上半年北京土地市场分析报告_北京市土地市场分析

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2011上半年北京土地市场分析报告

频繁的调控犹如一把划空的利剑，北京市土地市场受政策调控的影响，2011年上半年土地市场成交总体较为活跃，但年内连续6次上涨的存款准备金率使得开发商拿地谨慎，土地出让金额较低，主要为郊县区域土地成交，北京中原市场研究部对2011年上半月土地市场特点进行分析如下：

1、上半年土地出让金额372.2亿，为10年上半年的一半

2011年上半年北京土地出让金收入为327.2亿元，同比下降了48.2％，约为10年上半年的一半。北京中原市场研究部分析原因主要是受去年上半年地王影响，成交地价普遍较高，今年政府限制了最高竞价，使得土地成交价格大幅下调。

（2008年-2011年）上半年土地成交详情表

2、土地供应与上年基本持平，经营性土地占4成据北京市土地整理储备中心数据显示，1-6月份，成交地块115块，其中经营性用地成交45块，经营性用地面积为391.3万平方米，约占上半年总成交面积的4成。总成交金额为277.1亿元，经营性土地出让金更是占据了11年上半年的74.5％。经营性用地的增加，未来区域内商品住宅的供应量将随之上升，从而有效的平抑区域内房价，与此同时，将会对周边的新房市场以至二手房市场产生一定的影响。

3、含住类土地供应比重大，占据经营性用地“半壁江山”

今年上半年供应的经营性用地共计45块，其中含住类的地块就占了20块，含住宅性质供地面积243.7万平方米，占经营性土地总面积的62.3％，在市场成交持续冷淡的环境下，住宅土地的供应加大，随着住宅市场的土地存量加大，房价会逐渐会明显现出下降趋势。

2011年上半年土地供应情况表

4、商业性土地热度高，单价地王再出现

对住宅市场的打压，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。商业地块关注度逐渐提高。

6月27日，在经过33轮的角逐后，以7.1亿元的价格竞得，折合楼面单价43226元/平方米。的崇文门菜市场地块，在今年北京土地市场整体成交低迷的情况下，此次成交的楼面价及如此激烈的竞拍场面比较罕见。此地块的成交刷新了近年来单价地王纪录的同时，也为上半年商业地产异军突起的局势画了个感叹号。

5、住宅用地需配建保障房 不再“价高者得”

从2011年开始，从土地出让公告中我们时常会看到要求配建保障房的明确要求，商品房配建一定比例的保障房，一方面可以提高保障房的建设量，解决土地供应问题；另一方面更可抑制高地价的产生。据市国土局负责人透露，为了增加保障住房的供应，让更多符合保障标准的家庭尽快住上保障房，北京市今年将北京商品住宅地块配建保障房的比例由原先的15%上调至30%。

2011年1-6月成交地块含配建成交地块

6、土地供应边缘化，城郊供地成主力

随着城区地块的越来越稀缺，从今年上半年的北京土地供应情况来看，城郊供地逐渐成快速上升趋势，北京中原市场研究部统计，上半年成交土地面积排名前三位的分别为顺义、大兴、房山三个区。西城、崇文、宣武、海淀四区土地供应为零。城郊供应成为主力。2010年上半年土地成交面积排名前三位分别为大兴、顺义、房山 ；东西城，崇文，宣武五区零成交。主城区连续两年的零成交，直接导致了11年上半年土地成交价格的下降和土地流拍率的上升。

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2011年上半年北京土地供应城区排名

7、大型房产企业转战二三线城市，中型企业成置地主力

近几个月来，受新“国十条”、“京十二条”及其他一系列针对房地产的调控政策影响，加之关于房地产税、物业税的讨论之声不绝于耳，房地产市场开始了一路低迷。针对这一系列，一些大型房产公司逐渐将战线转移至二三线城市，来开辟新的市场，北京中原市场研究部统计：

1、今年6月11日，保利地产公告宣布保利在今年5月份新增5个项目，分别在成都、上海、广州、南昌等城市再次获得多宗土地，5个项目土地成交价合计超过55亿元。今年上半年，保利更是一口气新增将近20块地皮，其中二三线城市现有土地储备已经占了所有现有土地储备的六成。

2、转战二三线城市 万科紧盯沈阳、东莞、无锡 2009年新增土地储备90%以上都分布在三线城市。

3、中海地产3月份后短短3天内，接连在南昌和大连两地拿下5宗住宅用地，南昌和大连、累积新增土地建筑面积420万平方米，占去年2010年一整年新增土地储备量768万平方米的55%。

2011年上半年品牌

房企重点投资区域一览表

北京知名房企缺席多，上半年拿地企业多为生面孔：

北京上半年经营性用地成交45块，其中近80％土地被一些中小型房企获得。其中引人关注的6.27日，北京崇文门商业地块再现新“地王”，楼面价43227万元/平方米的高价创历史新高，而更让人料的是，这一总价为7.1亿的地块被广州市丰璟房地产开发有限公司这匹黑马获拍。