房地产专业知识培训_房地产知识培训

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房地产专业知识培训

（以下以广东省房地产为例，以深圳地区为范本，部分细节遵循当地规定）

一、名词解释

1、名词解释；       毛地——是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置房屋的土地。生地——是指现有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

熟地——是指具有完善城市基础设施，土地平整，能直接在上进行房屋建设的土地。三通一平——路通、水通、电通、土地平整。

七通一平——路通、水通、电力通、排水通、排污通、通讯通、煤气通、土地平整。容积率——是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）与规划建设用地面积（占地面积）之比。(地上面积计入容积率、地下面积不计入容积率。地下车库不计入容积率，容积率3.5以内说明小区绿化率高，住宅密度低，容积率高则绿化低，小区密度高)       绿化率——指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。实用面积——从外墙计算，若连接其它单位，则从中心线计算。实用率==单元套内面积÷单元建筑面积X100% 使用率==（单元套内面积—墙体）÷单元建筑面积X100%（实用率大于使用率）总建筑面积：指建筑物各层外墙外围以内面积之和

单元套内面积：各单元之间共墙的中心线长度与自墙外围长度之积

公用分摊面积==公用建筑面积÷单元建筑面积之和X单元建筑面积（包括：2.2米以上单车库，走廊，电梯井，设备间，消防通道，外挑阳台等，架空层不计入公摊面积）    单元建筑面积==单元分摊建筑面积+单元套内建筑面积

套内使用面积==套内厅，卧室，厨房，卫生间，储藏室等净面积之和 单元套内建筑面积=内外阳台+墙体+净用面积

建筑覆盖率==建筑物水平投影面积÷占地面积X100%（建筑覆盖率低，相对楼宇密度小，绿化率高） 层高：下层板顶部与上层板顶部之间的距离，深圳规定标准层高为2.8米（楼板分大板180MM——220MM，薄板150MM） 半地下室：房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高的1/3，而且不超过1/2者    内阳台：三面有墙，一面无墙的阳台，在套内面积中水平投影全部计入建筑面积 外阳台：三面无墙，只有一面与墙体相连的。在套内面积中水平投影的一半计入建筑面积 宗地号：地籍地块的最小单元，以权属界限来组成封闭地块的。（例：B104——227指B——福田区 1——1片 04——带 227——227宗地）

 宗地图：地块出让合同书的附图，包括权属界限，界地点，建筑物的位置与建筑物的性质及附属物，相邻地块的情况。

  房地产证：房地产权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

图纸包含内容：建筑规模；楼层数；房屋结构；平面布置；建房主要材料；重要部位工艺设计及主要达到的标准；标记标识；

  绿化面积规定：国家规定小区绿化率不低于30% 五证四图二书：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》《总平面图》《立面图》《楼层平面图》《分户平面图》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》

 土地使用权出让年限：居住用地70年；工业用地，教、科、文、卫、体及综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；加油站、加气站20年；

 1平方米等于多少尺？：1平方米等于10.764平方尺

二、销售房产时须注意事项

1、单位名义买房需要什么条件？

1）营业执照 2）法人证明书 3）法人身份证复印件 4）授权委托书 5）委托人身份证复印件

2、个人名义买房需要什么条件？

1）年满18周岁，具有完全民事行政能力； 2）具有合法有效的身份证；3）个人收入证明； 4）户口本复印件

3、用单位的名义购房和用个人的名义购房有什么不同：

以单位名义购房必须一次性付款，以个人名义购房可办理按揭。

4、入伙后何时能拿到房产证： 卖方应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。210天内拿到房产证。

5、卖方不能按约定时间交付房地产给予买方使用应怎样处理：

卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期1日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。造成买方损失的，卖方除支付违约金外，还应当负赔偿责任。

6、对于已预售的房地产项目，假如发展商要变更公共设施设计，要征得多少业主的同意：

已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得变更公共设施的用途、设计和项目名称。如确需变更的，卖方应持五分之四以上购房者同意的公证书，向政府规划设计主管部门申报。

7、合同一式四份怎样分配：

业主取得合同正、负本各一份（如按揭，则其中义愤抵押在银行），国土局留一份备案，发展商留一份存档。

8、取得预售许可证的条件：

必须取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》，并且要求主体封顶。

9、公积金贷款的年龄和时间有何限制：

男：60岁，女：55岁，最长贷款期限30年，最多金额：38万 必须具备的条件： a)b)c)d)e)f)具有常住户口；

本人住房公积金按规定及时、足额缴存住地所辖住房公积金管理中心一年以上； 有稳定的职业收入，具备偿还贷款本息的能力； 具备购买经济适用住房房款30%支付的支付能力； 对自有住房进行大修时，应出具自有住房房屋产权证；

有住房公积金管理中心认可的资产作为抵押或质押物，或由有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。

10、办理完按揭手续后多久方开始供楼：

银行放款后一个月。（由银行通知）

11、等额本金还款法与等额本息还款法对客户有何影响？哪一种方式对客户较为合适：

（1）在相等按揭额，还贷年限相同情况下，等额本金月还款在还贷期前段40%左右时间内都比等额本息还款要高；

（2）在按揭额相等情况下，两种还款方式的最终所还利息总额都随着还款期的增加而增加；（3）在相等按揭额，还贷年限相同情况下，等额本息还款最终所还利息总额要比等额本金还款高，并且还贷期越长差额越大。

12、等额本息还款法、等额本金还款法计算方式：

（4）等额本息还款法：每月还款本息=贷款本金X贷款年限相对应的按揭系数（5）等额本金还款法：每月还款本息=贷款本金/还款月数+（贷款本金—累计已还本

金）X月利率（千分之四点二）

13、保险退保条件

乙方同时符合下列条件并征行甲方书面同意，可以提前还款：

1）2）3）4）乙方提前30日向甲方提出提前还款的书面申请；

乙方已经清偿所有到期的借款本金、利息（含罚息、复利）及相关费用； 乙方提前归还部分借款的，提前还款金额符合甲方的最低额度要求； 乙方已经支付甲方损失赔偿金。损失赔偿金的计算方法如下：

如提前归还部分借款的，扣减本金后，按剩余本金、合同规定的原档次利息和剩余期限重新计算每期还款额。

14、如何办理、计算实退保险费

当保险合同解除时，保险人应向被保险人退还相应的保险费。应退保险费为被保险人实缴保险费扣除与保险人实际承保期限相对应费率所确定保险费后的余额，实退保险费为应退保险费扣除5%退保手续费后的余额。

具体计算公式如下：

应退保险费=实缴保险费-保险金额X实际承保期限相对应费率X实际承保期限（以月计）/2实退保险费+应退保险费X（1-5%）

注：实际承保期限不足一个月的，按一个月计算

15、按揭人的年龄是否有限制？ 工行：按揭年限+年龄≤65岁 招行：按揭年限+年龄≤60岁 建行：按揭年限+年龄≤60岁

注：以发展商实际合作银行标准为准！

16、按现行利率办按揭，如将来利率出现变化，是否同步变化月供？ 如将来利率出现升降，则应从下一个年度的元月开始调整。

17、未按期偿还贷款，后果如何？发展商、银行会收楼吗？

按银行规定收取滞纳金，3—6个月未还贷，银行会通过法律途径诉讼并拍卖或发展商回购。

18、办理房产证的流程：

① 填写《权属登记申请书》 ② 经有关部门审核 ③ 到缴费窗口缴费 ④ 发证

19、办理房产证所需材料：

① 买卖契约正本

② 有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘结果 ③ 缴费的发票 ④ 产权人身份证明 ⑤ 房屋权属登记申请书

20、合同约定的公共设施连同房屋一并交付使用吗：

对于分期建设、分期验收的房屋，合同约定的公共设施应连同房屋一并交付使用。逾期交付的按照规定支付违约金

21、何时办理入住手续？开发商需要提供什么资料：

在取得竣工验收合格证明后方可交付使用，办理入住时开发商须提供两书：《质量保证书》与《住宅使用说明书》。

22、入住之后发现房屋有质量问题怎么办：

在保修期内因质量问题造成业主经济损失的，开发商应按规定给予赔偿，若 在保修期内发生重大质量问题，经确认属开发商责任的，业主有权单方面解 除合同。

23、购房时，面积中的公摊面积包括哪些：

１、电梯井、楼梯间、公用垃圾房、变电室、设备间、消防控制室、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

24、阳台是按什么标准计入面积的： 内阳台：三面为墙体，一面无墙，全部计入建筑面积； 外阳台：占水平投影面积的一半计入建筑面积。

25、外籍人士购房政策有何不同：

必须做公证，提供税单。

26、业主是否有权监管或参与物管公司的部分工作？是否有权查帐？

业主若不满物业公司，有权依照（业主公约）就本物业的有关管理事项向业主委员会、物业公司提出咨询，有权对物业管理工作提出建议、意见或批评，但不得参与、干涉物业公司正常的管理服务工作，无权直接向物业公司查帐，但有权要求业主委员会和物业公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目，必须经业主大会批准，并按深圳市物业管理条件及有关政府职能部门的规定程序进行。

27、如不满物管公司服务，业主是否有权撤换物管公司？程序如何？

业主如不满物业公司的管理服务，可以直接向物业公司反映，要求整改或改进，可以通过业主委员会督促物业公司进行整改或改进，业主无权直接要求撤换物业公司。是否解除或变更物业管理公司，必须经过业主大会批准（业主大会必须由已入驻的过半数投票权的业主出席才能举行，其决定必须得到出席会议的业主所投票数的过半数通过）

28、谁负责监管物业管理公司？

业主委员会，市、区二级的行业主管部门（住宅局、建设局）。有权依法和依据物业管理合同对物业公司的物业管理工作进行监督。