山东微山湖、云南西双版纳、海南海口都进行了项目布局。每个项目都是一个大型的旅游综合体(休闲、商业、生态、娱乐、颐居等功能)，每个项目对周边辐射力达到100-150公里。

（5）具休闲功能的商业地产

据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有6 5％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。

（6）其他

从世界其他国家的成功项目来看，建筑形式及风格特色在很大程度上决定了商业地产对消费者吸引力的大小。但在目前的中国，发展商对商业地产项目的开发仅仅局限在招商上面，殊不知“主题特色”才是商业地产项目成功运营的基础。未来中国商业地产要朝两个方向发展。

1）挖掘地方文脉

目前中国大多数商业地产项目还是现代国际式或欧美风格，明显可以看到对本土特色的挖掘还远远不够。从发展的眼光来看，越是民族的才越是国际的。本土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同发展目标。历史文脉在商业地产项目中的传承也当仁不让，况且这也是其长久生命力的保证。上海新天地的成功，实际上就是对本土文化特色充分挖掘的成功。

2）重视商业地产的城市景观职能

商业地产产品的外在表现形式是各种建筑物、构筑物及广场和街道空间，其外观形式色彩的丰富性和多样性远胜其它单一的建筑类型，如写字楼、酒店、住宅等。因此，商业地产开发除了满足商业利用价值外，其对城市景观的影响是至关重要的，体现了经济价值和社会价值的统一。

八、产品特点-高端化、品牌化、现代化、精品化

外观时尚、品类齐全的商业中心受到消费者追捧。也体现商业地产的发展趋势：高端化、品牌化、现代化、精品化

首创置业董事长刘晓光表示，首创置业要打造的奥特莱斯产业综合体模式，不是单纯的奥特莱斯，更不是住宅，它将实现吃、喝、玩、乐、购等多种功能的融合。万达逐渐摸索出一套独特的商业模式，在国内外树立了良好的品牌形象，赢得了行业内外的高度认可，成为我国城市综合体投资与运营管理的先行者与领导者。