商业地产定位操作模式_商业地产定位模式
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商业地产定位操作模式
商业地产定位操作模式
创新操作1：商场定位核心--市场调研
影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。
调研种类 所需资料/研究范围
商圈研究 对项目所在的商圈做出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种、人流状况、与交通状况及其购买力。
消费者研究 对消费者的消费习惯、收入、偏好等做调研
投资客户研究 对投资客户所投资的商铺，做基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等
竞争对手研究 包括竞争项目面积，基本状况及竞争者研究等
商圈研究
1、城市发展状况：包括GDP指
2、数，3、人口分布，4、产业结构等等。
5、项目所在区域商贸状况：包括商品交易状况，6、恩格尔系数，7、居民收入及消费构成等。
8、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流；研究范围包括：人流数量，9、停留时间，10、每次消费，11、对不同
12、类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。
13、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，14、商圈内的其他竞争项目等。
终端消费者研究
15、消费习惯：考虑南北地域的差异性，16、不同
17、宗教，18、不同
19、民族，20、不同
21、年龄，22、性别等。
23、逛商场频度：是影响商场人流的关键。
24、偏爱商场：包括寻找消费者偏爱程度高的商场吸引点，25、及其原因。
26、对项目上圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。
投资客户研究
27、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。
28、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
29、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、辐射范围等。竞争对手研究
30、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优势、劣势等。
31、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。创新操作2：商业地产定位标准流程
商场开发的第一要素是“地段”，第二要素是定位。
商业地产的成功开发不仅仅看地头，最主要的应该看好整个商场的市场定位和经营主题，经营定为能否与周边消费群的层次吻合。据广州上下九路的某某商场、北京路的某某商场成交情况反映：有8成半以上买商铺的是为了投资。整个商场的定位和经营将直接影响到投资者的投资回报
创新操作3：成功商业地产定位操作工具
商业地产定位操作模式
商业地产定位操作模式
工具1：目标市场定位
区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围；
客户群定位：在商圈范围确定之后，根据区域产业结构、行业发展态势，确定客户群。
超级消费群定位：通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。
商场消费群分析的三个层次
层次1 顾客的基本情况层次，包括性别、年龄、文化程度、职业、婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标，在统计分析中称为社会学因素。层次2 行为反应层次，主要调查顾客商场消费的一般行为状况。
层次3 动机层次，主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。
工具2：商场功能定位
现代商场已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。现代商场通常体现如下四大功能：
购物功能：体现于商场商品品种、档次上，购物功能是商场最基本功能；
休闲功能：在现代大型商场中，休闲功能往往被当作商场的附加功能加以设置； 娱乐功能：体现于各类游玩活动，如电玩、电影城、儿童游玩区等等； 服务功能：主要体现于商场物管和商场客户经营主体服务两方面。
工具3：商场特色定位
大众化定位
若商场项目所在商圈内有足够消费群、客户群，没有激烈竞争，采用大众化经营定位，可以取得稳定收益，投资经营风险小。
特色化定位
主要体现在：一是商场特色主题；二是特色服务。
工具4：经营方式定位
根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素考虑采用哪种经营方式，按实际情况，一般可以采用自营、招租、委托经营管理三种方式。经营方式定位要点： 要点1：投资资金回收期预测
项目资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一项目中去； 要点2：项目收益效果预测
收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择最优方案。要点3：经济走势分析
通过包括利率走势、投资回报率等分析，判断采取何种经营方式；
要点4：风险比较分析
分析商场不同经营方式所带来的风险几率、大小等。
要点5：统一管理
商场实行统一管理，能有效维护商场日常经营秩序。
工具5：商场业态定位
商场业态定位要考虑产业结构、消费群结构、需求动向等因素。商场有如下七种业态：
1、综合商场：特点是经营较大、经营品种较为丰富，2、包括日用品、食品、服
3、装、皮具、化妆品、首饰、精品等。
4、主题商场：如电脑商场、家具商场、儿童商场等，5、其特点是经营品种限于一定主题。
6、超级市场：其特点是采用开放经营的方式，7、通常毛利率较低，8、顾客购物频率高于其它业态的商场，9、因此客流量相对较高。经营品种主要是家庭日常必需品，10、顾客自选购物。
1）大型超市：其特点是单店规模较大、品种齐全，2）以经营国产及合资产品为主，3）以当地居民为主要服4）务对象，5）满足顾客日常生活一站式购物的需要，6）如沃尔玛、家乐福、新一佳、好又多等。
7）便民式超市，8）其特点是单店规模较小、分店较多，9）主要经营食品和日常生活必需品，10）如民润、华润万11）方、惠康金田、百佳等。
11、百货与超市相结合的业态
特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保商场整体毛利率，把两者的优势有机地结合起来。
12、连锁专卖场
13、街铺
工具6：商场规模定位
商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场的规模也并非越大越好，适当的规模才能达到经营的最优，商场规模定位，要考虑以下因素： 商品品种对商场规模的制约
我国现有商品品种约70万种，而一个商场所能经营的品种往往只占很小比例，而对于走特色化经营路线的商场，可供选择的商品种类就更少。若商场规模过大，可能造成品种重复。
顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约
消费者逛商场疲劳度指数
购物时间 ≤3小时
步速 30-40米/分钟
步行距离 7500米
商圈购买力对商场规模的制约
购买力决定规模公式：
规模=商圈购买力－圈内竞争分流购买力
商场单位面积保本销售额
商场购买力取决于商圈人口及其消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和消费习惯有关；竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次、经营能力、经营范围等方面的差异程度有关。
商场单位面积的保本销售额与其经营成本和经营毛利率有关。
工具7：商场形象定位
商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。商场形象可以通过CIS系统加以塑造并传达给消费者。如下三种形式表现商场形象：
通过商场建筑外观来表现，如建筑形状、结构、颜色等。
通过顾客对卖场购物气氛表现，如场内购物环境、卖场布局设计、橱窗设计、形象展示、POP广告等。
通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式表现。
工具8：定位方法的确定
商场定位方法
方法一 采用错位交*论证，按照不同定位重点，综合各定位要素错位交*论证。寻求定位支互斥点
方法二 综合商场项目运作不同阶段，定位侧重点随之而变
方法三 超级分析定位，要从客户角度进行消费群分析，定位才能更到位，为以后商场营销运作做基础。
方法四 动态定位，商场定位根据商场动态运作，适时调整，灌于动态理念
