论文经济适用房工程建设的投资和质量控制_某工程质量控制论文
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经济适用房工程建设的投资和质量控制
江苏万城建设工程有限公司
宋炳强
摘要：经济适用房的建设投资、质量控制方面采取有力措施，从项目定位策划、设计和招投标、合同管理以及施工质量控制的主要环节上进行有效管理的经验和看法。
关键词：经济适用房；建设管理；投资；质量控制
据国家统计局的一项调查显示：目前，我国大中城市经济适用房每平方米平均售价在3000元左右。业内人士曾分析指出，按建设成本计算，经济适用房仍有降价空间。分析表明，除了采取规范土地转让和出让行为、抑制土地价格上涨幅度等手段外，通过进一步完善建材价格管理体系，作好工程建设管理等方面的工作，经济适用房售价还存在理性降价空间。开展经济适用房建设的工程管理，首先应对经济适用房的特点有一个准确的把握。总体上说，经济适用房属建设投资略高于建安成本的、政策性较强的大众化住宅，其销售价格的相对确定，以及户型规格，设施配备的标准化模式，都在一定程度上决定了其建设速度较快、基建程序相互衔接紧凑、管理集约化和销售规模化的特点。在组织这类形式的区域性规模建设时，应在充分考虑享有政策优惠幅度的前提下，尽量利用业主对资金使用的灵活性策略，调动设计方面、监理方面关注经济适用房的社区环境、立面效果、户内功能及设施配套的全面营造，在全过程建设中引入先进的项目管理理念，这对经济适用房工程建设的投资、质量控制，将起到良好的奠基作用。
在经济适用房的建设投资、质量控制方面采取有力措施，向管理要效益，向管理要品质。结合笔者自身多年的工作经验，从以下几个方面提供粗浅看法，供建设管理者参考。在项目定位前期，充分考虑服务受众的使用特点，做好项目的策划工作，借鉴商品房销售经验，通过挖掘项目设计亮点，提高经济适用房的整体价值品位，为经济适用房营造一个物有所值的功能取向空间，是建设开发阶段业主方应启发设计顾问公司重点考虑的一个重要方面。做好设计管理工作
经济适用房策划定位以后，最重要的工作便是设计，它将策划人员的理念用图纸的形式予以表达。设计应是科学的、合理的，具有可操作性，并最终通过承建商达到业主建设之目的，此阶段对工程造价的控制程度在2013中国互联网创业投资盘点报告70％以上。
(1)业主应向设计师充分表达建设意图、建设标准定位及建设进度要求，这方面综合体现在设计任务书的编写上。对经济适用房来说，相对较低的销售价格 不能成为降低品质的理由。只有不断替用户着想，不断追求较高品质和较全面适用的居住功能，业主方才能得到较好的利润回报，乃至获得更大的社会效益；
(2)采用限额设计。业主方应充分发挥监理人员在工程管理经验方面的优势，授权其在设计阶段参与对限额设计目标的协调，这是控制工程造价最为有效的方法。在此基础上，业主方从销售角度出发，要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面最大限度地满足和提高使用功能。同时，尽可能降低工程造价，而不是简单地接收设计方按设计规范设计出的图纸；推进“四新”成果在工程设计中的应用。以新技术，新材料，新工艺、新设备、优化工程设计的技术经济为指标，提高产业的科技含量，提高工程的综合效益，直接对工程质量进行管理，降低工程造价，挖掘降价空间，设计阶段尤为重要；
(3)提高设计质量，减少设计中的错、漏、碰缺等现象，最大限度地避免施工中的洽商、变更，从而有效降低工程造价。建议在设计合同中，加进设计错漏或不合理设计方面的处罚条款。在施工合同中，明确施工方对设计图纸的深化职能，尤其是对图纸的错漏、违反规范之处要予以更正，而报价中已包含此项内容，施工中不能因设计违反规范或错误而向甲方提出任何索赔。这样可加大施工方对图纸的审查，并将问题及早解决。另外，建议业主自己或聘请专业公司组织对设计质量进行控制，并明确控制责任。
(4)对设计方案应重点研究。包括整个小区品质、小区的综合平面布置，中水处理，外立面设计，园林、绿化、交通、配套设施及小品等都要做细致研究。尤其是征求各方意见，要绝对避免施工图纸或施工过程中发生大的变动。一个成功的项目，很大程度上取决于建设主持者对整个项目策划的把握与定位，以及设计工作的出色完成。
3做好招投标管理工作
认真做好计划和组织工作是招投标工作成败之关键。而在经济适用房建设中，尤其要做好工程的标段划分及合同类型的选择。
(1)编制工程招标控制价。此项工作建议业主方自己编制委托造价咨询单位编制。编制要求由业主方起草，以避免结果水分太大，不能起到真正的投资控制指导意义。针对预算进行计划任务分解，此项工作对于控制总包及分包报价，审查投标报价的真实合理性至关重要。
(2)合同形式，不管采用何种形式，务必明确工程投资包死的概念。业主方不承担任何因设计错漏、遗漏之索赔。从投资和质量控制角度，任何一个承包商都会以获得利润最大化为目的。建议业主与一家公司或更多家公司签定总承包合同，有些材料设备、专业分包商由业主指定，但仍需与总包签定合同。这种方式，虽然给业主和工程师增加了许多工作，但至少从目前国内建筑市场看来，在投资上会给业主带来可观的收益。另外，在利润和工程的品质方面，同样的价格，由总包采购可能会更低，也同样能使工程项目获得更高的品质。当然，采用此种模式要求业主方必须有一定的管理人员，并能够对项目的整个采购进行全方位策划和控制，包括采购内容、市场行情、采购程序均要了如指掌。否则，延误了工期，影响业主入住时间就得不偿失了。另外，在总包合同中，亦应详细明确总包对各分包的协调、统管责任，避免其对甲供材料不管不问的抵触情绪。
(3)工程施工过程中，建议主要材料、设备、专业性能较强的施工项目均由业主组织招标，如：主要材料：门窗、涂料、磁砖、防水、洁具；主要设备：水泵、高低压配电柜、电梯消防设备等、供暖设备；专业承包商：市政、园林、电梯安装，等等。当然，如果时间允许，对于同种品质的材料、设备也可先让总包报价，并与甲方了解到的价格进行比较。但这种价格不应是供应商询得，而是以往类似工程的同品种材料、设备之供应价格。做好质量控制经济适用房工程的低造价决定了参建各方较低的利润。作为承包商、供应商，降低各种成本及追求最大利润始终是其努力目标。如果不做好质量控制，势必会导致降低工程质量事件的发生：如在材料上以次充好；在工程组织上选用低报价的民工队伍；在模板脚手架的使用上提高周转次数等等。如不做好事前控制，一旦出现质量问题，很有可能影响交房期，以致因质量问题影响销售。针对经济适用房的建设施工管理，我们认为应做好如下工作：
(1)对于可能影响工程质量、影响使用功能的材料采取甲供方式控制(前面已有描述)；(2)选择好的总包队伍，尤其是对项目经理和总工程师，业主方要严格把关。建议选用有一定素质，经验丰富水平高、服务理念好的项目经理，这对整个项目的运作至关重要。
(3)细化合同，尤其是对于我们担心可能会出现的问题要有预见性，在合同中必须予以明确。如：①项目经理的确认；②重要材料、设备品质要详细说明应达到的标准；③工程质量目标的奖罚办法；④完善的材料、设备考察确认制度(不能流于形式)；⑤业主、监理工程师对不符合要求材料的否决权；⑥民工队伍的选择，强调甲方、监理方有权要求总包方更换民工队伍，总包必须无条件执行并保证更换后的队伍整体施工水平高于被清退的队伍；⑦对现场文明施工及道路、临建设施等要有具体要求，以避免施工方为降低成本，而导致影响现场环境、影响楼盘销售；⑧总包应为楼盘留念积极创造条件，如样板房的进出通道、安全保障等。综上所述，对经济适用房工程的建设管理，应建立一种系统化、规范化的服务理念。建设单位所关注的投资、质量问题，是关系最终用户使用品质及经济适用房的社会效益能否全面实现的重要问题。必须采取有力措施在建设过程中予以全面保证，作为建设单位，在用好资金的同时，加大对质量的控制与优化措施的力度，使这项民心工程真正暖民心、顺民意。
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