地下商业街分析1_地下商业街案例分析
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冷静地、客观地分析看待地下商业街开发热
理论探讨加入时间：2009-8-31 10:45:45
中国步行商业街工作委员会主任 韩健徽
去年开始，全国兴起了地下商业街开发热，河北省曾经是中国地道战的发源地，在石家庄市即将又拉开商业“地道战”的序幕。伴随着中国城市化的进程，城市立体化再开发进程和三维化发展模式的加快，使地下商业街成为我国城市商业开发的新热点。
一、我国商业街的发展趋势
从未来的发展趋势来看，一个从点到线、从线到面、从上到下的立体化商业格局将成为我国城市商业发展的趋势、无论地下商业街、地上商业步行街和商业街区纵观来看，全国商业街的发展趋势、大体呈现出这样几个方面：
一是呈现集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合一”的趋势；现在的商业街，已经远远突破了传统意义上只是买东西卖东西的概念。
二是呈现以商业、旅游、文化于一体的商旅文项目，成功的商业项目除了满足人们消费需要外，还已经成为一种生活方式、成为生活态度、一种享受，成为一种时尚。
三是呈现出以建筑形态街区化、空中、地上、地下立体化，经营业态多样化于一体的综合化趋势。从某种意义上讲，现在没有出现新的商业形态，只有商业概念的组合，最后达到一定的效果，不管叫什么的名称，不管什么业态，我们要把握住其内涵和素材。
四是呈现出集名街、名店、名品为一体的品牌化趋势，现在各地不仅仅是在做一条街，而是做品牌化商业街。
中国的地下商业街这几年逐步变热的发展趋势，其主要原因：一是人防工程的需要、平战结合的使用设施；二是地面上资源短缺，成为必然无奈的选择；三是很多城市交通恶化，需要从地上商业街过渡到地下商业街。
二、地下商业街开发的特点与难点
我们对地下商业街的认识逐步深入，在进行地下商业街开发建设之前、特别要冷静地、客观地分析看待地下商业街有什么特点：概括起来，有以下特点：
一是高成本、地下商业街的开发成本高于地上的两三倍，再加上一些设施，风、水、汽、耗能要按照不低于地上的标准来计算，成本要比地上高许多，因此所谓说地不要钱或少花钱，开发商只有在无偿使用或少量支付地价的情况才有可能实行低成本开发。
二是高难度。主要体现两个方面。第一方面经营的难度，目前从全国看成功的地下商业街成为死街，或藏污纳垢的地方。另一个难题是法律难度，开发地下商业街有没有产权，商户因没有产权，就不会购买，开发商要对投资者负责。
地下商业街开发难于地上商业街的建设，主要难在哪些方面；坦率的讲，几乎所有的人，包括经营者、消费者对地下有偏见，引导消费者改为喜欢地下商业街的购物习惯是一个极大地难题。
第一个难点：习惯性。有效地定位和业态开发，无论地下商业大厅或地下商业街和地下商业设施，如何搞活将人流引入地下，恐怕很难。目前看地下商业街的主要消费群体是打工者和中、低消费群体。
第二个难点：可视性。地下商业街的可视性就更加重要，在全国很多城市开发时对地下商业街没有重视可视性的问题，可视性在项目前期做好规划。
第三个难点：环境问题。一般来讲地下商业街层高问题处理不好，有压抑感觉；国外的地下商业街、和地上的不相上下，光线充足，光线甚至比地上还要充足，规划地下商业界的环境的要超过地上商业街。
第四个难点：导向性。地下商业街造价成本有相当一部分导向性、动线和进出口，要做到和地上一样。高度注意人流导向系统，地上地下人流避免人流重复交织，如：大连万达、沃尔玛要求顾客不重复地在卖场中进行选购，出入口很重要，强调对动线，注意宽阔的空间业态动线设计。
要注重软件的管理方面的问题，对已经开发成功地下商业街的要注意业态动线的软条件进行
设计，在国内比较好的动线设计典型事例如家乐福入场先到二层再到一层的动线十分成功。第五个难点：招商问题。地下商业街价值低，使招商比地上要难，地下商业街区有各种类型：一字型、十字型、非字型、井字型、国字型的布局。
三、认真分析地下商业街的成功因素
从国内商业街成功或不成功的街区典型的原因进行分析。总结国内很多城市地下商业街比较好的成功案例，大体在以下几种。
第一种是国际化特大城市的地上商业街比较容易成功。地下商业街是衡量一个城市国际化商业发展程度的重要标志；
第二种往往和交通枢纽连接在一起或融为一体的城市比较成功，如深圳地铁、香港地铁周围地下商业发达，石家庄的轻轨建成就将使地下商业街有一个大的发展。
第三种往往地上商圈发展比较发达，才能将地下商业街带动起来。
第四种自然条件非常极端的地方比较成功：如东北特别冷，南方比较热，能够有利于地下商业街的发展，相对比较而言，南方和东北发展地下商业街具备条件。
第五种特色突出的比较成功。特色是地下商业街成功的条件，目前在国内成功的地下商业街的定位十分有特色。定位是地下商业街成败的关键，一条地下商业街定位脱离不了区域环境、经济发展、人口资源、消费水平、市场机会等，也脱离不了项目的自身优势。
四、抓住定为原则，做好地下商业街开发经营
地下商业街开发离不开大环境但不是绝对的，例如80年代末的北京第一家商业专卖店恰恰开在地下，北京王府饭店。
地下商业街定位的第一个原则是区位性，在一个地方先抓市场空白，这个地方这个区域没有又是市场需要的空白点。
第二原则是专业性，专业化发展的原则，以专而全，外延部门要考虑，做一个项目的现代商业业态应注重其扩展性。
地下商业街面临着双重的困难，地下商业街与地下各种公益性设施，紧密结合的。这需要政
府在商业地下商业街开发中，政府要做的公共设施项目要做到位，企业要做好链接工作。地下商业街要与地下交通设施、地下停车场，商圈内成熟的大型商业设施有机结合在一起，注意与公益性的设施结合起来。
第三是综合性，地下商业街要注意综合性规划，一般地下商业街，都要具备有商业中心，交通枢纽和旅游景观的多种功能。
针对石家庄的地下商业街的开发热的状况，盲目的乐观和悲观都是不合适的，作为城市的发展，我们要用十年后的眼光来看待今天的事物。面对地下商业街发展的趋势，也面对着地下商业的先天不足，要冷静的分析，从大的方面来讲，要按国际化的标准规划，按中国国情去发展，要适合在本区域的特色，这样从宏观、中观、微观；长期、中期、短期来看，国内有一些城市地下商业街取得成功值得借鉴。像西安的世纪金花精品广场、哈尔滨的地下商业街、重庆江北观音桥地下商业街、济南泉城地下商城都不错。
总体来看，石家庄市场比较特殊，从地上商业看，特别很多外来商业，不管是洋的还是国内的进驻石家庄后，经营状况成功的不多，成为中国商业的“百慕大”。地下商业街会不会重蹈覆辙，应该引起足够的重视，认真看待。外来商业对石家庄的状况要认真调查，分析其人文环境、经济环境、社会环境。目前在建的、或规划中的地下商业街的开发一定要做好调查石家庄的市场情况，重点是整个地区、整个商圈的情况，未来一段时间，真正做到地下商业街与地上交通融为一体的，特别有信心，特别有实力，特别有特色的企业就会成功。要避免一哄而上的局面出现。祝愿石家庄的地下商业街能在21世纪成为“中国商业地道战”的新典型。
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