商业基础知识11_商业基础知识
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商业知识
商铺的概念
商铺：是经营者为顾客提供商品交易，服务及感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所，区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能，商铺作为提供服务的场所，比如餐饮设施、美容美发设施等、商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等。商铺投资的主体：指投资商铺的是个人还是机构，对商铺的投资主体加以区分，在于商铺投资的特殊性，并非所有商铺都适合任何类型的投资者；有些商铺适合个人投资，但有些商铺适合机构投资；显然，个人商铺投资者和机构商铺投资者的区别并不仅仅在于资金规模上，而由于商铺隶属项目的类型，规模定为等等所引发的深层区别。
商铺投资的形式：主要分为购买了租赁两种，购买和租赁也同时是其他各种房地产通常的投资形式，有极大的相似性。
商铺投资的特点：众话说“家有万贯，不如有个店面”，“一铺养三代”等，体现了商铺越做越成熟，越老越值钱。
1，商铺投资稳定性好：承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性，此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长，租金预付款方式使租金收取较有保障。
2，商铺增值快：好的商铺因其稀有形式特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度来看肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对标准的衡量，那么成功商铺的价值却是不可估价的。3，商铺投资回报率：是比较高的，与人们传统的资本增值方式比起来，商铺的利润也能要高很多。
4，商铺投资潜力大：商铺越用越升值，住宅越用越折旧，加入世贸组织后，中国的商业、零售业、服务业等行业都出现了蒸蒸日上的局面，金融机构、零售业开始了许多一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。
5，商铺可出租可经营，方式灵活
商铺投资者分类
调查显示，商铺的投资者主要分为两种：
一，专业的商铺投资商：他们拥有较为雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，购买一些商铺的产权或经营权，然后分散出租给各个经营商，自己也捎带的经营，但不以经营为主。二，小型商铺投资商：通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺，这中间有55%的人是为了数月后盈利而购买的商铺，而处于自营目购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在再买进卖出中赚取差价。
商铺分类：
按照开发形式进行分类：
1，商业街商铺：指以平面形式按照街的形式布置的单纯层或者多层商房地产形势，其沿街
2，3，4，5，6，7，两侧的铺面及商业楼的铺位都属于商业街商铺，商业街在过去的十年中在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。市场类商铺：指各种用于某类或者综合商品批发、零售、经营的商业数字，有些单层建筑，大多是多层建筑，这类市场里的铺位既就是我们所说的市场类商铺，比如：图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等等。社区商铺：指位于住宅内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区内的居民，社区商铺的表现形式主要是1-3层楼或者建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开放营业。住宅底层商铺：指位于住宅等建筑底层（可能包括地下1-2层及底下1-2层，或其中部分楼层）的商用铺位。百货商场购物中心商铺：指百货商场各种类型购物中心的营运，其运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。交通设施商铺：指位于诸如地铁站、火车站、汽车站、机场等交通设施里面及周围的商
铺，以及附近道路两侧各类中小型商铺。
市场调研之圈图
一，二，商圈：核心产品及竞争产品以及他们辐射到的区域的地理环境。商圈的四大要素：核心产品、竞争产品、辐射区、地理环境
A，竞争产品B,自我C，地理（交通、绿地、区位特点）D，配套设施（市政设施-医院、学校、餐饮、邮局、电信、金融、休闲、交通）E，潜在客户F，特点（总结）分布G，规划H，发展I，行情
A，竞争产品：强竞争-类似高层、类似地理环境、类似价格、强弱竞争-其他商品房
（包括已成型、未建成项目）
B，分布的作用：区域放大图：道路状况-绿地-宾馆-学校
总结：商业特点是什么？住宅特点是什么？为什么要进行市场调研？
1，市场调研的原因：A,有什么（既目前现存的市场状况）
B,要什么（市场整体需求）
C,补什么（根据市场需求确定定位与策划）
D,什么人（潜在客户有哪些）
2，市场调研的规则：详细、深入、持续、坚持，并将了解到的信息转化为道具A,文字化、图片化、表格化，记录在案
B,不断更新，加以深化，加以完善
C,了解全面细致，以求更方便自己与客户
D，积累一切可用知识、技能、资料
3，市场调研的目的：
A,知己知彼，百战不殆
B,让客户来到我处，不必四处奔走就可：来一家比十家
市场调研报告—道具—商圈图
A，买卖（销售）
价格：报价、时价、抵价、底价、折后价
结构：框架、土木、砖混、框筒、框剪
硬件配套设施：水、电、空调、电梯、消防
开发商：经营和管理分别是谁
销售条件、价格、付款方式、定金情况、促销方案（是否包租、代租）、区域、品牌划分、类型、定位、档次、层高、使用年限等
B，租赁（建立经营者的信心）
营业额、面积、经营内容、租金、面宽与进深、税收情况、周边市场（环境）、软硬件管理、物业管理、服装、收银、人员工资及培训、结款时间及营业时间等方面
三，商圈的特性
1，2，3，4，5，6，7，附加收益性：保值性，可以变现，而且在此过程中会保值（房产稳定性好）增值性，售、租、抵押、拍卖，固定性：房产的不可移动性 地区性：区域、地段个别性：各个楼盘的特性不可复制 寿命的可延续性：土地可以续租 政策性：使用年限、法律规定受国家政策限制 相互影响性
商业楼盘调查
市调内容：现有活动、总建筑面积、各层的价格、商场经营的种类、交工时间、代理公司、商铺怎么划分、店铺数量、得房率、有无引入核心商家、付款方式、优惠情况等
总商场类的调研内容：地段、经营规模、经营体制（私营或民营或股份制）、营业时间、租金、付款方式、税收（国税、地税、工商）、硬件配套设施、软件配套（背景、音乐）、各楼层人流量统计、案场分析（品牌名称、产品档次与定价、目标消费群、租金支付方式、其他费用、铺位面积、楼道尺寸、结算方式、营业额等）
市场调研的方法：
1，实地观察法；2，访谈法；3，问卷法；4，参展法
投资分类
1，银行存款特点：相对银行储蓄来说，回报高、风险大。目前国内市场行情低迷，不适合投资，尤其不适合长远投资
2，商务写字楼、酒店公寓特点：相对住宅来说，回报略高、风险略高，因为写字楼、公寓
楼价格高，投资本金大，风险高。
3，产权式酒店特点：回报相对较高、风险适中、酒店依靠入住率、靠城市人口流动数量、旅游、服务业
哪些商铺可供投资
目前投资商铺已成为市民的一种新的投资理财方向，它不再是一种简单的以出资金、租商铺、卖商铺、再获利的一种行为。
1，商业繁华地块的沿街店面-地段要好
2，店中店、以分割销售为主-商场化操作模式
3，4，5，新的房产热点板块内的店铺-潜力股（升值潜力大）城市规划（开发区）临街商铺：临街商铺一直是商业店铺中的宠儿，投资这样店铺最重要还是地段，最好周边已形成成熟的市场 二手商铺：地段好，人气旺的商铺刚推出价格挺高，而二手店铺多是由于使用一段时间
后发现了某种问题，或某种原因二转手，比如周边新来了类似的商家、生意不好做等原因铺主急于脱手
导致死铺的原因
1、定位问题
2、规模问题，规模超过了市场消化能力
3、选址问题，4、结构问题，使用率极低的商业设施
5、商业变现、虚炒问题
商铺的售价是根据商铺所在地显存或者潜在的有利于经商的各种因素确定的，如：商业氛围、人流量、适宜经营的业态等因素，对于商铺来说，人流就是商机，商铺寸土寸金，卖期房就是造梦。
炒楼经验
一，看城市商品房整体均价
二，看地段与城市整体规划趋势
三，看发展商实力、背景
