秦皇岛考察报告_秦皇岛房地产调研报告
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篇1：秦皇岛考察报告秦皇岛项目考察报告
一、秦皇岛整体介绍
秦皇岛地处河北省东北部，南临渤海，北依燕山，东接辽宁省葫芦岛市，西近京津，位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济区的结合部。秦皇岛市辖北戴河、山海关、海港区三个城市区和抚宁、昌黎、卢龙、青龙满族自治县四个县，总面积7812.4平方公里，人口276万。秦皇岛一直就有“京津后花园”的美誉，无论是定居、养老还是投资，秦皇岛都是首选的外埠城市之一。做为08年“奥运协办城市”，秦皇岛的交通、市政配套都得到了很大的改善。
二、项目调查
1、金海湾森林逸城
金海湾森林逸城整体效果图
金海湾森林逸城位于秦皇岛市区和北戴河区的交汇处，是一个复合型滨海大盘的典型代表,占地60万平方米，总建筑面积110万平方米涵盖了独栋别墅、联排别墅、叠拼、高层板楼、望海小户型等众多产品类型，同时项目最大的亮点便是近海与原生态森林，项目南侧紧邻一片万亩原生态森林。项目总体分4期开发，d区(一期):6+1（多层带阁楼）是43栋,二期b区28栋瞰海高层和2栋酒店式公寓组成，c区6栋望海高层和11栋小高层组成，三期a区由45栋独栋别墅、28栋联排别墅、48栋叠拼别墅组成。现一期已经入住，二、三期建设完毕，二期售罄，三期有部分叠拼别墅在售，四期五栋高层开始发售。其中精装修公寓均价8000元/平方米，叠拼别墅7200元/平方米，联排别墅9800元/平方米，独栋别墅13800元/平方米。
小区的物业管理十分到位，小区分片独立管理，别墅区与高层区由水景隔开，各区都有独立的门禁系统管理，有效的保护了业主的私密性。
小区的整体规划十分有特色，因地块的限制，整个项目规划成 “海螺”的形状，高层呈环状分布，既保证了每栋楼上都有部分观景房屋，同时又最大限度利用了空间。
2、秦皇岛国际公寓秦皇岛国际公寓效果图
项目位于秦皇岛市海港区西浴场新澳海底世界海豚表演馆东200米，紧邻海边。秦皇国际公寓的蝶形建筑呈优美的三塔式布局，总建筑面积83178平方米，总户数1020户，建筑密度19.4﹪，绿化率35﹪，地上34层、地下1层，富贵折扇、时尚圆弧、优雅蝶状（均为三梯八户）等多种户型可供客户选择，可以做到户户观海。
建筑面积50-70平米一居，80-100平米二居，100-120平米三居。地上34层,地下1层,两栋五星级的秦皇国际大酒店。全部精装修，精装修包括地面瓷砖、墙面贴壁纸、厨房整体厨房安装、卫生间瓷砖卫浴。在售均价为8000元/㎡，单层价格10层售价为7991元/㎡。该项目为酒店公寓式管理，物业为秦皇岛国际酒店管理，费用为2.5元/㎡。购买该项目可以委托秦皇岛国际酒店管理，“首付18万元起，无需月供，即可拥有价值50万元、70年产权的五星级海景公寓。购房后由秦皇国际大酒店运营管理公司北京贵宾楼饭店代为租赁经营，业主可选择40%、50%两种首付方式（对应5年、10年两种委托经营期限）。委托经营期间每年享有20天免费居住权及五星级海景酒店终身vip享受。在此期间的租赁经营收益将用于偿还业主所有月供，即业主无需自己支付月供款。
该项目规模不大，但属于比较高端的项目，其项目位置在海港区，紧邻海滨浴场，观景效果好，从售楼部工作人员了解，其购买力主要是北京、天津、唐山等地的投资人群。
3、湾海1号湾海1号项目效果图
“湾海1号”地块呈直角梯形状，面积约47.16亩。地上建筑面积为139664平方米，地下建筑面积为33355平方米，住宅总户数为1164户。住宅户型面积从50到260平方米不等，每栋楼的每个单元均配备40到90平米不等的豪华大堂，1号住宅楼主要为2梯2户的大面积户型(180-250平方米)，共32层。2号楼为2梯4户的中户型(74-136平方米)，共34层。3-4号楼为3梯9户的度假投资型小户型(55-135平方米)，共34层。
该项目两面环海，观景效果极佳，项目地块前身是北辰度假村，曾举办过第十一届亚运会的帆船帆板比赛，现紧邻国家帆船训练基地和国家足球训练基地，距海滨浴场步行大约需要10分钟。
项目07年开盘，今天10月底交房，销售率在90%左右，剩余户型为观景效果最好的户型，6月份开始销售。前期销售的户型为毛坯房，这部分观景房为精装修的形式销售，销售价格33层单价7490元/㎡。
4、在水一方在水一方项目效果图
“在水一方”住宅社区是秦皇岛市2006年旧城改造重点项目，位于和平大街以南、西港路以西、滨河路以北、大汤河以东。占地面积840亩，规划建筑面积百万平方米以上，一期从30-130平方米的户型60余种，并且无论面积大小，做到户户朝阳。项目在售5栋16层小高层，均价为6000元/㎡，单层16层价格为5986元/㎡。其项目的主要特色为节能环保，其中有几个比较有特色的技术应用。
1、“在水一方”是设计了2000平方米中水处理站的社区，它将社区内污水回收经过消毒处理，再生成中水后用于居民冲厕、洗车及绿化用水，即节省了水资源又为居民节省了水费。
2、雨水收集利用：通过雨水收集系统收集屋顶、路面、地面雨水，经过简易处理后用于景观、绿化、道路喷洒及中水补偿水源，同时保持了社区水土平衡。
3、太阳能建筑一体化：社区将太阳能热水器镶嵌在建筑的南立面与建筑同步施工，使建筑与太阳能集热器完美结合，用户将享受到全天的热水服务。另外道路照明及景观灯将采用太阳能灯具。篇2：秦皇岛投资考察报告-2 秦皇岛市城市考察报告
一、宏观环境分析 第一、秦皇岛市概况
秦皇岛有着悠久的历史，公元前215年，秦始皇东巡驻跸于此，派燕人卢生入海求仙，秦皇岛由此而得名。秦皇岛也有着深厚的文化积淀，有巍峨的燕山、浩瀚的大海、雄伟的天下第一关，风景秀丽，气候宜人，是首批中国优秀旅游城市，是我国著名的旅游度假胜地，也是我国北方自然环境最好的城市之一，每年夏季中央领导都要来秦避暑疗养，秦皇岛市因此被誉为中国的夏都。1983年5月秦皇岛市成为河北省省辖市。1984年4月，经国务院批准，秦皇岛市成为全国十四个进一步对外开放的沿海港口城市之一。
一、地理位置和自然环境
秦皇岛市地处河北省东北隅,位于东经118o33至119o51、北纬39o23至40o37之间。南临渤海，北倚燕山，东接辽宁，西近津京，万里长城横贯全境。地理位置十分优越，为东北、华北两大经济区的结合部。秦皇岛市拥有亚洲最大的煤炭输出港，高速公路、铁路穿市而过，飞机场可起降大型客机，城市交通快速、便捷。秦皇岛属暖温带半湿润大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。全年平均气温10.1℃，最热在七月，平均25℃；最冷在一月，平均-6.5℃。
二、行政区划与人口
全市辖三区四县，即海港区、北戴河区、山海关区、昌黎县、抚宁县、卢龙县和青龙满族自治县，总面积7812.4平方分里，海港区为市人民政府所在地。到2004年初，总人口为273.3万人, 其中市区人口74万人，占总人口的27%，非农业人口113.1万人，占总人口的41.4%。近两年来非农业人口增长速度明显高于总人口的增长速度，说明农业人口向非农业人口的转化速度在加快，城市化发展进程提速，城市规模在扩大。秦皇岛市海港区图
三、自然资源(一)矿产资源。境内有沉积、沉积变质和内生等多种矿床，列入国家和和矿产储量表的有铁、铜、铅、锌、铝土矿、金、白云石、耐火粘土、萤石、铁矾土、煤、油页岩、硫铁矿、制碱用石灰岩、水泥用石灰岩、玻璃用石英砂岩、玻璃用白云岩等。
(二)水产资源。境内海岸线长124.4公里，特产对虾、海参、海蜇、螃蟹等海珍品。海水养殖后备资源丰富，6万亩沿海滩涂和20万亩浅海可供进一步发展水产养殖。
(三)林果资源。全市有林地面积25.3万公顷，果园面积8万公顷。主要品种有苹果、梨、葡萄、山楂、水蜜桃、板栗、核桃等。一般年份水果产量为3.5亿公斤。
四、工农业生产
全市现有规模以上工业企业(指全部国有企业、全部大中型企业及销售收入500万以上的非国有企业)326家，主要工业行业是冶金、建材、纺织、化工、电子、机械、食品等，门类比较齐全。秦皇岛市素有“玻璃城”之誉，全市平板玻璃年生产能力已达1158万重箱。著名的耀华玻璃总厂已有70余年历史，其平板玻璃生产能力占全国的十分之一，产品销往60多个国家和地区。全市现有耕地294.6万亩，粮食作物的主
要品种是玉米、水稻、小麦、甘薯，全年粮食产量88.1万吨；油料作物主要是花生，年产6.7万吨。畜牧生产以猪、牛、羊、兔、鸡、鸭等家畜、家禽养殖为主，肉类总产量18万吨。水产品生产主要分为海水捕捞、海水养殖和淡水养殖三大类，水产品总产量近10万吨。乡镇企业持续快速发展，已成为农村经济的重要支柱。全市乡镇企业达5万多家，实现乡镇企业总产值203亿元。
五、科技教育事业
科研：全市有国家建材工业局秦皇岛玻璃工业研究设计院、黑色冶金矿山设计院等驻秦的部属、省属科研单位8个，市属及民办科研机构50余个。专业技术人员10万余人，人才总量143659人，人才密度9.84%，人才与人口比例1：17.8。
教育：全市有燕山大学、东北工学院秦皇岛分院、大庆石油学院秦皇岛分院、中国环境管理干部学院、河北省农业技术师范学院等大专院校6所，煤炭、建材、水产、财经、机电等中专、中技学校12所，普通中学及职业中学225所。
六、旅游业
秦皇岛市是全国优秀旅游城市之一，旅游资源丰富。旅游业是秦皇岛市优势产业之一。北戴河海滨是我国著名的旅游风景区，以其拥有“夏都”之誉而驰名中外，风景优美，气候宜人，沙软潮平，绿树成荫，环境优雅，常年适宜家庭和团体旅游、疗养、休假或召开国际国内各种会议。古城山海关是古代城防建筑群，世界上最伟大的建筑工程之一“万里长城”从这里入海。这里的长城延绵起伏，雄关耸峙，如虎踞龙盘控制海陆咽喉。以它得天独厚的地理环境，别具一格的组合方式，情景交融的构思寓意，古朴典雅的建筑风格，构成了具有山、海、关特色的旅游胜景。为了促进旅游事业的发展，近年来，在不断修复完善北戴河、山海关旅游景点的基础上，又新开辟了黄金海岸、南戴河、碣石山、天马湖、背牛顶等旅游景点，现有40多个景(区)点、开辟了10多条旅游路线。秦皇岛市已成为景观相互交映、道路便捷畅通的旅游城。此外，旅游服务设施也在不断发展和完善。现有宾馆、旅店、休疗院所2000多家。近几年来，每年接待中外游客均达600万人次以上。
七、开发区建设
自1984年10月秦皇岛经济技术开发区经国务院批准设立以来，秦皇岛又相继兴建了山海关经济技术开发区、北戴河经济技术开发区、南戴河高新技术产业园区以及南戴河旅游度假区。开发区的基础设施日臻完善，吸引了越来越多的投资者。已投产的外商企业取得了满意的经济效益。开发区外商投资企业在秦皇岛的经济生活中起到了越来越重要的作用，目前其工业总产值占全市工业总产值的四分之一以上。
第二、经济情况 1． 经济综合实力
（１）国内生产总值与增长速度
２００３年，秦皇岛市全年累计完成国内生产总值３８７．０３ 亿元，比上年增长１２．１％，增速比上年提高１．３个百分点，创１９９９年来的最快增长速度。从近几年的统计数字来看，秦 皇岛的经济增长速度整体高于全国的增长速度，国内生产总值稳 步增长，整体经济发展形势良好。
篇3：秦皇岛调研情况报告-201410 秦皇岛调研情况报告
10月9日下午、10日上午，对秦皇岛市区专业办公物业进行了深入的走访调研；10日下午孙总带着王鹏等同事实地考察了秦皇岛开发区暂定的厂房和傍边的国家级孵化器，以及大概走访了牛贝产业园，并开车在市区观察整体城市发展和商业氛围。以下是调研的主要情况： 1 牛贝文化创意产业园
1.1 位于海港区河北大街和文昌路交接处东南，租用奥体中心朝南一千多平米的底商
改造而成，正北边是河北科技示范学院，西北侧是燕山大学，南边就是海边。方圆3公里是秦皇岛的高校资源集中区域，相当于北京的中关村一带。河北大街是市区去往北戴河区的最快道路。此外，据说市政府即将搬迁到秦皇半岛，就在奥体中心往西3公里，在河北大街和205国道交接的地方北边。
1.2 周边商业配套很完善，同在奥体中心，北边有一个综合购物中心，里面有超市、快餐和服装店面，西边是奥体体育馆，停车方便。距离河北大街上最近的公交车站大概步行5分钟，有3趟车，都是开进城里的，坐公交车到城区最核心地带商务区大概15分钟。1.3 奥体中心是为08奥运足球预选赛而新建的，08年之后足球场外围观众席底下朝
外的空间都做成了底商，主要以学生教育培训为主。14年初，牛贝公司租用奥体中心一千多平米的底商改造成办公用房，并于4月份正式完工招租。可能是按一层的面积租过来的，朝外的空间较高，改成了两层的钢架结构，一层大概1000平米，二层大概400平米。1.4 装修方面，一层地面是不是很平坦，可能是自流平混氧树脂；二层地面铺了地毯； 朝南的位置采光不好，因为做了外墙装饰阻碍了光线进入，朝北的是落地玻璃，视野很开阔，可以看到场馆里面的跑到；有新风，空调可以由牛贝公司安装；没有吊顶，喷了黑漆，墙壁是白乳胶，现入住的小公司基本没再做装修，只是自己买了公共家具和一些饰品做了布置和装饰。
1.5 楼内公共区域设计了食堂、水吧、洽谈区、休闲区、会议室和洗手间，估计占了
500-600平米。食堂只管中午饭，是牛贝公司雇人经营的，家常菜，10元一位，管饱；水吧还没弄起来；洽谈区有很多桌椅，都是比较舒适的沙发，氛围很好；休闲区有桌面足球什么的，好几台娱乐设备；会议室只有一个，大概40平米，有投影，会议桌椅，原本不收费，从9月中旬开始每小时15元，据说是因为有的公司开会时间太长，别人无法使用；男洗手间只有一个小便斗和三个蹲位，卫生保持的很好，无异味。
1.6 招租对象是文创类企业，业务如平面设计、环境设计、互联网、广告资讯、影视 1.7 招租政策方面，楼上租金1000元/平·年，楼下1300元/平·年；物业费5元/ 平·月，包括公共区域保洁、安保和水费；电费1.2元/度；取暖是市政供暖，5元/平·月，供暖期每年4个月。如果租用楼下100平米，总费用是13万+0.6万+0.2万=13.8万。合同一年一签，按年交付房租。此外，据介绍，租金折合每天 3.5元，是因为整租的是底商，价格在1.7元/平·天，再加上改造费用，成本不小，需要好几年才能回本。所以，从他们员工的语气来看，似乎不能给出任何租金优惠条件。2 金贸中心
2.1 在城区的核心区，建设路与文化路的西北角，周边配套非常成熟完善，是河北金 2.2 租户方面，考察了a座，b座尚未完工。a座顶上3层（20-22）主要是开发商自
己或其子公司，20层有中国燃料秦皇岛公司；中冶集团和秦皇岛政府有一个新农村建设的项目，涉及130亿的投资，租用了两层做办公楼。总体来看，主要是房地产和煤炭交易公司，15层有一家叫点石创意品牌设计的公司。
2.3 据中介介绍，金贸中心和其南边500米的金原国际商务大厦，是秦皇岛目前最好的写字楼，后者建成要早，可能租金稍微便宜一点儿。金贸中心a座目前满租，300平米一年租金在20万左右，单价666元/平·年，是牛贝一层的一半。其他信息尚未了解。3 金原国际
3.1 位于港城的核心商圈，周边一公里有最高端最市场的购物广场，如新天地、现代、茂业。04年建成后，至今十年都可以说是秦皇岛最体面的办公楼，也是地标性建筑。由海南房地产公司茂业公司开发运营，该公司还涉及商业广场开发和运营。外观：
单层布局平面图： 3.2 大堂标记租户名单
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