4月北京市房地产市场报告_九江市房地产市场报告

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2014年4月北京市房地产市场报告

4月成交量环比同比双 5月市场前景不明

内容摘要：

中央政策：4月16日国务院新闻办公厅举行新闻发布会，称有关部门将完善房地产调控政策，国家统计局新闻发言人，国家经济综合综合统计司司长盛来运讲话、相信相关部门会紧密跟踪房地产市场变化，根据新变化进一步完善房地产调控的政策发展，着重建立房地产调控的长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。4月29日，中国银行监督管理委员会召开2014年第一季度经济金融形势分析会，加强房地产领域信贷风险管控；银行业要加强精细化管理，严防房地产领域信贷风险，继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策，强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范，加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理，大务服务保障性安居工程建设。

北京政策：4月2日，北京、天津、河北三地国土部门对接京津冀一体化发展工作：充分考虑土地资源禀赋、环境容量、土地价格及产业定位等因素，合理制定差别化土地利用和供应政策，按照“有保有压、优势互补”的原则，引导不同类别产业项目转移、承接和联动，抓好北京新机场及配套设施，京昆高速、城际高铁等区域重点基础设施建设项目用地服务工作，推动公共服务资历源均等分布，不断加大交通基础设施、公共服务设施的区域共建共享力度，建立京津冀国土部门定期联席会议制度，加大国土资源信息共享力度，形成长期稳定的工作对接平台。

市场运作：

1.一级市场

1.1 供应分析

2014 年4 月北京供应土地0宗。

1.2 成交分析

2014 年4 月，北京共成交34 宗土地，其中居住类用地8 宗，商业用地2 宗，工业用地18 宗，综合用地6宗。总建设用地面积185.14万平米，总规划建筑面积345.4万平米，环比上升72.59%，同比上升226.80%，总成交金额302.63 亿元，环比上升132.54%，同比上升346.35%。

2.二级市场

2.1 供应分析

2014 年4 月，北京商品房新增供应量环比同比均上升。批售套数13653 套，环比上升25.39%，同比上升75.76%，批售面积152.71 万平米，环比上升7.37%，同比上升71.53%。

本月供应区域为11个，房山区供应量最大，为3774套，占总供应的27.64%，其次是大兴区，供应量3346套，占比24.51%，通州区排名第三，供应量1537 套，占总供应的11.26%，其它区域供应均在1500 套以下。

从项目层面上看，本月新增供应项目排名前三甲分别为丰台区的北京方向、大兴区的国锐·金嵿和格林云墅，供应面积分别为13.40平米、13.02 万平米和8.58 万平米。

2014年4月，北京新增商品住宅供应量环比同比均上升。本月住宅期房批售套数12849套，环比上升25.69%，同比上升92.49%，批售面积134.29 万平米，环比上升7.92%，同比上升107.72%。

本月北京有供应区域为10个，大兴区供应量最大，商品住宅供应量3309 套，占总供应的25.75%，其次是房山区，供应量3766 套，占比29.31%，通州区排名第三，供应量1537 套，占总供应的11.96%，其他区域供应量均在1500套以下。

环线方面，五、六环之间供应量7496套，占本月总供应量的58.34%，其次为六环以

外，供应4945 套，占本月总供应量的38.49%。户型方面50－90 平米和90－120 平米为供应主力，分别占本月供应量的52.49%和19.09%，50㎡以下户型占比最低。

2.2 成交分析

2014 年4 月，北京商品房成交环比量价齐跌，同比量跌价升。成交5848套，环比下降17.91%，同比下降37.45%；成交面积69.79 万平米，环比下降26.31%，同比下降36.57%；成交均价为23819 元/平米，环比下降14.06%，同比上升2.97%；成交金额166.23 亿元，环比下降36.67%，同比下降34.68%。

从行政区域看，本月多数区域成交量环比下降，其中降幅最大的为大兴区，减少2213 套。房山区和大兴区成交套数最多，分别为1629套和973 套，占全市本月成交套数的27.86%和16.64%，房山区主要贡献项目为首创·新悦都、东亚·朗悦居和中国铁建·原香漫谷，分别成交380 套、196 套和152套；大兴区主要贡献项目为熙悦春天、格林云墅和金融街·融汇，分别成交296 套、92 套和75 套；第三名为顺义区，共成交688 套，占全市本月成交套数的11.76%；城八区中东城区成交量最少，成交5 套；郊区中怀柔成交量最少，成交54 套。成交均价方面，崇文区最高，为61726元/平米，成交均价最低出现在延庆，为10146元/平米。

2014 年4 月，商品住宅市场环比量价齐跌，同比量跌价升。

2014 年4 月，北京商品住宅成交5312套，环比下降17.21%，同比下降34.52%；成交面积56.08 万平米，环比下降21.77%，同比下降32.52%；成交均价为24651元/平米，环比下降11.56%，同比上涨12.35%；成交金额138.24 亿元，环比下降30.81%，同比下降24.18%。

从成交区域来看，主力成交的几个区域是房山、大兴和顺义，此3 个区域成交量在600 套以上，房山区成交最多为1602 套，占比30.16%；环比变化方面，多数区域下降。本月

商品住宅成交量最低区域为东城，仅成交3套，西城成交均价最高，为70415 元/平米，延庆成交均价最低，为10466 元/平米。

环线方面，4 月商品住宅成交，五、六环之间成交量最多，为2930 套，占北京本月总成交套数的55.16%；其次为六环以外，成交量为2038 套，占本月总成交套数的38.37%；多数环线环比下降，其中五、六环之间环比上升，六环以外则降幅最大。

产品方面，50－90 平米中小户型产品依旧为主要成交对象，共成交2529 套，占总成交套数的47.61%；其次为90－120 平米主流户型产品，共成交1008 套，占总成交套数18.98%；多数面积区间环比下降，其中150－200 平米降幅最大。

从成交走势来看，2014 年4月北京写字楼环比同比均量价齐跌，商业环比量升价跌，同比量价齐跌。

2014 年4 月，北京写字楼(办公)成交132套，环比下降72.15%，同比下降82.33%；成交面积6.58 万平米，环比下降58.54%，同比下降37.21%；成交均价为18781元/平米，环比下降35.87%，同比下降28.83%；成交金额12.36 亿元，环比下降73.41%，同比下降55.32%。

2014 年4 月，北京商业成交404 套，环比上升72.65%，同比下降17.55%；成交面积7.14 万平米，环比下降0.14%，同比下降56.57%；成交均价为21922 元/平米，环比下降3.26%，同比下降19.04%；成交金额15.65亿元，环比下降3.39%，同比下降64.84%。

2.3 存量分析

选取全市一手房市场2013 年5 月－2014 年4 月月均销售速度来计算，全市存量套数约需要10.4 个月可消化完成，存量面积约需要12.6 个月的消化时间，从近几个月的整体去化时间来看，北京商品住宅市场平均消化速度有所减慢，本月库存量大幅上升，达到

65800套，较3 月增长18.16%，消化周期继续拉长。

从存量套数分布区域来看，大兴区、通州区和朝阳区的存量套数仍然最多，分别为13522 套、12412 套和10243 套；而从区域消化周期来看，大部分区域消化周期集中在7-11 个月，压力最大的仍然是石景山、西城和东城，消化周期分别为67 个月、53 个月、30 个月；本月石景山、房山和平谷消化周期有所缩短外，其余区域消化速度均有所拉长。

2.4 二级市场小结

4月，商品住宅市场环比量价齐跌，同比量跌价升。从成交区域来看，主力成交的几个区域是房山、大兴和顺义，此3个区域成交量在600 套以上，房山区成交最多为1602 套，占比30.16%；从成交结构看，本月以五、六环之间的中小户型为主力成交。

⒊三级市场

2014 年4 月，北京二手房市场成交量环比上升，同比下降。二手房（住宅）成交套数为7616 套，环比下降14.84%，同比上升46.12%；成交面积70.39 万平米，环比下降14.63%，同比上升51.08%。

北京二手房成交套数前三名仍为朝阳区、丰台区和海淀区，成交套数分别为2717 套、1293 套和1128 套，三个区域的二手房总成交套数占本月全市二手房成交套数的52.75%，比上月有所上升。

⒋一、二手房成交比例分析

2014 年4 月，北京房地产市场一、二手房的总成交套数为12928 套，环比上升15.83%，同比下降2.97%，一、二手房的总成交面积为126.47 万平米，环比下降17.95%，同比下降2.48%，其中一、二手房的成交套数比例为0.70：1，一手房成交量与二手房差距变化不大。