房屋买卖合同纠纷解答_房屋买卖合同纠纷

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解答：我国法律关于购房定金的规定主要是《担保法》、《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的有关规定。

《担保法》中关于定金的有关规定摘录：

第89条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第90条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

第91条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《合同法》中关于定金的有关规定摘录：

第115条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第116条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于定金的有关规定摘录：

第4条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

通过上述《担保法》、《合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，可以归纳出我国法律关于购房定金的主要原则：

如果给付定金一方不履行约定义务，无权要求返还定金；如果收受定金的一方不履行约定义务，应当双倍返还定金。因不可归责于双方的事由，导致合同未能订立或合同不能履行的，收受定金的一方应当将定金返还给付订金的一方。

上述购房定金原则，看起来简单明了，只要将责任划分清楚，就可以套用法律规定来处理纠纷。但在实践中清楚地划分违约责任是件非常困难的事情，无论买卖双方谁违约，都会给自己找各种似是而非的理由，举出各种对自己有利的证据，证明自己没有违约，或对方违约在先，或因自身不可克服的原因，有些还有把责任推到第三方（中介）。总之，自己没有故意违约。因此在实践中，但对违约事实和情节的不同理解，会产生不同的法律后果。请看以下三个购房定金的案例。

案例

一、买卖双方签订了《购房定金协议》，并支付定金2万元，该房屋尚有银行贷款未还清，并设立了抵押。在协商《房屋买卖合同》的具体条款时，对由谁出资先行偿还银行贷款并注销抵押登记发生争议，最终诉至法院。法院根据查明的事实认为，双方对合同的理解不同，判决终止合同，原数返还定金2万元。

案例

二、买卖双方通过中介签订了《房屋买卖合同》，对房屋成交价，定金，首付款，尾款的数额和支付方式以及贷款申请、房产过户、和物业交接等事项作出了明确的约定，但没有对该房屋设立的抵押如何注销作出约定，在履行合同时卖房人认为，买房人应当按照约定时间支付首付款；买房人则认为，卖房人应当先将抵押注销，否则不具备过户条件，先支付首付款风险太大。法院判决卖房人有义务使出售房屋具备过户条件，否则即构成违约，判决双倍返还定金；

案例

三、买卖双方通过中介签订了《房屋买卖合同》，买房人支付5万定金了和部分房款25万元，共计30万元。后因房屋涨价卖房人毁约不卖房（中介出具了书面证明），买房人要求退还房款25万元并双倍返还定金10万元，共计35万元。卖房人同意退还30万元，但不同意双倍返还定金。买房人从中介处收回了卖房人退回的30万元房款（含5万元定金），然后起诉要求再返还5万元（即双倍返还定金）。法院认为，虽然有证据证明卖房人毁约不卖房，但没有证据证明买房人收回30万元房款时保留了双倍返还定金的要求，推定双方的纠纷已解决，没有判决双倍返还定金。

看了上述三个案例，大家可能会感到迷惑，为什么相似的情况判决结果不同，是不是法官或法院的水平有问题。上述案例都是作者在北京的法院办的案子，法官没有问题，之所以相似情况判决不同，是因为每个案件的证据不同，证明的事实不同，法院对违约事实的认定也不同，在此情况下判决结果不同是正常的。综上所述，购房定金问题的关键在于对案件事实及违约责任的认定。