资产评估复习_资产评估总复习

资产评估复习由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“资产评估总复习”。

资产评估复习归纳

考试题型：

1.选择2.名词解释3.简答4.计算

名词解释：

1，资产评估：

资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2，资产评估价值类型：

资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式的归类，不同的价值类型从不同的角度反映资产的评估价值及其特征。其形成，不仅与引起资产评估的特定经济行为（资产评估特定目的）有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切的联系。划分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评估价值类型的目的。

3，资产评估假设：

资产评估假设就是依据有限事实，通过一系列推理，对所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明。主要包括交易假设，公开市场假设，持续使用假设，清算假设。

清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言，它是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。其首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态，通常要低于在公开市场假定前提下或持续使用前提下同样资产的评估值。4，市场价值：

资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上正常使用即最佳使用或最有可能使用个条件下所能实现的交换价值的估计值。一般要求，评估对象是明确的，包括资产承载的权益，评估师在整个评估过程中是以公开市场假设来设定资产评估所依据的市场条件的，并且以评估对象被正常使用、最佳使用或最有可能使用，达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态的，此外还要求评估师在资产评估过程中使用的数据均来自于市场。

5，重置成本：

简单地说就是资产的现行再取得成本。具体来电或包括复原重置成本以及更新重置成本两种。复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计规格及技术等，以现实价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

6，市场法

是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较火类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。它是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。

7，资产评估程序：

是指资产评估机构和人员在资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。主要包括以下环节：接受资产评估委托，明确相关事项；签订资产评估业务约定书；编制资产评估作业计划；资产勘察；搜集资产评估资料；评定估算；编制和提交

资产评估报告书；资产评估工作档案归档。

8，无形资产：（商标，商誉）

无形资产是由特定的主体所拥有或控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。

商标：是指企业在其生产经营的商品上或其提高的服务中使用的，以特殊的视觉、听觉、触觉、嗅觉等认知方式标记，并使之区别于其他企业所生产经营的同类商品或提供的同类服务的特殊标志。

商誉：是指企业给予地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，所获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益资本化的结果。

9，成本法：

成本途径是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除，从而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。10，容积率

指地块的建筑面积与地块总面积的比率。

简答题：

1，资产评估要素：

基本要素有：评估主体（从事资产评估的机构和人员）、评估客体（被评估的资产）、评估假设（资产评估设定的前提条件及假定前提等）、评估目的（资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途）、评估原则（资产评估的行为规范和技术规范）、评估程序（资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序）评估价值类型（评估结果按照其合理性指向所做的分类）、评估方法（资产评估所运用的特定技术）、资产评估基准日（资产评估依据的时间基点和资产评估结论对应的时点）、评估结论（资产评估结果）。2，经济技术原则：

资产评估的经济技术原则是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。他们为评估人员在执业过程中的专业判断提供技术依据和保证。从本质上讲，资产评估中的经济技术原则，是对市场定价过程中使用过的经济学原理和相关法则的抽象和概括。主要包括，预期收益原则，供求原则，贡献原则，替代原则，评估时点原则。

3，房地产评估的假设开发法：

是将评估对象房地产预期开发完成后的价值，减去未来正常的开发成本利润和税费等，一次确定评估对象价值的方法。主要适用待开发土地，包括生地、毛地、熟地；在建工程，主要指各类未完工的建筑工程项目；可装修改造或可改变用途的旧房。公式为：待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-开发利润-销售税费。

4，土地特性

土地特性主要包括自然特性和经济特性。前者包括：土地位置的固定性，土地资源的不可再生性，土地质量的差异性，土地效用的永续性。后者包括：土地供给的稀缺性，土地产权的可垄断性，土地用途的广泛性，土地效益的级差性。

5，市场法基本程序

主要有：1）选择参照物、通常参照物应选择3个以上。2）在评估对象与参照物之间选择比较因素、应考虑的有资产的功能，资产的实体特征和质量，市场条件，交易条件。3）指标对比、量化差异。根据前面所选定的对比指标，在参照物级评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。5）综合分析确定评估结果。

6，影响无形资产的主要因素：

主要有：1）无形资产本身状况。包括无形资产的适用性和先进性；安全可靠性和配套性；评估时无形资产所处的经济寿命阶段；受法律保护的程度或自我保护程度；保密性与扩散情况；研制开发成本及宣传成本。2）转让内容和条件。内容主要应考虑无形资产转让的是所有权还是其他权利，条件主要考虑转让方式、已转让次数、已转让地区范围、转让时的附带条件以及转让费支付方式等。3）无形资产受让方及无形资产附着体的情况。受让方引进或取得无形资产后的生产经营方案、规划及生产经营规模，受让方利用无形资产的能力和程度，以及利用无形资产的投资利润率、投资回收期等都会影响无形资产的评估价值。4）无形资产转让时的外部因素。主要包括无形资产的市场供求关系及同行业或同种类无形资产的竞争情况包括被评估无形资产的市场占有率和市场影响力；同行业无形资产转让特许使用费标准；市场变化可能带来的不确定性及风险；国家的产业政策、行业发展规划及地区发展政策对无形资产使用的影响等。

7，资产评估报告书的作用

资产评估报告的作用：1）资产评估报告书最被评估资产提供较为全民啊、客观的价值判断和专业意见，是委托方进行资产业务的重要作价依据。2）资产评估报告书既是资产评估机构的产品，同时又是反映和体现资产评估机构工作情况、明确委托方和评估机构及有关方面责任的依据。3）资产评估报告书是行业自律管理组织及有关部门审核资产评估机构执业质量和水平的重要标的和依据。4）资产评估报告书及其形成过程是建立评估档案的主要载体和来源。

计算题：

大计算：

1.机器设备——加权平均年限法

2.房地产评估——市场法

3.商誉评估——隔差法

4.无形资产——分成率法

小计算

1.土地资本化率：房产资本化率，土地资本化率，房地产资本化率

2.评估卡车：简单加减

3.土地价值：已使用年限，未使用年限

4.容积率：地价修正

5.经济型贬值：未来损失；净损失（税率）

6.功能性贬值：净损失

7.市场法评估：A,B,C,求D价格直接乘以权重

8.无形资产：最低收益额Y=重置成本净值*转让成本分摊率+转让的机会成本

1、被评估设备购建于2000年1月1日，账面价值为800,000元，2008年1月1日对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）设备价格逐年上升为8%；（2）该设备与更新后的新设备相比，在完成相同生产任务的前提下，月人工成本高3,000元；每年多耗电10万度，每度电的价格为0.45元（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为25%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的60%，（5）经技术检测，该设备尚可使用5年；（6）预计评估基准日后设备利用率为80%。根据上述条件，估测该设备的评估值。（50分）

2.某被评估资产年设计生产能力为20000台，因市场疲软，实际利用率只有70%，若每台利润为100元，该企业为正常纳税企业，预计该状况还需持续3年，若折现率为10%，试计算经济性贬值率和经济性贬值额。(25分）

3.某可比交易实例成交地价为7000元/平方米，剩余使用年期为35年，若待估宗地出让年期为40年，容积率为3，土地资本化率为7%，假设其它条件相同，试估算该宗土地的价值和楼面地价。（25分）