高端物业考察重点_物业公司考察报告

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高端物业考察重点

本次针对参观的龙湖与绿城的项目一方面根据两家公司的特点制定了针对性学习的地方同时根据我项目的发展阶段制定了具体的学习考察方案。龙湖重点：质量体系的建设与后期管理

绿城重点：物业管理公司的架构、运作体系、人员培训、业务模式、费用管理方面的学习。

一、基础物业管理

1、基础物业方面

1.1别墅社区的基本服务内容及特色服务之处 1.2物业费的定价及包含的项目

1.3针对别墅社区的特点物业费的收取方式，如是按照月收、季度还是整年预收？对于长期空置的业主物业费如何收取？

1.4社区绿地或利用社区公共空间进行经营的把握及收入分配 1.5项目都需要缴纳哪些保险

1.6对于业主装修问题怎样管理,精装花园如何保护？外立面的保护？

2、人力资源

2.1、别墅社区物业的基本人员架构

2.2、项目人员费用在当地的平均水平（需参照五星级酒店水平）

2.3、项目针对不同的岗位是否有比较灵活的用工方式,如何规避现实的法律风险 2.4、项目人力成本占物业费的比重

3、财务方面

3.1财务管理系统对运营方面的支持 3.2财务管理软件平台的建设有无好的方案

4、企业文化建设

4.1企业文化是如何建设与表现的4.2、后台区域（员工宿舍、员工餐厅、办公区域）的管理形式

二、项目运营管理

1、安全方面

1.1主出入口进行的安全筛查一般进行哪些项目,是否会安排金属探测、防爆探测装置？ 1.2大型园区对讲机在人员配备上如何配比？对讲机的频道如何设置比较科学 1.3大型园区对讲机基站的设立

1.4大型豪华别墅项目在安全技术方面的层级关系以及是如何让业主感觉到安心的？ 1.5在安全技术方面有哪些是物业公司为保障项目运作而可以新增加.的技术手段? 1.6园区安全人员单人巡逻所用的交通工具，晚间巡逻可采用的单人巡逻配套器具的选择 1.7巡逻犬品种的选择及训练

2、交通系统

2.1大型社区公共便民交通采取何种方式？费用如何取舍

2.2业主私人车位停满后如何解决后续停车问题，有无比较好的管控方案 2.3对于公共停车场物业如何管理，如何平衡业主车辆与车位的关系。2.4大型（特种）车辆进出的管理（主要考虑对路面的破坏）2.5对于较脏的车辆进出园区有无冲洗方案

2.6后期对路面出现破坏的修复及管理方案，对园区柏油路面的日常维护

3、绿化&水系管理

3.1对于业主家的绿化如何服务于管理？一户家出现病虫害时应该如何预防连续感染 3.2绿化管理一般采取何种方式（外包、技术外包、自己管理），相互之间有何优劣？ 3.3采取不同的绿化管理方式对于苗木补种、技术顾问的区别

3.4公共水系如何进行专业化管理？对于水系内的植物的种植、水内生物的养殖对水系所产生积极影响的方案 3.5公共水系与绿化用水之间有无好的平衡关系

3.6绿化消杀与水系消杀如何协调，如何最大限度保证园区的公共卫生（四害）

4、工程管理

4.1非精装别墅的工程管理的主要内容 4.2如何提高工程服务质量

5、专业工具

5.1室外保洁的专业化工具的选择及品牌配置，如扫地车、洗地机等 5.2工程工具的选择及配置品牌配置，如升降机等 5.3水系清理的专业工具的配置 5.4绿化方面的专业工具的配置

6、保洁&垃圾处理

6.1园区配置几级垃圾处理系统？综合垃圾清运点如何设置？ 6.2干湿垃圾、可重复利用垃圾的管理及回收 6.3会所厨房湿垃圾的处理

6.4室外保洁作业的特点，对于在极端恶劣天气（严寒、酷暑）室外工作人员的应对措施如衣服的选择、防冻、防暑的技巧等

7、会所&配置

7.1未来项目内配建酒店&会所与业主之间的关系处理以及处于社区内部经营上的思路及把握 7.2高端社区会所经营项目、经营思路的把握？

7.3会所&酒店人力资源的综合运用，如何把握人力成本及经营之间的关系？

7.4会所&酒店需要配建什么项目？既能保持良好的运营又能增加项目品质的是什么？比如是否要有马场、温泉、俱乐部、露天剧场、生态农场.7.5会所或者酒店会员的管理及开拓？会员的层级及形式？如何才能调动社区的消费潜力。