中国城市土地价格影响因素研究_城市土地问题研究

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中国城市土地价格影响因素研究

党杨

【摘要】：目前,国内学术界关于土地价格影响因素的研究主要还侧重于宏观性、政策性的描述和分析,本文研究的重点是微观因素,特别是就区域经济一体化背景下,区域范围内城市土地价格影响因素的作用机制以及由此造成的区域内城市土地价格差异进行理论与实证研究。从一线、二线、三线和四线城市比较的角度进行对比分析,以确定相同因素在不同类别的城市中影响作用的异同,有望在方法论和研究结论上有新的突破。本文在对国内外研究现状评述的基础上,通过对包括古典政治经济学派、庸俗政治经济学派、现代西方经济学派在内的西方地租地价理论,以及马克思地租地价理论、区位与土地价格理论、其它相关的土地价格理论的分析借鉴;对影响我国城市土地价格形成的宏观因素,即对城市土地使用制度、城市规划、城市增长与城乡一体化、税收结构、城市经营,进行了较为系统的论述;并重点讨论了我国城市土地价格形成的微观因素,即宗地个别因素、区位因素、邻里因素、土地投机因素和心理预期与“羊群效应”对我国城市土地价格的影响。最后,论文在对统计数据及实地调研的基础上,通过表格数据分析和SPSS、EVIEWS统计软件的分析,对各个影响因素进行了相关度计量分析。文章结论认为: 第一,影响城市土地价格的6类要素,即宗地个别因素、区位因素、邻里因素、土地投机因素、心理预期因素、宏观政策和政府决策因素,都与城市土地价格呈明显的相关性。其中,区位因素、邻里因素、土地投机因素和心理预期因素与土地价格形成的相关系数都在0.6以上,呈显著的相关性,宏观政策和政府决策以及宗地个别因素的相关系数相对较低。第二,在城市土地价格影响因素中的宗地个别因素内部,相同因素对城市土地价格的影响不尽相同。宗地形状对土地价格的影响较为一致。土地自然条件对土地价格的影响,在四类城市中具有高度的一致性。但宗地面积、宗地规划限制对土地价格的影响却表现出较大的不同。第三,在影响城市土地价格的区位因素内部,城市中心(CBD)影响力因素和城市交通因素,对一线城市和二线城市土地价格的影响,要远大于三线城市和四线城市,其重要性呈显著的递减趋势。集聚因素在一线、二线和三线城市土地价格形成中的作用较为明显,而对四线城市土地价格形成的影响作用较弱。区位购买力因素对一线和二线城市对土地价格的影响作用,要比三线和四线城市明显。第四,在影响城市土地价格的邻里因素中,周边环境因素、市政设施因素和周围居住群体因素对一线、二线、三线和四线城市土地价格的影响比例,有较大的一致性,但这三类因素对土地价格的影响作用并不相同。其中,周边环境因素和市政设施因素对土地价格的影响作用最强,周围居住群体因素对土地价格的影响最弱。三类因素内部细分的环境污染、交通噪音、学校、医院、公园、绿地、社会阶层分布状况、区位居民的职业状况、区位居民的收入状况9类因素中,环境污染对土地价格影响最大,其次是学校。第五,土地投机因素和城市土地价格间呈明显相关性,但对于不同类型的城市来说,土地投机对城市土地价格的影响有着很大差别。在一线城市,土地投机已经严重地影响到了城市土地价格。在二线城市,土地投机对土地价格有明显的影响,但远不如一线城市严重。近年来,三线城市的土地投机开始加强,对城市土地价格的影响不断增加。四线城市土地投机不严重,目前还不是土地投机资本的重点投机所在。但随着国家宏观调控政策在一线和二线城市实施的加强,预计土地投机资本很可能迅速向三线城市转移,并很有可能在不长的时间内波及

四线城市。第六,心理预期因素对城市土地价格形成具有显著性影响,但三线和四线城市对土地价格上升的心理预期,总体上比二线和一线城市要高。不过,另一方面,对土地价格的心理预期上涨幅度,却呈现出正反两种趋势。在低幅度上涨层面上,四线和三线城市对土地价格的心理预期远比一线和二线城市大的多。但在高幅度的上涨层面上,一线和二线城市对土地价格的心理预期却远比四线和三线城市大得多。第七,在影响城市土地价格的宏观因素中,城市土地使用制度和城市规划对一线城市土地价格的影响不大,对二线城市土地价格的影响作用有所加强,对三线和四线城市土地价格的作用明显加强。本文的创新点在于: 第一,统计和分析样本选择上具有一定的创新性。本文没有像学术界既有的研究那样,选择一个城市进行研究,而是分别选择了具有代表性的一线、二线、三线和四线城市中的一个,在样本选择上既有代表性,又有普遍性。第二,将区域经济学和计量经济学相结合。在京津冀都市圈区域经济一体化的大环境下,选取其中的四类城市,通过相关统计资料及实地调研数据相结合的方法,对调研数据整理成表格进行直观分析的基础上,利用SPSS、EVIEWS统计分析软件,对我国四类城市土地价格主要影响因素的相关度进行分析,在两者的动态比较中,形成对我国城市土地价格影响因素的整体认知。第三,综合分析影响我国土地价格形成的宏观和微观因素,特别是加强对微观影响因素的研究,在动态分析中形成对新时期我国城市土地价格影响因素的整体认知。与以往的研究相比,本研究的学术意义主要体现在以下三个方面。第一,将区域经济学与计量经济学相结合。就区域经济一体化快速发展的经济背景下,区域范围内城市土地价格影响因素的作用机制以及由此造成的区域内城市土地价格差异进行理论与实证研究,为建立区域性统一的土地市场提供理论上的准备已经成为当前理论界的重要课题。第二,构建并验证了土地价格影响因素的特征价格模型。构建了中国城市的土地价格影响因素特征价格模型,并赋予了符合中国实际的计量标准,从而进一步丰富和发展了城市土地价格影响因素的实证研究。第三,探讨了相同的影响因素在不同的四类城市的影响效果的大小。

【关键词】：土地价格 宏观影响因素 微观影响因素 区域经济一体化 土地特征价格模型

【学位授予单位】：吉林大学

【学位级别】：博士

【学位授予年份】：2011

【分类号】：F293.2

【目录】：

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 摘要4-6 Abstract6-13 第1章 绪论13-31 1.1 选题背景13-16 1.2 国内外研究现状综述16-27 1.2.1 国外研究现状16-19 1.2.2 国内研究现状19-27 1.2.3 国内外研究现状评析27 1.3 研究意义27-28 1.4 主要研究内容28

                                     1.5 研究方法28-29 1.6 技术路线29-31 第2章 土地价格理论31-52 2.1 西方地租地价理论31-37 2.1.1 古典政治经济学的地租地价理论31-33 2.1.2 庸俗政治经济学的地租地价理论33 2.1.3 现代西方经济学的地租地价理论33-37 2.2 马克思地租地价理论37-40 2.2.1 马克思地租地价理论的实质37-38 2.2.2 马克思地租地价理论的主要内容38-40 2.2.3 马克思地租地价理论述评40 2.3 区位与土地价格理论40-49 2.3.1 区位理论40-44 2.3.2 区位与城市土地价格理论44-49 2.4 其它土地价格理论49-52 第3章 中国城市土地价格宏观影响因素的研究52-74 3.1 城市土地使用制度52-55 3.2 城市规划55-58 3.3 城市增长与城乡一体化58-62 3.4 税收结构62-65 3.5 城市经营65-69 3.6 人口数量及增长率69-70 3.7 政府宏观调控能力70-74 第4章 中国城市土地价格微观影响因素的研究74-92 4.1 宗地个别因素74-77 4.2 区位因素77-82 4.3 邻里因素82-85 4.4 土地投机因素85-88 4.5 心理预期与“羊群效应”88-92 第5章 基于京津冀都市圈城市土地价格影响因素的实证研究92-121 5.1 区域经济一体化与京津冀都市圈的发展92-99 5.1.1 区域经济一体化及其特征92-93 5.1.2 京津冀都市圈的发展93-95 5.1.3 样本选择95-99 5.2 城市土地价格模型的构建99-105 5.2.1 特征价格模型的核心思想99 5.2.2 城市土地价格影响因素、因子及自变量的选择与确定99-105 5.3 调查报告与数据整理105-111

                    5.3.1 调查报告105-109 5.3.2 数据整理109-111 5.4 四类城市综合土地价格影响因素SPSS 相关性分析111-121 5.4.1 宗地个别因素内部各因素 SPSS 相关性分析112-113 5.4.2 区位因素内部各因素 SPSS 相关性分析113 5.4.3 邻里因素内部各因素 SPSS 相关性分析113-114 5.4.4 土地投机因素与城市土地价格的调查分析114-116 5.4.5 心理预期因素与城市土地价格的调查分析116-117 5.4.6 人口因素与城市土地价格的调查分析117-118 5.4.7 宏观因素内部各因素 SPSS 相关性分析118-121 第6章 结论121-127 6.1 研究结论及启示121-123 6.2 学术意义和应用价值123-124 6.2.1 学术意义123 6.2.2 应用价值123-124 6.3 研究不足与展望124-127 6.3.1 研究不足124-125 6.3.2 研究展望125-127 参考文献127-134 作者简介及在学期间所取得的科研成果134-135 致谢135