资产评估 市场法评估报告_市场法资产评估报告

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关于李科所有的位于贵阳市观山湖区体育路以南

云潭路以东中铁逸都国际A组团一期A-3栋

1单元1层1号房屋价格评估技术报告

一、评估对象概况

根据委托方提供的房屋调查表复印件资料显示：合同备案号：Y0146110；初次存档日期：2009-12-07；案件状态：办结；购房人：李科；证件号：***413；用途：住宅；面积：208.99㎡；付款方式：按揭；房开商：贵阳中铁置业有限公司；观山湖区体育路以南云潭路以东中铁逸都国际A组团一期A-3栋1单元1层1号。

据现场勘查，该小区绿化覆盖率较高，环境优美宜居。距金阳客车站较近，出行便捷，各种基础生活设施健全，区位及环境较好。

二、市场背景分析 贵州省会贵阳因位于境内贵山之南而得名，作为首个”国

家森林城市“和中国最佳避暑休闲城市，绿带环绕，风光旖旎，良好的生态、宜人的气候是贵阳的骄傲。贵阳是大西南重要的交通枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心和贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心。

贵阳市明确今后五年，要致力打造几大名片：全国生态文明城市、国家创新型城市、西部地区高新技术产业重要基地、区域性商贸物流会展中心、内陆开放型经济示范区、“爽爽的贵阳”旅游休闲度假胜地。良好的生态环境、适宜的居住条件、便利的招商政策，使贵阳的招商引资规模不断扩大、引进企业质量越来越好。

三、价格评估原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、时点原则

5、预期收益原则

6、客观、公正原则

7、综合分析原则

四、最高最佳使用分析

即在合法原则的前提下和工程技术水平允许的条件下，按评估对象的最佳使用状态进行评估，评估对象最有效用途为住宅，本次评估以保持现状为前提。

五、评估方法

根据评估对象的实际情况采用市场法进行评估。

六、评估过程

我司法鉴定所接受委托后，成立了价格鉴定小组，制定了价格鉴定程序和作业方案，在委托方、申请方相关人员的陪同下进行了现场勘察，房屋为毛坯房。

（一）交易案例比较

根据房地产交易中的替代原则，在同一供求圈内选取与评估对象房地产类似的贵阳市关山湖区住房交易案例A；贵阳市关山湖区住房交易案例B；贵阳市关山湖区住房交易案例C进行比较。详见表1。

（二）比较因素条件指数确定

根据表1所述情况进行系数修正，以评估标的的各因素条件为基础，将比较实例相应条件与评估标的相比较，确定相应的指数，各指数具体修正比例说明见表2，表3，表4。

（三）评估结果

采用算术平均法求取综合比准价格：

综合比准价格=（8140+8180+8254）/3=8192元/㎡ 总价=8192×208.99=1712046元

七、评估结果的确定

根据标的的现实情况，确定该标的在价格评估基准日的现实价格为¥1712046元（人民币壹佰柒拾壹万贰仟零肆拾陆元整）。

表1比较因素说明表

表2比较因素指数表