浅谈房地产行业企业所得税管理现状与对策_企业所得税管理现状

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浅谈房地产行业企业所得税管理现状与对策

字体:[大 中 小] 来源:中国税网 作者:肖社会 朱尧 王凤姣 日期:2011-05-17随着我国住房制度改革的深入和人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出，房地产行业企业所得税成为国税部门日常管理的难点和社会关注的热点。下面笔者结合当地房地产行业税收征管实践，就房地产行业税收管理现状及对策谈一些粗浅的认识。

一、目前房地产行业经营现状

房地产行业经营情况大致可归纳为五种：一是正常开发企业，尚处于建设周期；二是空壳企业，成立以来就没有开发业务，或长期没有经营业务；三是给职工建房的情况，虽然正在开发，但建房资金全部向本单位职工借款，定期向职工付息，企业帐面无预收房款，无实现销售收入、预售收入；四是开发项目基本完工，达到或基本达到清算条件，且不再有开发项目；五是开发项目滚动发展，前后期业务交叉。

二、目前房地产行业存在的主要涉税问题

（一）利用关联企业转移利润。随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，有的房地产开发企业发展到一定程度后，利用建安公司、销售公司、物业公司等关联企业来转移利润，达到少缴企业所得税的目的，即利用自己的亲戚朋友注册成立一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到少缴税款的目的。

（二）不记少记营业收入。房地产企业为了达到偷逃税的目的，不记或少记收入是最常见的手段：一是房地产企业以收据收取售房款不记收入偷逃税款，房地产开发商以不能办理预售证、产权证的手续为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用，造成税款流失；二是将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时

在会计账目上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；三是多头开户，隐瞒收入，此类情况大部分企业均存在，但因隐蔽性较强，税源管理部门以正常的管理手段很难落实。

（三）账务核算混乱成本费用不实。在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在，同时还有些房地产公司不按规定设置账簿，人为造成账务核算混乱。一是将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款。二是虚列销售费用。有的大量列支销售人员工资；通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；将超标准的广告费、业务招待费支出混入“会议费”、“销售费用”等。三是开发成本中混入非销售项目成本。有的开发商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”；有的将自建自用的办公楼成本直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。四是超标准列支利息支出。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多，部分企业未在成本对象中分摊借款利息，而是将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。五是成本费用重复入账。个别企业利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的行业特点，重复列支费用。如企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本。六是利用预算造价虚增单位成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价和销售面积的乘积金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在一年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期不能及时取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些企业便利用这一特点，自行加大早期单位每平方米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

（四）收入与支出不相匹配。有的企业对跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为的将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目；很多企业对自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用全部由出售房屋承担，造成成本结转不实等。

（五）发票取得不尽规范。一是有的企业利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得额；二是不符合规定发票如会议费、考察费、差旅费等，是房地产开发企业在期间费用方面存在较多的问题。另外，取得的拆迁补偿费支付凭证也不符合规定，如企业单位开具行政事业单位发票，村委会开具农、林、牧发票等；三是现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，所以少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税有了可乘之机，房地产开发商用支付3.3%营业税及附加的代价，就可以轻松的偷逃25%的企业所得税，此类现象非常普遍。

三、造成房地产企业涉税问题突出的原因分析

房地产业是现行税制下缴纳税种最多的行业，涉及税（费）种类多达十几个，其中偷逃税比例较高的税种都集中在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等税种上，企业所得税尤其严重。究其根源有以下几方面原因：

（一）房地产企业纳税意识不强是管理难的根本。一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策理解不透，房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东们只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管，因此他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，纳税意识比一般的纳税人更差。

（二）繁杂的房地产税收政策是管理难的关键。房地产市场的税制结构不合理，在房地产业目前的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种有十几个，由于涉及的税种多，各税种的征收环节和计税依据各不相同，特别是企业所得税的政策不断变化，这些繁杂的税种和计算过程让内行都记不住，外行就更看不懂了，造成税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。加上房地产开发阶段税少、税负轻，而流通环节税重，这种税制结构更进一步鼓励了房地产企业投机行为。其次，房地产市场的税费多，负担重，增加了建房成本，促使部分房地产企业主观上的避税意愿更加强化，造成日常税收管理更大的难度。

（三）房地产开发环节过多、时间过长是管理难的瓶颈。从房地产开发企业业务流程看，一个合法的房地产开发企业，要经历土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划和施工许可申请，而在办理这些申请和许可期间，已经发生了部分开发成本及费用，但这些成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的，税务部门根本无法有效监控。加上目前现行税收政策规定土地增值税的计税依据是土地增值额，企业所得税的计税依据为应纳税所得额，而房地产开发企业利用其产品开发周期较长或先后滚动开发的行业特性，不按财务制度和税法规定进行正确的财务核算和纳税申报，造成日常税收管理难度再大。

（四）税务机关对违法行为打击不力是管理难的通病。首先，税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少，自身也不具备收集相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控；其次，税务部门检查税收一般是以年度为单位，但房地产企业大部分都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象；再次，税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰，以补代罚、以罚代刑，导致行政处罚力度低，而笔者认为低成本的处罚是造成该行业纳税人屡查屡犯，屡教不改的重要原因。

四、加强房地产行业所得税管理的对策

（一）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税作为国税企业所得税重要组成部分，其发展之迅速有目共睹，但期税收管理工作量大、业务要求高也成为国税房地产企业所得税管理工作的瓶颈。目前在业务方面真正懂得房地产开发企业会计制度及房地产开发活动流程的税务干部不多，这就要求进一步加大培训力度，尤其需要培养一批既懂得房地产开发企业会计制度又熟悉房地产开发活动流程的税务干部，为加强对房地产开发企业的税收征管提供人力保证。

（二）关注重点环节，把握关键时点。从立项开始关注开发的几个重点环节：即立项报批环节、项目批准环节、分期建设环节、竣工验收环节、开盘销售环节、清盘环节。掌握房地产企业每个环节发生的时点，针对每个环节适时采取管理措施，特别是抓住预售转销售的结转环节，实地核查确认完工时点，及时结转销售成本。同时要加强对房地产企业纳税人的登记、申报管理、房产发票管理，并实行全程跟踪管理，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的及时移交稽查部门。

（三）严格政策界限，强化成本管理。严格按照税法要求，成本费用的列支必须真实、合法，防止出现虚开、代开、人为加大成本费用现象的发生。要抓住几个关键：一是建筑工程支出真实性的审核，重点审核土建成本、配套工程成本，参照本地区工程造价指导价，查看企业建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如出入太大，必须要求企业说明超标准的原因；二是工程超预算企业成本费用的审核，必须提供双方签订的变更合同，说明变更的理由，是否在合理的范围以内，如没有变更合同，直接提供竣工验收报告，税务部门有权根据行业标准直接核定其计税成本；三是按照收入成本配比的原则准确结转成本，要求企业在按工期分段确认成本的基础上，再按不同开发产品平均销售价格比，分配计算不同类型开发产品的计税成本，使利润在不同价位开发产品之间分布均衡。

（四）规范核定征收，提高建账率。通过日常巡查和纳税评估，加大地对房地产开发企业财务核算和政策执行方面的辅导力度，督导企业健全和规范财务核算，尽量采取查账征收方式，真实体现房地产盈利率较高的客观现状，并帮促企业准确进行纳税申报。对屡查屡犯、财务核算确实不健全的企业，要按规定进行核定征收，并且相应提高应税所得率，不能因核定征收实际减少了所得税的征收。

（五）国、地税联手，减少管理漏洞。从办证到年终的汇算清缴、项目结束后的最终清算由国、地税共同完成，对一些共性的环节共同把关，看其国、地税收入申报是否同步，特别是对施工企业业务的真实性，由地税协助调查核实，结算工程款代开发票时，由国、地税税收管理员共同核实开发工程项目是否与代开发票工程项目相符，以便随时掌握企业完税情况，做到应收尽收。

（六）强化稽查检查，建立良好秩序。加大对房地产业违法行为的惩处力度，建立起房地产行业良好的纳税秩序是做好房地产行业税收管理的保障：一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产选案小组提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查；二是努力提高税务稽查人员的素质，加强对税务人员职业道德教育和业务培训，建立有效的监督机制，对稽查案件的质量实行复查，有必要借助社会审计专业机构，严格落实执法目标责任制；三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。要敢于破除“人情税”、“关系税”，坚持依法纳税，对查处的偷税款及罚款久拖不交的房地产企业，采取强制措施，依法坚决催缴入库；对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对违法者予以重罚，对法人代表和财务人员追究法律责任，提高税法的震慑力和严肃性。

作者单位：河南省洛阳市国税局

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