房地产财务管理分析_房地产财务管理报告
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房地产财务管理现状分析及建议
一、集团房地产公司概况
磊鑫集团自2006年开始涉足房地产企业，创立了第一家房地产公司-青岛磊鑫房地产有限公司，于2007年开始开发阳光美寓项目，该项目已于2009年1月份全部销售完毕，并于2011年1月份完成土地增值税清算，9月通过企业所得税检查。2008年又成了房地产的公司-青岛双鑫房地产开发有限公司，伊顿阳光项目开发建筑面积17多万平米，规模中等，拟定于20009年10月份项目开工。
二、磊鑫房地产财务管理分析及建议
（因时间关系，本文主要针对成本管理控制，销售管理控制目标另行文分析）
磊鑫集团的成功发展主要来源于集团董事长的个人创新理念和社会影响力，从一开始就注入在企业发展中，并一直推动着企业的变革与发展，与此同时个性化的管理特色及家族化的管理风格也凝结在快速发展的企业中，其表现是倾向于人为控制，制度管理不够，在加上发展战略方向的调整，更使磊鑫集团在管理方面的问题显现出来，成为了制约企业快速发展的瓶颈。由于房地产行业近几年来，在宏观地产调控的前提下，越来越成为各上级行政管理部门的管理重点，无论是行业管理部门，还是工商税务部门。且作为资金密集型的房地产企业，成本管控的复杂性特点，势必要求房地产企业规范财务管理。
回顾 ‘阳光美寓’项目开发，虽然完美、快捷地完成了整个项目操作，但不难看出，由于是第一个项目开发，其中存在着许多的缺憾，主要反映在如下几个方面:
1、没有事前财务筹划，没有突出财务管理
（1）、企业决策者要明确房地产财务税收产生于何处，明确税收筹划不是单单财务部门的工作
房地产企业税收是根据房地产企业在进行土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，不同的开发、销售过程，产生了不同的税收结果。因而决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要。因为房地产企业的开发经营、销售等过程是通过合同体现出来的，为什么税务机关在查账时会让企业提供相关的合同？这是因为税务机关要查看房地产企业的业务过程。每一份合同决定每一个业务过程，业务过程产生税收，业务部门产生税收，财务部门交纳税收。房地产企业的这些合同不是由财务部门签订的，而是由决策人、相关的开发部门、策划部门、销售部门等签订的，把房地产企业纳税筹划单纯地放到财务部门，由财务人员进行账面的会计处理以为这就是纳税筹划这是不可取的。因此，决定房地产企业税款的不只是财务部门的事，更重要的是企业决策人在进行业务处理之前对纳税方面所做的决策。
（2）、房地产企业应把纳税筹划放在业务发生事前来进行
房地产企业总在合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已。所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。房地产企业的开发经营过程中决策人要做的决策之前可先与财务人员进行商讨，利用房地产业相关税种的优惠政策来出台相关的纳税筹划。如果财务人员的水平不足未能进行合理的纳税筹划时，或者在纳税筹划的技术上没什么把握的话，企业还可以通过聘请税务事务所等专业人员来进行纳税筹划。
（3）、房地产企业对公司内部缺乏必要的纳税管理
目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始
学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。
比如：房地产企业在设立过程中，性质的不同，税收政策也不同；企业在开发土地的时间上有推移，税收的结果也不同，等等。而且财务只是对企业经营成果进行核算与反映，企业很多具体业务不是财务能操作的。比如：企业在签订房屋销售合同时，是由销售部门实施的。但是由于他们不了解税收政策，没有按照税收法规进行操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。目前很多房地产企业在销售房屋时，为了达到销售目的，制定了不少的促销方式。如打折销售、买房子送装修等。但在税法上规定，打折销售是根据打折后的金额做销售，而买房子送装修是根据购房款加上装修款的合计金额做销售（送装修为视同销售）。因为销售部门不了解税收政策，无意中增加了企业的税收负担，给财务部门进行纳税筹划带来麻烦。所以，纳税筹划并不只是通过财务部门的工作实现的，而必须得到企业内部所有部门的配合。因此，房地产企业在决策等过程中存在的这个盲区，企业内部缺乏必要的纳税管理，需要企业决策人、业务部门和财务部门相互配合。纳税人在交税过程中应该考虑自己的纳税成本，通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，财务人员不仅要了解税收政策，按国家规定交税，决策人更应该通过了解税收政策设计好自己的销售过程，来减轻自身的纳税负担，规避纳税风险。正确的纳税观念为：合同决定税收，只有加强企业内部的纳税管理，使公司各部门之间相互配合，才能减轻公司的纳税负担，更好地规避公司的纳税风险。
2、完善成本核算制度
（1）、细化开发成本核算项目
根据房地产的开发程序和工程施工内容，将开发成本项目按照房地产开发的流程和工程施工的内容进行划分。阳光美寓项目仅使用了基本的成本项目设计，基本无法看出房地产开发的程序和开发成本的构成情况，使得大量的不同内容的开发成本同时堆砌在一个成本项目中。例如；建筑安装工程费在整个造价成本中占据约70%以上的比重，是成本核算的核心，仅启用建筑安装工程费不足以将其发生成本划分清晰的。在实际房地产开发中，建筑安装工程费分为桩基工程、主体工程、安装工程、装修工程，桩基又分为土方、护坡、桩基、桩基
检测、降水等，主体、安装、装修等工程也分别明细成本项目分项（详见成本项目明细表）。只有成本项目构成完整、清晰，才能够进行单项工程的单价比对分析，才能提供成本管理控制的详细依据。另外，成本项目要如实的反应当今房地产开发的内容。现今的开发项目中配套设施内容很多，比如：工程配电设施、人防民防设备、高低压配电设备、泵房设备、水箱、发电机、自来水安装工程、消防工程、有线、宽带、门禁弱电、运动设施、居委会、物业、学校、幼儿园等成本项目。阳光美寓项目中，对上述配套均没有做反映，所以才问人员在实际操作过程中，有的列入建筑安装工程，有的列入基础设施、有的列入公共配套，所以出现了各公司核实口径不一的情况。
开发成本项目设计的口径是对开发成本进行核算的会计科目设计口径，要求也是工程成本预算的口径，所有签订的合同要求对应成本项目。只有达到三者的统一，才能使成本核算和成本管理控制更加紧密相连，并且为工程概算、成本预算做好了框架设计。希望总经理牵头，工程总工、工程部、预算部、财务部共同会签，看是否有遗漏，不完善的地方，一旦确定，所有部门按照统一口径执行。
（2）、需明确成本核算对象
阳光美寓项目规模较小，整个项目按照一个成本对象核算。新开发项目规模较大，实际开发中如果分期开发，需明确分期开发的成本对象，明确各成本对象的土地、地下工程、跨分期配套工程等的成本分配依据。这就需要工程、预算部门的密切配合，通过合理的分配依据。
（3）、需完善成本原始记录
阳光美寓项目在财务审查工程决算时发现，不仅对成本项目划分不够清晰，而且在对合同执行情况的记载也不够完整、准确。为了清理合同执行的准确情况，需要对上百份工程合同逐一进行清理、核对执行情况。房地产公司涉及到的合同种类繁多，合同的执行期又较长，所以清理合同执行情况的工作充满了艰难，造成了时间和人力上的浪费。这主要是由于成本原始记录设计部完整造成的。新项目为了避免这种情况出现，需要重新规范原始记录表格，明确表格填制责任人。
房地产公司的成本原始记录主要包括
● 工程付款申请单
● 工程进度付款申报单
● 甲供材料计划采购、甲供材扣款明细表
● 主体工程付款汇总表
● 工程项目分项合同执行情况汇总表
上述原始记录表格详见附表。
上述表格设计主要体现工程预算的要求，每次拨付工程款时，工程预算部门向财务提供工程拨款单，主要是按照工程预算的口径对完工量指标在工程付款单上记载，扣减甲供材后，确定出应付工程款金额。财务部主要核实有无预借款项和垫付款项，是否开具发票等，然后据此再确定出一个应付工程款金额，最后按照财务部确定的金额再拨付当次工程款。
综上，无论是成本项目核算内容的划分、成本对象的确定，还是成本原始记录的完整性要求上，都重大影响着成本核算。由于财务部门具有非专业性，因而，上述表格的操作流程，需总经理牵头，工程部、预算部、工程总工共同商讨、会签，通过后，按表格要求执行。
3、加强成本管理控制
成本管理控制在房地产行业是财务管理的关键，同时也是一个比较难操作，难执行的环节。阳光美寓项目在成本管理控制上几乎是空白，这与集团的战略发展极不相符。房地产企业要想达到成本管理控制的目的，现阶段通用的做法是建立预算管理制度。预算管理是企业内部管理的一种手段和制度安排，是在预测的基础上，为实现特定目标，以一定的方式对企业未来的生产经营活动所做的数量说明。成本预算的制定不是目的，而真正的目的是按照预定的目标、方向来实施，因此对预算执行的控制是关键，这就需要工程部、预算部、财务部的密切配合。否则再完美的预算也会形同叙述虚设。针对我司的实际情况，需要通过成本预算，预测账面成本控制目标。
（1）、建立预算管理制度的必要性
（2）、预算管理的特点
（3）、预算管理的内容
（4）、成本预算管理制度的作用
4、明确会计事务处理流程
5、完善财务会计报表制度
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