资产评估 选择_资产评估的方法与选择
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1、资产评估的概念
专门的资产评估机构用专门的评估方法评出公允价值。
2、资产评估沿革的几个重要日期； 1993.12，中国资产评估协会成立；
1995.3，中国评估行业加入国际评估准则委员会； 1995.5，建立注册资产评估师制度。
3、注册资产评估师制度；
我国的注册资产评估师制度大致由注册资产评估师资格考试制度、注册资产评估师注册制度、注册资产评估师执业管理制度,以及注册资产评估师后续教育制度组成。
5、资产评估要素；
一是评估主体,二是评估客体,三是评估依据,四是评估目的,五是评估原则,六是评估程序,七是评估价值类型,八是评估途径与方法,九是资产评估假设,十是资产评估基准日。
6、资产评估种类；
按资产评估服务的对象及其对评估服务的要求分类,可具体分为评估、评估复核和评估咨询。按资产评估是否受限以及与是否运用了评估准则中的背离条款分类,可具体分为完整性评估和有限性评估。
7、资产评估功能；1）评价及评值功能2)管理的功能3)公证的功能。
8、资产评估机构类型；
第一是从评估主体的执业范围的角度划分,包括专营资产评估机构,专项资产评估机构和兼营性资产评估机构三种类型。（一般选此分类）
第二是资产评估主体的企业组织形式的角度划分,大致可包括合伙制资产评估机构和有限责任制资产评估机构。
9、资产评估一般原则和技术原则；
资产评估的一般原则：独立性、客观公正性、专业性
资产评估的经济技术原则(1)预期收益原则(2)供求原则(3)贡献原则(4)替代原则(5)估价日期原则
10、资产评估目的；
包括一般目的和特定目的。
资产评估一般目的或称资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。通常把资产业务对评估结果用途的具体要求，及其价值形式的基本要求称为资产评估的特定目的。
11、资产评估的主要业务；
(1)资产转让(2)企业兼并(3)企业出售(4)企业联营(5)股份经营(6)中外合资、合作(7)企业清算(8)抵押(9)担保(10)企业租赁(11)债务重组
12、资产评估假设；1）交易假设2）公开市场假设3）持续使用假设4）清算假设
13、公开市场条件；信息透明、交易自愿、竞争公平
14、资产评估价值类型划分；市场价值、非市场价值
1、评估的四大方法；市场法（途径）、收益法、成本法、清算法
2、市场法依据什么原则；替代原则
3、市场法的基本前提；其一是要有一个活跃的公开市场；
其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
4、市场法的基本程序；
1)选择参照物2)在评估对象与参照物之间选择比较因素
3)指标对比、量化差异 4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 5)综合分析确定评估结果
5、市场法的基本要素；（1）、参照物（2）可比指标
6、市场法的具体方法有哪些；P130
1)直接比较法(1)现行市价法(2)市价折扣法(3)功能价值类比法(4)价格指数法(5)成新率价格调整法
2)类比调整法(1)市场售价类比法(2)成本市价法(3)市盈率倍数法
8、三个基本要素；1)收益额；2)折现率；3)收益期限
12、成本法的基本前提：被评估资产处于继续使用状态
13、四个基本要素；1）资产的重置成本2)资产的有形损耗
3)资产的功能性陈旧贬值4)资产的经济性陈旧贬值
14、重置成本法的三个计算公式；P181
（1）重置成本法：重置成本=购买价+运杂费+安装调试费+其他必要费用（2）价格指数法：重置成本=资产账面原值×价格指数（价格指数=）（3）功能价值类比法：重置成本=×参照物重置成本（4）规模经济效益指数法：
18、功能性贬值的内容：功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值
1、房地产价值的三个层面的评估：土地评估、建筑物评估、房地产综合评估、土地权利的内容：土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。
3、地价与土地使用权的关系:土地使用权的价值就是土地的价值
4、土地使用权限：1）居住用地70年；2）工业用地50年；
3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4）商业、旅游、娱乐用地40年； 5）综合或其他用地50年
5、房地产评估的原则：1）合法性原则；2）最有效使用原则
6、楼面地价：土地价值和建筑物总面积的比率（注意：土地单价与楼面地价不是一回事）
7、容积率：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
8、三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。七通一平：指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。
9、影响房地产评估值的因素：
1）一般因素（指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。）
2）区域因素
3）个别因素（①土地的个别因素、②建筑物的个别因素）
10、一般因素的内容：①经济因素 ②社会因素 ③行政因素
11、区域因素的内容：繁华程度、交通状况、基础设施、环境
13、市场法评估房地产的四种方法：市场售价类比法、基准地价修正系数法、市场租金倍数法
14、售价类比法中可比因素的修正：交易情况、交易日期、房地产状况、容积率、土地使用权剩余使用年限等
15、基准地价：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土
地使用权单位面积平均价格。
16、标定地价：指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据，是清产核资中核定单位所占用地土地资产和股份制企业土地作价入股的标准；是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准；是划拔土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。
17、基准地价的组成：土地出让金、基础设施配套费、土地开发及其他费用
20、路线法：是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地,设定标准深度,求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街道上,此单价称为路线价,然后据此路线价,再配合深度指数表,用数学方法求算出临街该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。
21、路线价：是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地,设定标准深度,求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街道上,此单价称为路线价
23、房地产评估用收益法的两种方法：残余法、剩余法
24、收益法的三个基本要素：1收益能预测2风险能量化3房地产收益年限能确定
25、出租型房地产纯收益的计算公式：
正常收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入 有效毛租金=毛租金-空置损失-损失租金
26、折现率与资本化率的本质：折现率和资本化率是一种投资回报率
27、资本化率的估测方法：(1)市场租价比法(2)安全利率加上风险调整值法(3)各种投资收益率排序插入法(4)资金成本加权平均法
28、房地产重置成本内容：土地取得费用+房地产开发成本+管理费用+投资利息+销售税费＋正常利润
29、土地重置成本：土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益 30、利息的计算：=(地价+建筑费+专业费用)×利息率
31、剩余法公式：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费
1、机器设备的概念：机器设备包括设备、机器和装备。
本章所称的机器设备，是指特定主体拥有或控制的，用于生产、提供商品和服务、获取租金或管理等目的的机器、仪器、器械、装置以及附属于机器设备的特殊构筑物等资产。
2、机器设备的特征：
1）机器设备是一类可以长期使用的劳动手段，具有单位价值大，使用寿命长的特点。2）价值补偿和实物更新不一致。3）涉及专业门类多，工程技术性强。
4、机器设备市场法的修正要素：交易情况、品牌差异、功能差异、新旧程度、交易日期等
6、实体性评估的三种方法（机器设备）：1观察法2打分法3修复费用法
7、使用年限的测定方法：
（1）简单年限法（法定年限法、预期年限法—技术鉴定法、寿命年限平均法—加权平均法）（2）综合年限法
A．用价格指数法计算被评估设备的现行成本 B．扣减重复计算的原始成本,调整现行成本 C．计算加权投资成本
D．确定设备的综合已使用年限
1、无形资产的分类：
按可辨识程度分类：可辨识的无形资产、不可辨识的无形资产
2、可辨认无形资产与不可辨认无形资产的区别 可辨识的无形资产：可单独评估，依附于有形资产
不可辨识的无形资产：不可单独评估，依附于企业（商誉）
3、无形资产的特征：（1）可分性和共享性
（2）无形资产对有形资产的相对依附性
（3）无形资产的研制开发成本与其获利能力的弱对应性(4)无形资产的市场透明度定
4、无形资产是否存在的一般判断：（主要适用于续用性无形资产评估）其一，效益型 其二，排他性
5、无形资产收益法的计算公式
P=未来年超额利润×P/A
= 利润分成基数×无形资产利润分成率×P/A
