深圳城中村改造的思考_关于深圳城中村的思考

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深圳城中村改造的思考

1.兼顾多方利益诉求的多元主体共同参与和多样化改造模式

深圳的城中村改造模式总体可以概括为市场主导下的多元主体共同参与。政府的主要作用是在“完善功能配套”的既定日标下，通过政策、规划进行调控和引导。根据城中村各自的条件，具体改造方式呈现多样化特征：按投资主体可以划分为政府工程、村集体股份有限公司自改、开发商实施改造以及合作改造等四种基木类型；按用地功能可以划分为公益性项日、产业升级项目、商品开发项日等类型;按建筑物的拆建比例，可以划分为综合整治和全面改造(包括异地重建、整体拆建、局部拆建)。

2.以项日承包制为主要运作方式，吸引社会资金参与改造过程 近年来，“净地出让”业已成为各大城市推进“三旧改造”的主流趋势，城市更新一般经过“拆迁一整理一入库一出让一开发”的过程。深圳城中村改造则以项日承包为主要运作方式，采取“毛地出让”，改造范围以城中村红线范围为依据，根据改造主体的不同，资金来源于开发商、城中村股份公司、城中村村民、银行贷款以及政府扶持资金。改造的优惠政策主要而向开发建设的单位，以容积率奖励和地价减免为主要形式。安置补偿以货币为主，具体补偿额度视项日而定。

3.以规划为实践准则，在市域层而上实施统筹和协调

《深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005-2020)》和《深圳市城中村(旧村)改造专项规划编制技术规定(试行)》是指导深圳市城中村改造的纲领性文件，在市级层而对改造范围、改造模式、改造规 1

模、开发强度、用地功能进行规划引导，并明确改造规划的原则、内容、深度和成果形式。以岗厦河园片区为例，该片区位于深圳最重要的福田行政商业中心区内的东南角，改造专项规划将其定位为“商业、办公、居仕为一体的多功能综合发展区”，从用地功能布局、开发强度、交通组织、配套设施、经济测算等几个方而进行具体分析，以科学地指导实践。

4.以“堵疏结合”应对违法建筑，降低改造的社会成木

深圳市城中村集中了全市90%的违法建筑，并牵涉众多由于行政调整带来的历史性遗留问题。规模庞大的违法建筑权益关系错综复杂，按合法建筑补偿则会引起新一轮抢建，不补偿则无法实施拆除，公共利益受到侵害。“堵疏结合”深圳市处理违法建筑的主要方法，“堵”指以违法建筑零增长为目标加强对新增违法行为的查处;“疏”指依据违法用地和违法建筑处理的有关政策和程序，对存量违法建筑进行确权。

当然，深圳市在推进城中村改造的过程中，也存在着一个十分严重的问题，就是城中村改造的利益分配问题。深圳市城中村改造对于城中村“财富性”特征认识不足，尤其是对产权界定的难度估计不足;侧重物质形态的更新，忽视社会问题的解决，在基层社区建设、原住民就业、社会保障以及补偿、外来务工人员居住等都未做出明确安排;政府的土地国有化、重朔权力关系等多元目标与城中村居民继续享有宅基地、维持既得利益的目标相冲突。

这些，都是我们在实施城中村改造时应该考虑到的问题。2