超级销售技巧,从一个小故事来看如何挖掘客户的需求_大客户销售技巧与策略
超级销售技巧,从一个小故事来看如何挖掘客户的需求由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“大客户销售技巧与策略”。
从一个小故事来看:如何挖掘客户的需求
作为一个销售人员，无论做什么产品的销售，都有六个关键的素：情报（各种有关客户的资料)、客户需求、产品价值、客户关系、价格以及客户使用后的体
验。销售人员首先要建立关系，然后才能挖掘需求，这里我们主要谈谈如何挖掘 客户的需求，首先先让我们看看下面这个小故事：
有一天，一位老太太离开家门，拎着篮子去楼下的菜市场买水果。她来到第一个 小贩的水果摊前问道：“这李子怎么样？” “我的李子又大又甜，特别好吃。”小贩回答。
老太太摇了摇头没有买。她向另外一个小贩走去问道：“你的李子好吃吗?” “我这里是李子专卖，各种各样的李子都有。您要什么样的李子?” “我要买酸一点儿的。”
“我这篮李子酸得咬一口就流口水，您要多少？”
“来一斤吧。”老太太买完李子继续在市场中逛，又看到一个小贩的摊上也有 李子，又大又圆非常抢眼，便问水果摊后的小贩：“你的李子多少钱一斤？”
“您好，您问哪种李子? “我要酸一点儿的。”
“别人买李子都要又大又甜的，您为什么要酸的李子呢？”
“我儿媳妇要生孩子了，想吃酸的。”
“老太太，您对儿媳妇真体贴，她想吃酸的，说明她一定能给您生个大胖孙子。您要多少？”
“我再来一斤吧。”老太太被小贩说得很高兴，便又买了一斤。小贩一边称李子一边继续问：“您知道孕妇最需要什么营养吗？”
“不知道。”
“孕妇特别需要补充维生素。您知道哪种水果含维生素最多吗？”
“不清楚。”
“猕猴桃含有多种维生素，特别适合孕妇。您要给您儿媳妇天天吃猕猴桃，她一 高兴，说不定能一下给您生出一对双胞胎。”
“是吗？好啊，那我就再来一斤猕猴桃。”
“您人真好，谁摊上您这样的婆婆，一定有福气。”小贩开始给老太太称猕猴 桃，嘴里也不闲着：“我每天都在这儿摆摊，水果都是当天从批发市场找新鲜的 批发来的，您媳妇要是吃好了，您再来。”
“行。”老太太被小贩说得高兴，提了水果边付账边应承着。
故事讲完了，我们看到三个小贩对着同样一个老太太，为什么销售的结果完全不 一样呢？”
第一个小贩没有掌握客户真正的需求，第三个小贩善于提问。
所以三个小贩了解需求的深度不一样，第一个小贩只掌握了表面的需求，没有了 解深层次的需求。需求有表面和深层之分，那么这个老太太归根结底最深层次的 需求是什么呢？可能很多人会说当然是给儿媳妇吃了，心疼儿媳妇，也有这种可 能，但是最根本的需求是因为她希望儿媳妇能为她生个又白又胖的孙子。所以，当第三个小贩向他推荐弥猴桃时，她很高兴的就买了，因为这是她的目标和愿望。
这里买李子或者买猕猴桃，这就是采购的产品。李子要酸的，这是采购指标，后 来第三个小贩又帮助老太太加了一个采购指标，就是维生素含量高。所以需求是 一个五层次的树状结构，目标和愿望决定客户遇到的问题和挑战，客户有了问题 和挑战就要寻找解决方案，解决方案包含需要采购的产品和服务以及对产品和服 务的要求，这几个要素合在一起就是需求。客户要买的产品和采购指标是表面需 求，客户遇到的问题才是深层次的潜在需求，如果问题不严重或者不急迫，客户 是不会花钱的，因此潜在需求就是客户的燃眉之急，任何采购背后都有客户的燃 眉之急，这是销售的核心的出发点。潜在需求产生并且决定表面需求，而且决策 层的客户更关心现在需求，也能够引导客户的采购指标并说服客户采购。”6 P6 _;
有些新手做业务，遇到客户就急着冲上客户，而对于老业务员来说，更多的是去 分析客户的需求，挖掘更深层次的需求，这样才会水到渠成的做成生意。
细节决定成败，态度决定高度，格局决定结局。“态度决定一切！”这句话是我最喜欢的一句话，特别是作为销售人员，一个稍微不留意就可能使你失去一个客户，所以我觉得作为一个地产中介从业人员一定要做到以诚实、守信为原则，并且要有非常专业的技能。另外，销售成功的基本条件之一，就是要有自信心，好的态度还应有抗挫折的心理准备，训练并具备面对失败的勇气，我想只有这样坚持,成功才会向自己靠近。
和做其它业务一样，勤奋最重要，熟悉楼盘的销售技巧，要懂得谈判技巧，对楼盘价格，附近楼盘的详细情况了如指撑，不说了，总之四个字：快，准，狠，贴，勤。
以下这些希望你能做到，如果成功了别忘了我呀～～ ::成功经纪人的日常工作:::
1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）
2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘。
3、打开电脑，随时查阅公司“新间公告”、“员工论坛”等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。
4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。
8、下决定每天找寻二个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）
9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。
10、每天必须尽量保证带两个客户看房。
11、每天必须即时跟进自己的客户。
12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。
13、自行辑录五个笋盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增
14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的“客户回访”工作。
15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）
16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。
17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）
18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。
19、业务员应多了解广州市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造“专家”形像。
20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。
21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）
22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上“日常工作”进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此“日常工作”摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指口可待！
失败业务员的日常工作
1、常迟到，开小差。
2、望天打卦，无所事事。
3、一周看房次数不过三次。
4、洗盘工序得过且过，毫无内容。
5、主动性，积极性低，不会自发性找寻业绩不好的原因。
6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动
7、阳奉阴违、只做表面功夫。
8、上班等下班，做业务的心态不够强。
9、与分行同事谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。
10、贴客程度不够，客户经常跟前家地产成交。
11、经常抱怨无客，无盘，所以自己业绩差。
12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。
13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。
14、不会自我检讨做业务的能力。
15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。
16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善
17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。
18、在公司谈私人电话较洗盘电话多。
19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内）
20、对买卖手续流程不充分
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