房地产企业计税成本的检查重点(下)_房地产企业所得税检查

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房地产企业计税成本的检查重点（下)

3、成片开发、分期分批转让房地产如何计算土地扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

但是，企业所得税必须用占地面积法。国税发[2009]31第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

①一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

②分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

如一项目，土地面积为10000平方米，分三期开发，一期基座占地为2500平方米，二期基座占地为3000平方米，三期占地为1800平米。道路、绿化2700 平方米，土地成本为8000万元，如何分配土地成本？

这里的关键点是：道路、绿化等空地面积为2700平方米是要分配到各期中去的。

一期土地成本：8000÷（2500＋3000＋1800）×2500=2739.73﹙万元﹚；

二期土地成本：8000÷（2500＋3000＋1800）×3000=3287.67﹙万元﹚；

三期土地成本：8000÷（2500＋3000＋1800）×1800=1972.60﹙万元﹚；

（三）前期工程费的检查

前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

注意：境外的设计费要代扣代缴营业税。

《营业税实施细则》第四条第（一）项规定：条例第一条所称在中华人民共和国境内（以

下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；但是，境外的设计费不需要代扣代缴预提所得税。

《企业所得税实施条例》第七条第（二）项规定：企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：提供劳务所得，按照劳务发生地确定。

（四）建筑安装工程费的检查

建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

1、建筑安装工程费偏高问题，可参考当地建设管理部门公布的单位定额成本核定。

2、建筑业甲供材征税问题是税务机关检查甲供材的重点：

（1）要注意甲方供材的材料已经计入开发成本了，不能再重复计入建安发票成本。

例如，某房地产商自行购买材料200万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费100万元。因为反正乙方缴纳营业税是一定的，甲方供材部分在并入建筑营业额缴纳营业税之后不可以按照合计金额由建筑公司开具300万元发票给甲方房地产开发公司，否则甲方会重复扣除成本。

（2）不能认为材料发票不能列入成本。税务人员认为材料发票是不合法凭证是错误的。即使建筑公司没有就甲方供材部分缴纳相关的税收，房地产公司在甲方供材业务中取得的相关材料发票也是完全可以作为合法凭证进行账务处理

（3）如果建筑公司没有对甲方供材部分缴纳相关税收，税务机关是不可以要求房地产公司单独就这部分补缴相关税收。

（4）不能将代扣代缴的营业税计入成本费用扣除，即使有合同规定由甲方负担营业税及附加，也不可以。

《税收征收管理法实施细则》第三条规定，纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。

在合同中约定营业税金（实际中一般约定所有相关税金）由接受方承担，显然是违反了上述税收法律的规定（违法地转移了纳税义务人），根据《合同法》规定，违反法律、行政法规进行强制性规定的合同无效，故在合同中约定代付营业税金应当属无效条款。

3、建筑安装工程费可以按照合同额的10%来预提国税发[2009]31号第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

这里，需要注意的是，只能按单个合同预提，不能按总合同预提

例如，某房地产公司共签定与2家施工企业签定出包合同，其中与甲企业签定的合同总金额1000万元，至2009年12月31日已取得800万元发票，预提费用为200万元；与乙企业签定的合同总金额5000万元，至2009年12月31日已取得发票4900万元，预提费用为100万元。纳税调整金额的计算以下两种计算方法：

第一种方法：

对甲企业的合同，预提费用所占比例：200÷1000=20%，需纳税调增：1000×10%＝100（万元）。

对乙企业的合同，预提费用所占比例：100÷5000=2%，无需纳税调增。

第二种方法：对甲、乙企业的合同，合并计算，预提费用所占比例：（200+100）÷（1000+5000）＝5%，无需纳税调增。

很明显，第一种方法才是正确的。

4、建筑安装工程费发票在汇算清缴前取得可以税前扣除。

国税发[2009]31号第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

国税发[2009]31号第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

根据以上规定，本年未取得合法凭证的支出，不予扣除；如果是在汇算清缴前取得合法凭证的，可以税前扣除。

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这里要注意的是：完工开发产品的标准完工标准的三个条件是孰早的原则：

（1）竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品。

（2）已开始投入使用的开发产品。

（3）已取得了初始产权证明的开发产品。

例如：2008年2月，A房地产开发公司把一栋写字楼出包给B建筑公司承建。A公司

将该写字楼预售给C服装厂。

（1）10月20日交付购买方C服装厂使用。

（2）11月10日，A公司将该写字楼竣工证明材料上报房地产管理部门备案。

（3）11月20日，A公司取得了该写字楼的初始产权证明，结论：A公司在计算该写字楼企业所得税时，完工时间应以10月20日为准，而不是11月10日，也不是11月20日。

最后，要高度重视《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》国税函

[2009]342号的规定，根据国税发[2006]31号规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。

开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。

5、建筑安装工程费土地增值税的检查重点

（1）国税发[2009]91号第二十五条规定，审核建筑安装工程费时应当重点关注：

①发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

②房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

③）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

④房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

⑤建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

（2）土地增值税建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分摊例如，某项目已100%销售完毕。实现普通住宅销售收入6400万元、非普通住宅销售收入2700万元。缴纳土地增值税122万元，总税负为1.34%.税负偏低。税务局对其检查。发现在同一开发项目中经营不同类型的房产，其中发生的主体共同成本中划分420万元（只开一张发票）直接认定为“商铺专门发生的建安费”，这样就加大了非普通住宅的扣除金额比例，降低了非普通住宅的税负和整体税负。

经检查后，该公司补交土地增值税135万元（税负达2.8%）。

（五）基础设施建设费的检查

基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

需要注意的是，园林绿化等园林环境工程费不属于配套设施，因此税法没有规定必须按照建筑面积对园林进行分摊，除了占地面积、配套设施、贷款利息三项共同费用外，企业可以自行按照占地面积法、建筑面积法、工程概算法等办法进行分摊扣除。

（六）公共配套设施费的检查

公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

国税发[2009]31号第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

配套设施的权属是税务检查的重点，如产权归企业所有的会所，要单独核算成本。如果企业把产权归企业所有的会所的成本计入开发产品，税务机关就会纳税调增。

另外，公共配套设施费用可以预提，可以按照预算造价来合理预提配套设施建造费用。

国税发[2009]31号第三十二条第（二）项规定：公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件

（七）开发间接费的检查

开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

1、开发间接费和管理费用的区别：房地产开发企业的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中列支，不应在此扣除。

开发间接费只能列支房地产开发企业内部独立核算直接组织管理开发项目发生的间接费用。

在实际工作中，往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发产品不建现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织其开发建设活动，其所发生的费用可直接并入企业的管理费用。

若企业建立现场管理机构，则所发生的费用计处开发间接费用中，开发间接费用科目用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，企业发生的各项间接费用，借：开发间接费用，贷：应付工资、应付福利费、累计折旧、周转房摊销等。

期末，借方归集的开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关成本核算对象，借记开发成本——开发间接费用、贷记本科目，该科目应按企业内部不同单位部门分公司设置明细帐。

企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的费用应作为期间费用，计入管理费用。

2、现场工程监理费是作为房地产开发成本或是作为企业期间费用在管理费用科目列支？

有些税务人员认为：现场工程监理费应作为企业期间费用在管理费用科目列支，而不应构成开发成本。因为土地增值税实施细则中列举的建筑安装费中，只有建筑费用和安装费用。另外根据企业会计准则中的建造合同规定，建造合同成本中不包括监理费在内。这种观点是错误的。

现场工程监理费属于开发间接费用。

（八）成本调整（二次分摊）

属于成本对象完工后发生的开发成本，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，①首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，②然后再将由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。