房地产开发考试_房地产开发知识考试

房地产开发考试由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产开发知识考试”。

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用这项政府支付土地使用权出让金的行为。

房地产是一种稀缺的资源、重要的生产要素（如土地、厂房）和基本的生活资料（如住宅），是一种人们十分重视、十分珍惜的财产。

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居住环境的一种活动。

房地产区域结构是分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

房地产信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构核专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。

房地产资产管理是指为了满足物业所有者的短期和长期目标，对物业进行的贯穿于物业整个寿命周期的专业资产管理服务，其目标是在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的资本价值以及未来的发展潜力。容积率是指居住建筑面积密度。容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积 居住建筑密度是指居住建筑对居住用地的覆盖率。居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。

熟地指政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地

毛地是指政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地。

房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用这支持而持续上涨的过程及状态。

简答：

房地产市场的特征：市场供给的特点，市场需求的特点，市场交易的特点，市场价格的特点。

请分析房地产泡沫的产生原因：土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。

简述房地产形式的投资有哪些：房地产直接投资：房地产开发投资、房地产置业投资。房地产间接投资：购买住房抵押贷款证券、购买房地产开发企业的债券。

开发商获取土地的途径有哪些：土地使用权出让（招标出让国有土地使用权、拍卖出让国有土地使用权、挂牌出让国有土地使用权、协议出让国有土地使用权）、土地使用权转让、其他方式（土地使用权划拨、原有划拨土地上存量房地产土地使用权）

投资估算的开发项目的费用有哪些：土地费用估算（土地征用拆迁费、土地出让地价款、土地转让费、土地租用费、土地投资折价）、前期工程费、房屋开发费（建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费）、管理费、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费。

地产信托资金有哪几种类型，有什么区别：按REITs经营的物业类型划分，可以分成商业、工业或者住宅等类型的房地产投资信托。按照REITsk采用的投资策略划分，可将REITs分成权益型、抵押型、混合型三类。按发展股票的原则划分可分为开放式的REITs、封闭式REITs两类。按组织形态的不同划分可分成契约型REITs、公司型REITs两类。

在开发前提和预售阶段需获取五证，是哪五证，分别在哪个阶段：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

简述房地产项目管理中合同管理的作用：确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据。规定了合同双方在合同实施过程中的经济责任，利益和权益，是调节合同双方责权利关系的主要手段。履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同已经签订，则成为一个法律文件，具有法律约束力。一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制。是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据。房地产周期循环中每一个阶段的特征：

论述题：

房地产投资的系统风险和个别风险：系统风险（通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策性风险、政治风险、或然损失风险）、个别风险（收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险）

请说明房地产开发可行性研究内容有哪些：项目概况、开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定（土地调查、人口调查、建筑物调查、单位调查、管线调查、其他地下地上物的调查、制定拆迁计划、制定安置方案）、市场分析和建设规模的确定、规划设计方案的选择、资源供给条件分析、环境影响评价、项目开发组织机构的管理费用研究、开发建设计划的编制、项目经济及社会效益分析、结论及建议。

请说明房地产市场分析报告一般包括哪些内容：宏观因素分析、市场供求分析（供给分析（调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用状况，交通、基本建设投资等计划。分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异）、需求分析（需求预测、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析、市场购买者的产品功能需求）、竞争分析（列出与竞争有关项目的功能和特点、市场细分，明确拟建项目的目标使用者）、市场占有率分析）、相关因素分析。

（选作）房地产项目定价的方法和技巧有哪些：价格折扣与折让（期房折扣、现金折扣、数量折扣、职能折扣、季节折扣、折让）、心理定价（声望定价、尾数定价、吉祥数字定价、招徕定价）、差别定价（顾客差别定价，及开发商按不同的价格把同一物业租售给不同客户。形式差别定价，及开发商对不同形式的物业或单元制定不同的价格，但并不和他们各自的成本成比例。形象差别定价，及开发商对不同形象的物业制定不同的价格。地点差别定价，及开发商根据地点或位置的不同来制定不同的价格。时间差别定价，及开发商定价随年份、季节、月份或日期的变化而变化。）、产品组合定价（产品线定价、选择品定价、补充品定价，又叫附属品定价、产品束定价）