海南海口二手房子购买交易注意事项_二手房交易注意事项

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海南海口二手房子购买交易注意事项

海南森诺装饰工程有限公司

首先是过户，所谓过户就是通过正常程序，甲方将自己拥有物品交给乙方。房产过户具体就是由卖方将房产证交给买方，房产过户将产权从甲方转移到乙方。过户的费用：手续费4元/㎡，工本费50元，共有追加10元，如果不是开发商开发的商品房，如房改房、集资、安居、解困、经济适用房、集资都是要收取1％的土地收益金。

契税：首先要分是否是唯一一套住宅，这里对于买房而言，就是是否是二次购房，二次购房一律4％的契税征收，如果不是二次购房那么分以下几种情况。90㎡以下的房子，收取1％的契税；90㎡到144㎡之内的，收取2％的契税；如果是144㎡以上，那么收取4％的契税。

营业税：房产证未满五年，商品房一律按5.5％收取，五年以上免征；非普通住宅二年以内5.5％，二年以上差额*5.5％。

个人所得税：普通住宅如果是家庭唯一住宅免征，不是则总房款1％，非普通住宅收取20％的个人所得税。

土地增值税：这里对于非普通住宅而言的，如商铺、写字楼一般在总房款的30％至60％之间。

印花税： 5元/本

过户要带的证件；

买方要准备户口簿、身份证、婚育证明、收入证明、首次购房限购证明、未成年还需要父母或者其监护人到场。

这里要讲下，所谓的收入证明是由银行提供的，即银行流水。

卖方要准备户口簿、身份证、婚育证明、房产证、未成年需要父母或其监护人到场。如果是离异夫妻，在房产证上有夫妻双方签名，还需原夫妻双方到场而且携带离婚证明或者当地民政局出示的离婚协议证明、以及不动产发票、存量合同。

如果是国企卖房，那么要企业代码证、公司章程、营业执照、单位公章、法人代表公章、售房发票、委托书、土地证、董事会纪要以及国资委批文。

私营企业需要公司章程、董事会纪要、土地证、税务登记证、法人代表身份证及其复印件。

过户流程：

一、签订买卖双方合同，交纳定金或者违约金；

二、税务局核价；

三、到地税局交税（营业税、契税、个人所得税等）；

四、房产局托管（资金托管）；

五、交接水电煤有线电视以及钥匙和房产证；

六、如果贷款，需要办理他项证明，到银行贷款，这个下面会讲到；

七、银行放款，交接房屋。

现在讲讲贷款事宜，个人贷款分为三种，一种是商贷，商贷多种多样，有抵押、有按揭，但一般情况下都是按揭居多。

其他两种是公积金贷款和公积金商贷混合贷款。

贷款买房买方需要提供银行还款凭证、还款明细表、银行结清证明、房产证注销页面。

贷款手续费：评估费总房款0.3％，手续费300元，他项权费用50元贷款所需资料：客户身份证、户口簿、婚育证明、收入证明（包括个人单位出示的收入证明和银行账户流水）、抵押还需不动产证明、抵押登记很麻烦。如果是公积金贷款有两种情况，一种是省直公积金，还有一种是市直公积金。需要到办公室领取申请表，单位开章以及收入证明。

公积金贷款个人最高可贷30万，夫妻双方都有公积金可贷45万。而且一般房屋50㎡以上才可办理，50㎡以下的房屋贷款一般银行不予办理，对于二手房年限银行也有考虑，必须是92年以后的房子，而且二手房贷款最高不超过20年，一手房贷款不超过30年。

银行审批放款后，房屋方可交接。

这时候买方得到放款单，收件单，以及水单煤气有线电视单据和钥匙，就拥有其房屋的使用权了。

再说说房改房，房改房是由单位按照市场价、成本价、或者是标准价来建设给员工的房屋，员工并不一定完全拥有其房屋的所有权，二拥有其使用权，一

般是成本价的五年以后员工拥有其房屋，其购买的房子对于市场来说有了差价，所以需要补上这个差价。所以有1％的土地收益金和房产局评估差价，98年以前的房子，按照计价面积来算；98年以后的房子，按照实际面积算。

其中有几个不抄的情况，普通工人家庭85㎡-95㎡抄送，80㎡以下不抄； 处级别干部、90㎡以下不抄；

厅级别干部、110㎡以下不抄；

而且房改房还有个弊端，就是实际房龄问题，一般都是70年房产所有权，但实际房龄远远不止，特别是几经易手的房子，实际房龄需要到房产局查清。

另外贷款对于年龄也有限制，必须满十八周岁，而且男未过六十周岁，女未过五十五周岁。特殊也有男六十五周岁，否则银行担心无法还款。

抵押贷款一般个人办理不了，基本都是单位办理，需要他项权利证书、抵押登记、未在婚或者在婚证明、托管凭证、托管协议、银行卡、以及相关证明。公积金贷款省直公积金在桐城南路办理（合肥）。

除了一般过户之外，还有赠予、继承等特别的方式获得房屋所有权。赠予需要公证费4％、手续费300元、工本费50元。

继承就必须要所有直系亲属到场，然后在房产机构办理。

公证，不过户的情况，房产权利交给他人在公证处办理，费用合肥400元。双方要户口簿、身份证、房产证、双方到场、时效两年，两年后必须再次公证。

外地户口想要在市区买房，由于国家限购令，所以不贷款的情况需要出示两个月的社保证明；贷款需要一年以上（含一年）社保证明。

最后再讲讲一些房产业的知识：

公摊：KFS在开发房屋的时候，楼道等等都要算入面积的，只能每层每户都要平均摊到头上，所以叫公摊。公摊多层8％，小高层15％，高层在20％到25％。所以说为什么很多人想住多层，就是这个道理。

一般我们买房，基本上要涉及到容积率和绿化率，当然这个百度百科有现成的解释，就不讲了。除了南北通透的户型、采光、包括一些房产条款都会成为客户挑剔的理由，所以说购房并不是一件很容易的事情，高层、多层、小高层、超高层什么的也就不解释了，包括楼型啊、以及建筑结构什么的也不解释了，百度上都有，想要了解自己寻找。

景观层和扬尘层：6楼以上的都叫景观层，9楼到11楼之间是扬尘层，不过买房的人基本上都不知道。

就讲这么多了，写的有谬误，还望见谅！