业主手册_业主服务手册
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业主手册
目 录
1、物业管理
2、管理人员、交费须知
4、房屋装修、装饰管理、房屋转让、转租管理、物资出入、用水管理
8、治安管理
9、电梯管理、交通管理、防火须知、清洁与垃圾处理、保修与维修
14、噪音扰民、商业用房管理
16、特约服务内容
17、常用电话5 6 7 10 11 12 13 15
物 业 管 理
伊真物业推行规范化、系统化、现代化的物业管理模式，发挥品牌优势，竭诚为广大住户提供细致入微最佳服务。
物业公司提供的服务包括：
（1）公共场所的卫生清洁（2）正常生活秩序的维护（3）公共场所的绿化（4）公共设施的维护（5）住户提出的在物业公司经营范围内的以及服务规约中约定的其它服务。
根据建设部有关文件规定：物业公司有权根据有关法规并结合实际情况制定本小区的物业管理办法和小区服务管理规约，并依照小区的物业管理办法和服务管理规约向住户提供服务及实施管理。因此，为了广大住户均能享受到我公司之最佳服务，请广大住户务必严格遵守小区的管理规定及有关法规、制度。
物业公司实行24小时值班制度和24小时安全巡视检查制度，住户如遇紧急事务或发现有可疑情况及人员时，除向有关部门报告外，均可向值班室报告，本公司当第一时间给予尽可能的援助或解决。
管理人员
为达到高水准的服务管理，物业公司人员包括服务管理员、工程技术人员、维修人员、安管人员、车管人员、绿化人员和保洁员等，他们都是本小区的社会公仆，是按岗位分工，按照物业公司指示工作，不可做任何私人性质的服务、严禁收受和索取小费及任何利益，恳请业主给予合作。
工作期间工作人员若不努力工作、不称职、不廉洁或有其它不规范行为，希望您向本公司投诉或提出建议，本公司客户服务中心在办公室地点设有服务咨询台，每天由专人负责收集，以便及时了解并解决您的有关问题。
交 费 须 知
本小区除天然气费、有线电视收视费需由住户自行到相关部门交纳外，其他费用：管理费、水费、电费、维修费、公共照明分摊（如楼梯照明、小区照明以及其他公共设施用电）等费用均由物业公司直接收取。
（一）各项费用收费标准： 按照政府规定执行。
若政府有新规定，则按新规定执行，恕难预先公告。
（二）交费时间：
本小区电费（本区域供电属二次供电）、水费采用卡式充值，住户除夜间以外，随时可以到物业办理此项业务。
管理费、公摊电费每三月交纳一次。（公摊电费每户每月承担3度）
（三）交费期限
每三个月的第一个月的1至30日为正常交费期，逾期视为欠费，按规约中的有关规定加收滞纳金。
（四）开始计费
自住户办理入住手续之日起，即开始计收各种费用，如（如：管理费、电费公摊等）住户不得以自己办理手续后未曾居住为由拒交上述费用。对于限期办理入住手续而仍未办理者。自期限的最后一天之次日开始计收以上费用。
房屋装修、装饰管理规定
为保障业主自身利益，维护小区全体业主的合法权益，保持小区的整体美观，统一及安全，使业主持有的物业保值、增值，物业管理公司根据建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理规定》及其它相关的法规、政策、并结合本小区的情况制定本规定，小区所有业主及装修单位，装修人员均应遵守下列规定：
1、在装修施工前，业主应携同装修施工单位负责人一同前往物业管理公司办理装修申报手续，并严格按照要求执行。
2、业主在办理入住手续时，需交纳装修保证金2000.00元/户，待住户正式搬家居住或装修完毕一年后，经小区管理人员核实未发现违反装修管理及“规约”之有关规定者，按约定期限全额退还保证金。
3、小区装修垃圾实行集中清运制，垃圾在小区指定统一地方堆放，不得随意乱倒。一经发现有乱倒行为者，收取垃圾清运费100—200元，从装修保证金中扣除。装修垃圾清运费每户承担500元，在办理入住时统一交纳。
4、装修期间电梯使用有偿服务：在办理入住时统一交纳。
5、、装修单位应具有《建筑企业装饰装修资质证书》方可在小区从事装修活动，施工前应到物业管理公司办理相关人员登记和出入手续，同时交纳装修施工押金2000元/户，装修工程完毕，经小区管理人员核实未发现违反装修管理及“规约”之有关规定，予以全额退款。
6、装修人员在物业管理公司办理登记手续时需携带装修人员身份证、一寸照片；经物业公司审核，给予办理《装修人员出入证》。装修人员出入小区(或在小区内停留)时，应佩戴《装修人员出入证》并服从管理人员的管理与监督。
7、装修人员应在指定的施工场所施工，否则物业管理公司将收回《装修人员出入证》并清离出小区。
8、为了不影响毗连业主的正常休息，物业服务公司将根据业主申请的装修内容，设定装修期限与装修时间，在这一期限内，业主的装修活动，应尽可能完毕，如特殊原由而需要延长的，应到物业管理公司办理延期手续。
装修时间：
每日上午：8：00—12：00，下午14：00—20：30 双 休 日：上午9：00—12：00，下午15：00—20：00 法定节假日：禁止装修
9、业主应对所聘请的装修单位人员的行为负责并加以约束，同时向物业服务公司出具承诺书，装修人员在装修期间，如有违反《房屋装饰装修管理规定》及《业主规约》和小区其他各项管理规定，并造成损失的，将由业主承担连带责任。
10、为保证小区安全，装修人员禁止在小区过夜，每晚20：30以后物业管理公司将安排工作人员进行巡视清场，凡发现在小区内留宿将予以清离，并收回《装修人员出入证》，如特殊原因，需要留人的，业主（或使用人）需写书面申请，报物业公司备案，并对留守人员的行为负连带责任。
11、业主及装修单位在进行工作时，无论搬运材料、工具或开展工程，均应特别注意，如造成配套公共设施、楼道墙面受到损坏，一切责任及修理、维修费用将由装修单位或业主承担。
12、业主在装修期间应及时清理装修垃圾，并禁止在楼道或梯间进行任何形式的加工（如：搅拌水泥、锯木板等），并禁止在公共场地、绿化地、楼道内堆放装修材料和装修垃圾。
13、在装修过程中，对于某个装修项目的装修规定不清楚时，请及时与物业服务公司取得联系，以免给您造成不便或不必要损失，更不能为一户之变，损大家之权益。
14、装修垃圾应由物业公司统一清运，按规定收取一部分费用。
15、严禁在楼道，楼梯间或小区道路等任何公共场所堆放或倾倒垃圾。在楼道口公共区域，如出现无主装修垃圾时，由该层装修户承担清运责任，两户或多户均在装修时，则共同承担。
16、业主或装修单位在装修过程中，应注意以下各条款：
（1）装修过程中，不得破坏或损坏楼体，梁、柱、承重墙，卫生间、厨房地面的防水层，对室内配套设施（包括上阀门，下水检查口，水表及其它相关设施，设备）应封包成活体，以便于日后正常维修与养护，天然气表、阀等设施严禁封包。
（2）装修过程中不得将残留的水泥砂浆、建筑涂料、油漆、橡胶水等倒入室内下水管道，以免造成堵塞。（3）在装修中，凡未经原设计单位或者相应资质等级的设计单位提出设计方案并报经物业服务公司批准，而擅自变动室内承重墙结构；擅自拆改供水、供暖、燃气管道及室内配套设施，将没有防水要求的房间或者阳台，改为卫生间、厨房间；擅自扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阴台、阳台的砖及混凝土墙体；损坏房屋原有设施；降低使用效果及其它影响建筑结构和使用安全的行为，均属违规装修。
（4）为了业主（或使用人）的安全及楼宇的外观统一，禁止安装室外设施，如外置式防护栏，花盆架，晾衣架，遮阳棚等。
（5）如业主需要安装的必须安装为内置式防护栏。
（6）因小区楼顶屋面及排烟、排气通道不具备太阳能热水器的安装、走线条件，故所有业主（或使用人）均不得安装太阳能热水器。
（7）业主在安装室外空调时，请务必在装修之前就计划好安装线路，并提前到物业公司办理有关手续，在获得批准后再按规定的位置和线路进行安装。
18、以上各项条款，业主（或使用人）、装修单位及装修人员均应遵守，如有违反以上条款，物业服务公司为维护全体业主的利益，将采取如下强制措施，所造成的一切损失均由业主（或使用人）自行承担。
（1）将装修单位及装修人员清离本小区并收回《装修人员出入证》。（2）没收违章装修工具。
（3）强制拆除，恢复原貌，限制该房屋功能的正常使用。（4）扣除装修保证金或装修施工押金。（5）赔偿所造成的一切经济损失。
（6）根据违反规定的轻重，业主（或使用人）、装修单位，交纳一定数额的违约金，违约金纳入小区公益事业建设。
20、本《房屋装饰装修管理规定》是《业主规约》的附件，同《业主规约》具有同等的效力。
房屋转让、转租管理规定
一、业主在转让房屋时，应带受让人一起到物业服务公司办理转让或费用清算手续，并签订新的《业主规约》，如受让方未在物业服务公司办理有关手续而造成经济损失，由受让人自行承担。
二、业主在将房屋出租或分配给其他人使用时，应在租赁合同签订之日内通知物业服务公司，办理出租或分配登记手续（承租人应向物业公司提供居民身份证复印件，照片等），并出具书面承诺书，当承租户欠各项费用时，由该业主支付所欠费用，否则，物业服务公司有权采取必要的措施进行处理。
三、业主有责任向承租人说明，在承租期间应遵守小区各项管理规定，不得在房屋内从事违反法律、法规的活动及影响毗连业主正常生活等行为，否则，物业服务公司有权请求政府相关部门进行处理或采取必要的措施。
物资出入管理规定
当住户乔迁新居时，请预先通知物业公司，以便安排有关入住手续、道路、停车等，住户可选择搬家时间，但为了方便着想，请选择小区内较少车辆和住户较少出入的时间进行，搬运时请与管理人员充分合作，并监督搬运人员勿粗心大意，最好将家私棱角用软细物质包装后搬运为宜，以免损坏家私和公共设施，并在搬运后，将包装废物清理干净。
为了保障小区住户家庭财产的安全，住户搬入物品时，须在门岗登记备案，然后由门岗值班人员于次日送交客户服务中心备案；住户从小区搬运物品时，须由搬运人持房主委托证明到客户服务中心办理物资出入手续，并领取《物资出入通行证》，在途径小区大门时交于值班人员，经核实后方可运出小区。对于未办理出入手续的，值班人员有权拒绝放行。
用水管理规定
为了更好地维护用水设施，使其功能得以正常发挥，住户入住之后，不得私自拆、卸水表、否则造成水表损坏、计量等问题时由住户承担一切责任。
在日常生活中，如住户发现自家水表无法正常计量（或不转）及无法识读时，请及时保修。对于明知自家水表不能正常计量（或不转）却不及时保修的，将依据住户的居住情况按10-15吨/月进行用水量估算。对于采用小流量流水（水表却不转）的住户，一经发现按窃水处理并交纳赔偿金50-200元。
根据有关规定，水表作为安装设施的一部分，其保修期为壹年，保修期过后水表出现问题由住户自行承担维修、更换费用。
最后请广大住户注意节约用水。
治安措施
本小区的社区治安工作由属地公安机关全权负责，物业公司同时设立安全管理部门，其职责是配合协助当地公安机关维护小区的治安，维持小区的正常工作和生活秩序（但不含人身、财产保险保管责任）。为保障住户家居和财产安全，特别提醒各住户：
1、住户进入小区应主动出示《业主卡》，配合工作人员做好非住户及闲杂人员严格登记工作。物品出入小区应办理有关手续并出具有客服中心签发的《物资出入通行证》。
2、业主（或使用人）应遵守户籍管理规定，暂住人员应到派出所申报登记。
3、住户外出请锁好门、关好窗，长时外出请委托亲友或邻居照看，以防不测，同时到物业公司进行登记，以便在您外出期间出现紧急情况时能及时与您取得联系。
4、发现可疑人员或可疑情况，请立即向小区管理人员反映并可拨打电话：＿＿＿＿＿＿＿＿或向110指挥中心报警。
5、防范措施、设施、设备、小区进出口以及安全服务的管理方式，物业公司有权根据需要进行调整和增减。
电梯使用管理规定
为保障电梯的正常使用与安全，更好地为业主服务，特作如下规定：
一、客梯
1、进入电梯内严禁吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物。
2、禁止儿童在电梯附近嬉戏玩耍，儿童乘电梯应由成人陪同。
3、不允许用客梯搬运货物、垃圾等，如特别需要应报经物业公司同意并派专人监督使用。
4、不允许装运易燃、易爆危险品。
5、不允许开启轿箱顶部的安全窗和安全门来装运物品。
6、轿箱内禁止动作粗野，只按使用之按钮，不可敲打按钮、撞击门板。
7、乘电梯时，不可将身体依靠轿门，进出门时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。
8、电梯出现下列情况，应及时报告物业公司：
1、门的开、关失去控制； ○
2、运行时有明显的速度异常； ○
3、运行时由异常的振动和响声； ○
4、有漏电现象； ○5 如乘坐电梯时遇到紧急事件，可通过电梯内的应急电话及时通知物业公司或维保单位。○
交通管理规定
为保持小区内道路畅通，进入小区的车辆必须按规定位置停放并交纳车位使用费（住户自用车辆请到安全管理部门办理登记手续，并按时交纳车位使用租费），所缴纳的费用仅为车位租用的资费，并不含保管资费，进入小区的车辆应减速行驶（时速均不得超过5km/H，特别是摩托车严禁在小区内飞车或轰鸣）不得鸣号，如损坏路面、草坪及其它公共设施应照价赔偿。
2.5吨以上及外来车辆未经允许一律不准进入小区。
小区对摩托车、自行车和人力三轮车实行集中保管，进入小区后请立即停入车库，严禁在小区内公共场所或楼道乱停、乱放。
对违反本小区有关安全管理规定，乱停、乱放、超速、超音或进入小区拒交车位使用费的车辆，物业公司有权责令其开出小区，不予在小区内停放并交纳最少30元的违约金。
敬请各位车主和住户给予密切合作。
防火须知
为了避免火警发生，各用户应注意以下几点：
1、要注意用电安全，严禁私拉、乱接和超负荷用电，一经发现物业公司有权拆除或令其恢复原状。小区内各种施工须严格按消防规程作业，动用明火需经安全管理部门批准。
2、小区内严禁燃放烟花爆竹并不得储藏易燃、易爆和化学物品以及其他可能对环境或住户造成影响的物品，一经发现物业公司有权令其立即搬出小区，并交纳违约金最少30元。
3、为了您和他人的安全，请爱护消防设备，对于擅自改动、破坏消防设施者，一经发现将追究责任人经济责任或法律责任。
4、如遇火灾发生，应采取以下措施：
1、保持镇静，如因燃气引起，应立即关闭天燃气管道和阀门，并向119报警，并通知邻居； ○
2、关闭好门窗，以防火势及烟雾漫延； ○
3、烟雾浓密时应尽量贴近地面，并以湿毛巾遮掩面部。○
5、如发现室内有大量天燃气泄漏时，不得开启和关闭电源开关。
清洁与垃圾处理
为了给大家创造一个干净、舒适而又宁静的生活环境，积极创建文明住宅小区、星级卫生清洁小区，小区设有专业卫生保洁队伍，负责小区公共场所的保洁和生活垃圾清运，但仍需住户的全力配合并按以下要求操作：
1、每天早上7：00-8：00，中午12：00-2：00将垃圾袋置于垃圾箱内。我公司将派人于每天早8：00-9：00，中午1：00-2：00定期收集。
2、严禁将带有明火的垃圾倒入垃圾箱，或在垃圾箱以及小区的任何地方燃烧垃圾。
3、为保持小区的环境卫生，请勿将垃圾、果皮、纸屑等抛出或丢弃于公共场所；请勿随地吐痰、大小便，须知此等行为亦为政府有关规定所禁止。
4、如将垃圾放于楼梯、过道、单元门口等非垃圾倾倒场所，物业公司将不负责清运，并责令责任人交纳违约金30元以上，请特别注意。
以上垃圾处理方式及要求仅限于生活垃圾的处理，装修及施工垃圾的处理详见“房屋装修管理规定”。
保修与维修
根据国家建设部有关文件，建筑物保修规定为：
1、土建工程的保修期限为二年（如墙体、墙面抹灰层脱落，墙面粉刷层爆皮、地面，瓷砖脱落，地面鼓起、开裂等）。
2、室内卫生间防水层保修期为五年（注：在住户未破坏地面抹灰层的情况下）。
3、电子防盗门及其系统的保修期按厂家执行三包，保修期过后由该系统之使用人共同承担维修、维护费用。
4、有线电视的故障处理由有线台负责；电话线路及宽带网故障由电信部门负责维修处理。
5、按照政府规定，小区实行二次供电；小区供电设施、设备由物业公司保障运行，小区以外的设施由供电局保障正常运行。如发生整幢楼、整个小区或整单元停电时，应及时联系物业公司进行抢修，因供电局系统原因将由供电局负责组织抢修。
由于特殊原因以下物品无保修期，但住户接受时必须完好。1灯管、灯泡；○2各种易碎品（如玻璃，瓷质洗脸盆，洗菜盆，坐便器、瓷砖等）3下水道疏通。因住户○；○使用不当造成的物品损坏亦无保修期。
保修期过后，物业公司将实行有偿维修服务，因此，请诸位住户务必在保修期内就将室内存在的维修问题进行报修。保修期自住户办理入住手续之日起开始计算（对于限期办理入住而在限期内仍未办理者，自公告发布限期办理入住的最后期限至次日开始计算）。
维修处理请参阅《住宅质量保证书》，但是在入住高峰期（自入住工作开展3个月内）、进入第一个星期出现暂不影响住户生活问题以及维修难度较大的大型维修项目，经与住户协商后可适当延长答复，维修时限（同时该答复维修时限须排除相关住户拒不配合的情况）。
噪音扰民
为维护安宁、美好的居住环境，各住户在收听广播、收看电视或在家中娱乐、聚会、卡拉OK时，请为邻居着想，尽量降低音量，勿作喧哗与大声喊叫，尤其是在深夜10点到早晨8点更应注意。如住户受到噪音扰民等，向物业公司或有关单位报告，物业公司当迅速协助平息。
各住户的车辆或单位车辆在进入小区行驶或停放时，禁止鸣笛或用喇叭叫人，并应注意处理好报警系统设定等。
商业用房管理
商业用户之业主（或使用人）须遵守以下管理规定：
（一）广告牌、灯箱的制作、安装：
所有商业用户之业主（或使用人）在需要制作并安装广告牌、灯箱、招牌等任何外挂物时，请务必先到物业公司办理相关制作、安装申请手续，在获得批准后再按照规定的尺寸、规格等制作安装。
对于未办理任何申请手续或不按规定要求安装的，物业公司有权限期整改或拆除，拒绝整改或拆除的，将采取强制措施进行处理。
（二）环境噪声及环境污染：
（1）未经物业公司同意，任何一位业主（或使用人）不得擅自在外墙上开洞或将烟筒伸出墙外，同时对于没有烟道的铺面，排放烟气必走烟道，没有烟道的铺面需安装排烟设施时，请安装成抽油烟机，严禁使用排气扇排放烟气，以免油污污染外墙，并请定期清洗玻璃及窗台。
（2）任何经营户均不得将音响搬出店外播放；由于本小区商业用房皆与住宅区毗连，因此所有商业房不得从事铝合金、钢件、木板等材料的切割，以免噪声扰民。
（3）经营户应当保持商铺周边外墙的美观、整洁及公用设施的畅通（包括室内消防设施），保持环境卫生。
（三）其他：
（1）任何经营户不得在商铺门前搭设任何形式的遮阳棚、凉棚等，不得将危险品带入商铺。（2）不得在商铺门口乱贴、乱挂宣传单、；不得在商铺门口乱堆、乱放、乱摆桌椅、货物、杂物、垃圾等。特别提示：
1商业用房之业主及使用人的一切商业行为、货品均应在该铺面大门以内，否则物业公司有权予以制止和○收缴。
2商务用户的装修及交费必须遵守《服务管理规约》及《房屋装修、装饰管理》的相关规定。○
特约服务内容
服务项目：
1、清洗抽油烟机
2、清洗厨具
3、擦玻璃
4、清洗卫生间
5、地板擦洗
6、清洗招牌
7、钟点工
8、应急服务
9、装潢设计
10、代办车票
11、房产代理
12、房屋租赁 特约服务属有偿服务，具体收费价格面议。
常用电话
物业管理服务热线：
物业维修：
物业投诉： 安全管理：
煤气报警电话： 火车站问事处： 汽车站问事处： 民航问事处： 保障维修电话： 匪警：110 火警：119 急救：120
业主手册 ***** ********************************************************************************************目 录一、致辞……………………………………………………......
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