房地产基础知识培训_房地产基础知识培训全
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房地产基础知识培训
一、房地产知识 房地产
房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体指土地及其附着物。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。房地产产权
产权人对房屋的所有权和对该房屋所占有土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、权益和依法处分的权利。土地使用权
土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价或可以继续使用。
商品房的特性
不可移动性、不可复制性、耐久性、购买选择周期长等 土地的特性
自然属性（不可复制性、不可再生性、不可增加性）、人文属性（历史、文化）房地产市场
主要指房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是指土地的开发、拍卖、征用等；二级市场是指商品房的承建、销售等；三级市场是指二手房的租赁、转让、转换等。土地类型
土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。
按照施工条件分：生地（不具备施工条件）、熟地（完全具备施工条件）三通一平
水通、电通、路通及场地平整。七通一平
上下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。国土局
代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。公证处
是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。国土局产权登记处
专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。房地产证
房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。商品房
发展商以市场地价取得使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。复式房
上下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。总建筑面积
各层建筑面积的总和。底层建筑按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。建筑密度
在用地范围内所有建筑物的基地面积总和与地块面积之比。容积率
规定的地块上全部的建筑面积与地块面积之比。绿化率
所有绿化面积与地块面积的比率。绿地率
地面绿化面积与地块面积的比率。红线图
又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以表示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。楼间距
栋与栋前后之间的距离，要满足日照需要。层高
下层地表面到上层地表面之间的垂直距离。净高是指下层楼板上表面到下表面之间的垂直距离。
预售许可证
按规定房屋未建好之间出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。外销许可证
凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。房地产买卖合同
由国土局统计编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签定此合同。内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。房地产抵押合同
是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系的协议，由银行、业主和发展商三方签定。银行按揭
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行银行的贷款和利息。样板房
与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间，目的上为提供给客户做装修参考；如开发商提供毛坯房，样板房还起到生活方式的引导和展示的作用。物业管理
是房地产管理市场化的一种综合经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房的功能楼宇及机电设备提供保养、维修、治安、消防、环境卫生及其他服务，为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。房地产评估
房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的评估方法，按照一定的评估程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法。
二、建筑工程常识
1、物业类型：
别墅类：独立别墅、双拼别墅、TOWNHOUSE（联排别墅）； 多层：7层以下（含7层）不带电梯为多层； 小高层：8—20层之间；
高层：20层以上100米以下； 超高层：100米以上。
2、几种常见的建筑构造形式
构造形式：是支撑建筑物本身重量的方式。1）多层
砖混结构：墙体承重
框架结构：墙体不承重，仅以梁、柱、板作为承重体系 2）高层
框架结构：通常适用于20层左右的房屋 剪力墙结构：使用钢筋混凝土墙，墙体承重
筒体结构：使用钢筋混凝土墙围合成筒状，起到承重和稳定作用（国贸大厦）钢结构：使用特殊钢材作为结构支撑（地王大厦）
3、民用建筑工程的几种常见问题及成因 外墙成因
在框架结构的房屋出现较多，原因是A填空墙内沙浆不均匀，B建筑用砖质量不合格；C砖的砌筑方法不对，砖线太齐；D沙浆批面工序不对，在下层沙浆未完全干透即进行上层批面。窗框渗水
窗框与外墙接缝处，所填充的沙浆不密实或窗体因质量问题而发生变形。内墙开裂驳落
因工序时间预留不充分，导致里面一层的沙浆批面未能干透。下水不足
在施工期间，管道开口未用特制堵头封闭，或因封闭不严而导致杂物进入管道。上水水压不足
楼顶水箱过小，水位不够或水泵泵力不足。水管黄锈水
因使用的镀锌水管质量不合格，导致管道内壁生锈，产生黄水现象。地面开裂
1）因进行水泥地面批面的工序中，不同层面的预留时间不足；2）建筑物分段水平面沉降范围不均匀。
4、基础设施和配套设施的含义
基础设施：水、电、道路、通讯、煤气等生活必要措施。
配套设施：会所、泳池、中庭花园、儿童乐园等以提高居住质量为目的的设施。
三、物业管理常识
1、物业管理名词概述 物业
是指住宅区内各类房屋及其配套的公用设施、设备及公共场地。业主
是指住宅区内和非住宅房屋的所有权人。属地管理
是指区域相关部门的管理 行业管理
是指本行业归口处的管理。管理
针对物业管理来理解可以概述为打理、维护、修缮。公共设施专用基金
住宅开发建设单应当在住宅区移交时，按住宅区建设总投资百分之二比例，一次性想管委会划拨的公共设施专用基金。此基金只限于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
住宅维修基金
是指在住宅区竣工交付使用在一年以上的，由业主作保修期满后第一个月起向住宅区管理处缴纳住宅维修基金。当业主发生变更时，原业主所缴纳维修基金是不予退还的。此基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。
2、深圳市现行物业管理模式
深圳市现行物业管理方式采用了业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理方式或模式。
3、业主大会及管委会（业主委员会）
住宅区入住率达到百分之五十以上时，区住宅管理部门应会同开发建设单位及时召开第一次业主大会，选举产生管委会，但经已入住业主中持有过半数以上的业主决定，可推迟召开业主大会。
4、业主大会职权
1）选举、罢免管委会的组成成员。2）监督管委会工作。
3）听取和审核管委会的工作报告。
4）决定社区内关于业主利益的重大事项。5）修改业主公约。
6）改变和撤消管委会不适当的决定。7）批准管委会章程。
5、业主大会的组成业主大会必须持有过半数以上的投票权的业主主席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八岁的业主由其法定代表人出席。
6、管委会的组成管委会委员由业主大会在业主中选举产生，常规性一个单元产生一名，人员数额一般为十一人至十七人，且人数一定要为单数。
7、管委会的职权
1）召集和主持业主大会。
2）审议决定住宅维修基金及公用设施专用基金的使用。
3）采取公开招标或其他方式，聘请物业公司对住宅区进行物业管理，并签定委托管理合同。4）审议物业管理公司制定的对本住宅小区的年度管理计划、住宅区配套工程及重大维修工程项目。5）审议住宅物业管理服务费的收取标准。
6）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。7）管委会每届任期为三年。
8、物业管理公司的义务
1）以“为业主服务”为总之，注重社会效益、经济效益和环境效益。2）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理。3）接受管委会和业主的监督。
4）组织或协调有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动。5）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
9、住宅区的使用和维护
住宅区建成移交时，开发建设单位应向管委会移交下列住宅区工程建设资料： 1）住宅区规划图，竣工总平面图。2）单体建筑、结构、设备竣工图。3）地下管网竣工图。4）住宅区各类房屋清单。
5）出售房屋的产权范围或成本核算清单。
6）住宅区公用设施、设备及公共场所的竣工日期。
7）住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场所的竣工日期。8）其他必须资料。
10、物业管理中对于房屋的维修责任，按以下规定划分 1）室内部分由业主负责维修。
2）房屋的外墙、电梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体功用设施，由物业管理公司定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出；住宅区的通道、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车棚（库）等住宅区公用设施由物业管理公司同意维修养护。3）管理维修保养费用从管理服务费中支出。
11、住宅区管理服务费的收支范围 管理服务费的来源： 1）部分商业用房租金。
2）公用设施、设备和公共场所的经营收入。3）向业主收取的管理服务费。4）住宅区的其他合法收入。管理服务费的基本开支： 1）日常维修、养护开支。2）清洁费用。
3）设备损耗、折旧费用。4）绿化、消杀费用。5）人员工资、福利。6）税金。
7）行政办公费用。
管理服务费不包括业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。对于无故不缴纳管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的，管理部门可限期缴纳，逾期则按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不缴纳的，可按住宅区业主公约和委托管理合约的规定进行催缴。管理部门同供电、供水、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。
四、三级市场交易简介
1、何谓三级市场
三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在三级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的是市场。
2、三级市场的一般交易过程
寻找市场信息——沟通买卖双方——促成成交——签定买卖合同（境外须公证）——出税单（交税费）——出房产
