文登市上半年房地产市场分析报告_文登房地产市场
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文登市2011年上半年房地产市场分析报告-文登房管
文登市2011年上半年房地产市场分析报告发布日期：2011年7月28日
在2010年“国十条”与“国五条”未达到预期效果之后，今年1月26日，国务院又公布了八条最新楼市调控政策。“新国八条”以限贷、限购、提高税收为重点，成为我国房地产发展史上最严厉的调控政策。在运行大环境整体偏紧的情况下，我市房地产市场虽然也受到了一定的影响，但总体上依然保持了平稳健康发展的态势。
一、上半年我市房地产市场总体情况
(一)房地产交易情况
1、从我市商品房预销售网上备案系统的统计来看，上半年，我市共成交商品房6948套，成交面积66.46万平方米，成交金额20.65亿元，同比分别增长1-%、-3%和17%。但需要特别说明的是，由于受外地人限贷政策的影响，很多外地购房人都采取了一次性付款的方式购买商品房。而对一次性付款购房的，因为不需要办理抵押贷款手续，不少开发商未进行网上签约备案。例如，上半年南海网上签约的商品房仅有1214套、11.13万平方米，而据了解实际成交量远大于这一数字。如果将这部分商品房计算在内，我市上半年商品房成交量同比应该还有一定幅度的增长。
上半年，共办理房屋抵押登记4986件，抵押面积238万平方米，抵押金额60亿元，贷款额32亿元，同比分别增长-19%、12%、25%和22%。其中个人住房抵押贷款4851件，面积88万平方米，抵押金额19亿元，贷款额11亿元，同比分别增长-19%、-20%、-6%和-16%。
2、据统计，上半年，威海市区（含市直、高区、经区、工业新区、环翠区，下同）商品房成交量为11363套，107.16万平方米，同比分别上涨了2.35%和
6.47%；荣成市商品房成交量为3132套，33.22万平方米，同比分别增长了-20.80%和-15.71%；乳山市商品房成交量为11199套，81.93万平方米，同比分别增长了-34%和-39%。横向来看，我市商品房市场增速要远远好于荣成、乳山两市。
(二)商品房成交价格
上半年，我市商品房平均成交价格为3904元/平方米，商品住房的平均成交价格为3632元/平方米。威海市区6月份商品房均价为5598元/平方米，商品住房平均价格为5129元/平方米；荣成市6月份商品房均价为4900元/平方米，商品住房均价为4600元/平方米；乳山市6月份商品房平均价格为3610元/平方米，商品住房均价为3546元/平方米。
(三)商品房存销比
存销比是指在一个周期内，商品房库存量与单月平均销量的比值，是用来反映商品即时库存状况的相对数。从我市房地产交易数字管理平台的统计情况来看，我市今年上半年商品房的可售房源为27239套。按照月均销量1500套计算，我市今年上半年商品房存销比约为18。也就是说，按照今年上半年的销售速度，在不增加市场楼盘供给的情况下，需要18个月才能消化目前所有的商品房房源。从全国其他城市来看，今年上半年宁波商品房存销比已达到29个月，杭州达到22个月，上海达到13个月，北京达到了15个月。另外，深圳、武汉、苏州等城市商品房库存消化周期均已超过15个月。
(四)商品房外销情况
商品房预销售网上备案系统显示，上半年，共外销商品房3267套(一季度为
1342套)，30.76万平方米(一季度为12.38万平方米)，成交金额11.09亿元(一季度为4.97亿元)，同比分别增长了10%、12%和27%。外销量占成交总量的比例为53.7%(一季度为44.4%)，比去年全年42%的外销比例高出了9.3个百分点。如果将成交但未签约的计算在内，这一比例还会有一定提高。外销量前10名的地市分别是：黑龙江哈尔滨166套，黑龙江大庆86套，上海72套，浙江宁波71套，福建泉州60套，黑龙江齐齐哈尔55套，黑龙江佳木斯54套，浙江绍兴42套，北京41套，黑龙江牡丹江40套，黑龙江鸡西40套。
(五)开发商资金情况
通过对商品房在建工程抵押数据及抽样调查数据进行综合分析，约有三分之一左右的开发商已经出现了资金链紧张的问题。反映在数据上，今年上半年，共有21家开发商以在建商品房办理了在建工程抵押登记，贷款5亿多元用于项目后续建设。这两个数据分别是去年同期的1.5倍和1.7倍。
二、房地产市场主要指标分析
(一)商品房成交量一季度走软二季度走强
与去年相比，今年一季度我市商品房成交量同比下降了22%，而二季度则同比上升了20%。
1、综合来看，上半年。影响商品房成交量上行的因素主要有3点：(1)国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，决定将二套房首付比例提高至6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。(2)外地人限贷政策仍在延续，各大商业银行“打擦边球”为购房人发放个人住房信贷的行为被严厉禁止。尽管一些地方性商业银行利用自身信贷审批较灵活的特点加大了商品房信贷力度，但仍不足以弥补四大商业银行留下的巨大缺口。(3)国家对一二线大中城市的调控在购房人中间造成了比较浓厚的观望情绪。
2、二季度商品房成交量的快速回升主要得益于：(1)我市不断加大城市品牌宣传力度，“中国长寿之乡，滨海养生之都”的城市品牌的影响力正在逐步提升。特别是有124个城市参加的养生资源推介大会在我市召开会，文登养生房已经成为越来越多外地人的选择。(2)蓝区国家战略的确立使更多外地人越来越看好我市巨大的发展潜力和上升空间，纷纷前来投资置业。(3)尽管市场中有一定的观望情绪，但部分本地的新增性、改善性住房需求还是得到了一定程度上的有效释放。
(二)商品房结构调整加速成交价格平稳上行
尽管上半年商品房成交面积同比下降了1个百分点，但成交金额却上升了17个百分点，比较直观地反映出了商品房成交价格的升势。主要原因有：
1、开发成本方面的原因。（1）土地价格稳步上涨。整体上看，与2010年上半年相比，市区土地价格稳中有升，南海土地价格提高了5-10个百分点。（2）建材价格上涨迅速，水泥、钢材等主要建材的价格涨幅较快较大。（3）高层楼盘所占比例大幅提高。上半年，高层楼盘成交量已经接近总成交量的40%。而高层楼盘的建设成本较多层楼盘每平方要高出300-500元左右。（4）小区整体档次不断提高。开发商在小区景观营造、绿化美化、配套设施方面的投入大幅增加。例如宝安江南城，上述成本已经基本接近于楼面建设成本。
2、价格比较方面的原因。虽然经过连续多年的上涨，但相对其他地区，我市商品房的价格整体较低。就购房资金而言，它总是通过流动尽可能寻找性能与价格的最佳契合点；而资金的流动又将各地的价格信息带动扩散，使相似性能的商品房的价格逐渐趋于一致。目前，像青岛、烟台下辖的县、市，商品房价格超
过10000元/平方米大关的比比皆是。相比之下，我市商品房性能与之基本没有差距，商品房价格目标性趋高是资源配置的必然结果。可以预见，我市与这些县市在商品房价格上的差距将逐年变小。
3、政策环境方面的原因。1月4日，国务院正式批复山东省海洋蓝色经济区。我市是除青岛西海岸和潍北之外的三个核心区之一，发展潜力巨大。目前，南海商品房的平均价格达到了4282元/平方米，部分楼盘的销售均价格达到了6000元/平方米，别墅售价达到了14000元/平方米。这对我市商品房整体价格的上涨形成了较大的拉动。
综合来看，虽然我市商品房价格出现了一定幅度的上涨，但基本处于合理平稳上涨的范围之内，楼盘供应结构性调整是价格上涨的最重要的原因，基本不存在投机性购房导致的房价上涨。
(三)商品房外销增加市场活力外销比例快速回升
2010年，我市商品房外销比例为42%；今年一季度外销率开始反弹，达到了44.4%；二季度商外销率则达到了61%，整个上半年为53.7%。二季度的反弹进一步印证了一季度分析报告关于外销将开始恢复较快增长的预测。出现这种趋势主要有以下原因：
1、限购范围不断扩大。目前，除北京、上海、海口、青岛等一二线大中城市外，不少其他二、三线城市也都发布了限购令，禁止一人购买多套商品房(例如山东省，除济南、青岛，泰安也出台了限购政策)。游走于这些城市的房地产资金逐步脱离这些城市并将触角伸向三四线城市。
2、上半年，我市全力打响养生房的市场品牌，利用我市独特的山、海、泉等资源，推出海景房、水景房、山居房、温泉房等养生房系列。同时，利用好市房地产协会、旅游协会这两个平台，在开发商与外地销售代理商、旅行社之间牵线搭桥，将房地产营销植入旅游线路，全面扩大了外销范围。
(四)房产一二级市场相辅相成紧密联动
上半年，我市共成交存量房1732套、24.13万平方米，同比分别增长了20%和15%。而荣成市的成交量为1673套、21.23万平方米，同比分别增长了-2%和-6.3%；乳山市的成交量为1389套、11.68万平方米，同比分别增长了-15%和-22%。存量房成交量是改善性住房需求的一个重要指标，代表的基本都是本地的刚性需求，即有房居民将老房出售后再到市场上购买新房，形成了较好的一、二级市场的联动。这种联动体现了区域内房地产市场发展的均衡性和可持续性，以及对外部政策变化（如宏观调控）较强的耐受力。
(五)商品房存销比低于预期但销售压力渐现
针对宏观调整政策频出的外部大环境，年初时预计我市上半年商品房的存销比将在15左右，实际情况略高于该预期。主要有以下几个方面的原因：
1、一、二月份是我市销售房销售的绝对淡季，成交量都未超过1000套。特别是二月份，仅成交商品房570多套，拖了月均销量的后腿。
2、在统计的可售房源中，有不少房源已经成交但开发商与购房人未网上签订买卖合同，因为无法准确剔除这部分数据，导致可售房源数量有些虚大，导致存销比较高。
如果兼顾这两个原因加以修正，15的存销比较为科学。
(六)销售增速低于开发增速导致开发商资金链条紧张
从对开发商的调研情况来看，不少开发商都反映资金链条较为紧张。经分析，主要有3个方面的原因：
1、资金总量方面的原因。据了解，今年上半年，我市新开工商品房153万平方米，同比增长了67%，而同期商品房销售额只增长了17%，相差了50个百分点。而市场中新增开发资金却无法与新增的50%的市场规模相匹配，这是造成开发商资金链条相对紧张的主要原因。
2、资金流动方面的原因。今年上半年，我市商品房销售增速放缓，使开发商资金回拢速度明显下降。
3、贷币政策方面的原因。今年以来，经过两次加息，开发商用于房地产开发的信贷资金成本有了明显提高。
三、三季度我市房地产市场发展预测
一季度的分析报告就指出，商品房成交量的季节变化较大，成交量一般都会呈现出中间高两头低的“弓形曲线”。二季度房地产市场的走势已经对此尽做了事实认证。二季度，商品房成交量较一季度增长了28%，基本可以确认为房地产市场调控以来单季度成交量的拐点。而房地产市场一直就有“金九银十铁七铜八”之说，因此，预计三季度房地产市场将会出现量价齐升的局面。
(一)预计商品房市场投放量将大幅增加
进入三季度后，商品房将纷纷达到预售条件，进入集中投放时期。预计整个三季度商品房的市场投放量将达到整个上半年的80%以上，甚至与上半年基本持平。也就是说，三季度获得预售许可的商品房的数量有可能达到或超过100万平方米。
(二)预计商品房成交量将出现较大幅度增长
随着我市与多方战略合作的相继展开和走向深入，蓝区建设将呈现出几何加速的态势。而房地产业作为南海新区的支柱产业，蓝区建设为其提供了千载难逢的历史机遇。另外，限购令在全国一二三线城市实施的范围不断扩大，对于这些城市中的房地产投资资金来说，寻找新的投资地域已成为其必然的选择；对于在这些城市中已有住房的居民来说，到外地购房置业也已成为一种发展趋势。作为四线城市，我市在地理位置、气候环境、商品房性价比等方面都具有无可比拟的优势，必将吸引越来越多的外地资金流入我市房地产市场，增加市场流动性和交易活力。另外，我市仍处在城市化加快发展的进程中，本地刚性需求保持强劲。这些都成为我市房地产市场发展的重大利好因素。再加上商品房销售旺季的到来，三季度商品房销售量将有可能出现大幅上扬的趋势。
(三)预计商品房价格将稳中略增
综合来看，土地成本、建设成本、楼盘结构调整仍是影响我市商品房价格指标的三大主要因素。三个指标中，土地成本、建设成本、高层楼盘（高档小区）所占比重目前均处于上升通道之中。这就决定了我市三季度的商品房均价不会出现一二线大中城市逐步回落的情况。
(四)预计商品房存销率将保持在15左右
三季度，在商品房市场投放量与成交量都出现较大增长的情况下，商品房存销率会保持动态平衡，围绕15这一均线进行上下振动，并且振幅一般不会超过±3。
(五)预计开发商资金紧张的情况将得到一定缓解
随着商品房销售量的增加，开发商资金回拢数量将提高，资金回拢速度将加快。并且，经过上半年集中全力开发建设之后，开发商将逐步把主要精力放在商品房营销上，预计开发建设投入也会有一定的减少。这都将使开发商的资金压力变小。
四、促进房地产市场发展的建议
1、加强监管，严防风险。住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。鉴于我市的房地产市场规模不断扩大，交易日趋活跃，正处于加速上升期，为维护市场秩序，防止开发商卷款逃走形成烂尾楼，保障购房人合法权益，应尽快推出商品房预售资金监管工作，防范商品房交易风险。从全国其他城市来看，不少都出现过开发商卷款逃走的问题。而一旦出现这样的问题，处理善后及恢复形象的成本通常都会非常高。
2、合理规划，有序发展。在宏观调控一步步深入的情况下，全国各地二、三线城市限购的越来越多。因此，要合理制定我市房地产市场整体规划，注意发展节奏，如果房地产价格上涨过快，很容易就会成为下一个调控目标。要在总体上保持我市房地产市场量价齐升的情况下，以促进量的提高为主，避免房价持续大幅波动。
3、搞好定位，适销对路。虽然上半年房地产市场价升量平，未达到量价齐升的理想效果，部分开发商的楼盘销售出现了一些问题，但也有像人和国际、卓达香水海、宝安江南城、倪氏清岛湾等一批销售情况十分理想的楼盘。特别是二季度泰鑫房地产的山语绿城项目，开盘前的晚上即有群众排队购房，首日成交90多套。这有力地说明了搞好市场调研、抓好项目定位、扩大项目宣传、房子适销对路的重要性。
4、树立品牌，提升档次。强化城市推介的长效机制，不断提高我市的知名度、美誉度，使人居、养生、长寿、蓝区等理念成为商品房外销重要支撑，成为我市商品房的独特诉求点。继续充分利用好各种论坛、展会，吸引高端开发商来我市投资，通过移植高端开发商的文化理念、投资理念、价值理念和营销理念等，提高我市房地产开发的整体水平。
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