金科·软文_系列式软文
金科·软文由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“系列式软文”。
金科·软文
金科的每一次出手，似乎都能与市场节奏紧密合拍，它十分了解本土商业环境的精微之处，擅长卡位。蒋思海对此津津乐道，2012这一年，他领导的金科重庆公司，获取地块11宗，总用地2200亩，楼面地价仅1000元，就连最近炙手可热的照母山，金科拿地也是整个板块最便宜的，业内说：“那是白菜价”。
尽管今年取得86亿元的销售成绩，但蒋思海并未给公司打满分，“一年做得好，不叫好，有了这些土地，未来的持续发展基础已奠定。”蒋思海说，500亿元，这是未来三年内金科重庆的累积目标。
500亿元从何实现？那就是3年拿下重庆17城。所以，有人看到金科发展部的人，一周内在重庆奔跑近3000公里。规模的扩大和开发周期的提速，意味着金科上市之后开始进入大开发、大运营阶段。然而，一己之力显然难以满足金科对规模和速度的追求，中国地产老大万科的合作开发模式，正在成为金科的学习样本，“2013年至少有5个项目会是合作开发，优势互补永远是商界的真理。”
储粮
夜幕降临，金科大酒店的灯光在在高新园格外璀璨，离2012这一年结束，还有10天。蒋思海正在这里，一边跟记者聊着2012，以及即将到来的2013，一边悠然地喝着茶抽着烟。
作为金科的核心决策层，同时身兼金科重庆大本营公司船舵，蒋思海深感责任重大，“金科上市之后，黄红云主席承诺总部绝不搬离重庆，这就要求，在重庆不但要做强，还要做稳。”蒋思海说。
土地之于开发商的价值，不必多说。2012年，金科在重庆共11次出手拿地，而且每次必中。“拿地是一门大学问，何时拿，拿什么地，虽然有一套严格指标，但是我还是总结了4句通俗点的话。”说起拿地，蒋思海话多起来。
“经得住诱惑，受得了委屈，耐得住寂寞，不做金科的罪人。”蒋思海的拿地理论，就像猎人狩猎一样，长期蛰伏，一击必中。这一年，他收获11宗土地，总用地2200亩，地上可建390万平米，楼面地价仅1000元/㎡。
记者发现，金科在主城很少对超大宗地块感兴趣，多以中小地块为主，同时，今年拿地用途之中，商业用地比例明显增加。
“对！比如照母山，我们就有30万方的商业。”蒋思海说，金科11月份以10.9亿元在照母山拿下一块建面可达50万方的土地，楼面地价为2213元/㎡。
被金科揽入囊中的综合体地块位于协信星都会和中渝地块旁边，据知情人士透露，在拍卖当天，来到现场的多为观战的开发商及业内人士，举牌要价的人并不多，整个拍卖过程5分钟左右就宣告结束，金科以溢价率只有0.04%的代价成交，只比底价多付40多万元。
同样，在本月初，金科在涪陵以3.34亿元的价格取得一宗近200亩的土地，楼面单价低至为853.62元/㎡。
梳理金科近两年的拿地记录不难发现，2012年是金科出手最密集的一年，不论是蒋思海，还是金科副总裁李战洪，都归结了四个字：顺势而为。“判断好了形式，解读好了政策，在战略上就很难出错了。”李战洪说。
进入下半年以来，随州楼市的逐渐回暖，土地市场的回暖速度更甚。政府加快推地节奏、房企加快速度拿地，无论是本土巨头，还是外来大鳄都一改上半年的矜持，变得异常热烈。对今年在重庆拿地的各路房企，他们在重庆呈现出了属于他们自身的布局特点及战略思考。
“还是以照母山为例，金科三四年前就看好了这个版块的前景，但是在两年前那波拿地潮中，金科决定暂不参与，因为当时楼面地价已经涨到4500元/㎡左右。”蒋思海说，金科多等了两年，现在出手就是时机的把握。有了这些“粮食”，开发商蒋思海对未来更信心满满。“如果你以为我的土地储备只有这2200亩，那你就小看金科了。”蒋思海笑了，这笑容有点神秘，因为未来三年，他在重庆总可建规模达920万平米，仅明年就将开工200万~250万平方米，而且其拿地的步伐并未放缓，“至少目前还没有放缓的迹象，我们账上还有几十亿的现金呢！”
布局
在什么时候拿地，体现的是开发商的大势判断，在什么地方拿地，则体现了开发商的战略布局。
“主城创品牌，区县扩规模。”这是金科的战略布局。
时间倒回一年前的8月，在深交所的大厅，黄红云敲响上市的锣之后说，金科将执行“1030”战略布局，“深耕”重庆市场。
所谓“金科1030战略”，也就是用10年时间，进入重庆辖区的30个城市发展。目前，金科已进入涪陵、永川、荣昌、开县、璧山、大足等10多个区县。可以看出，布局区县在金科战略布局中的核心地位。
蒋思海说，金科是重庆龙头房企中身影出现在区县最多的企业，一定要在重庆主城以外的区县大力发展，“这也是顺势而为”。
顺什么势呢？蒋思海的解释是：“城镇化”的国家战略。在本月结束的中央经济工作会后，城镇化又被提高到了一个新台阶：积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。
“城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。”蒋思海对城镇化有着自己的理解，他说，城镇化将优质的医疗资源、教育资源都往区县城市布局，不仅是把农民把城里引导，也是把大城市居民往周边小城、卫星城引导，“这正是金科将区县布局作为企业战略的底气。”
目前金科“1030”战略已经初现规模，而在金科大举掘金重庆区县市场的过程中，涪陵尤其值得关注。涪陵是重庆“1小时经济圈”城市，明确的城市功能定位，便利的政策条件以及优厚的地域优势，也使得涪陵走在了重庆区县城市发展的前列。
据了解，金科几年来在涪陵投资了数十亿元，开启以金科世界走廊为代表的5大精品地产项目，“我们的目标是再造一座涪陵城。”蒋思海说，涪陵金科世界走廊定位为涪陵首席城市综合体，涵盖大型百货、超市、精品服饰、家电、餐饮娱乐等丰富业态组合，当地称之为“涪陵解放碑”。
蒋思海认为，多数企业还是把精力集中在省会城市，认为省会城市利润高，其实不然，当前诸如万达集团这样的企业，将把触角伸向了一些区域中心城市，说明金科的战略不是孤独的，当多数企业在发现在省会城市难以找到合适的项目开发，再往区县走时，发现到处都是金科的身影。
有业内人士分析，相比一线城市大规模开发，给企业带来的绝对利润高的特点，金科可能更期望，通过其在重庆区县市场，快速复制，以最小的资金投入获得最快的开发速度，从而达到“积小胜为大胜”的目的。
“正是如此，比如今年我们完成86亿元的销售目标，明年则计划完成115亿元以上，我不是要求一个项目能增长多少，比如要求廊桥水乡销售翻倍，太阳海岸销售翻倍，那是不可能的，我们是多点布局，点多面广，规模制胜。”蒋思海说。
截止目前，在金科的快速布局之前，已涉足重庆超过17个区县，“在这个时候，金科人已经在思考‘1030’战略升级的之事了，因为30个区县的布局用不了10年的时间。”蒋思海说，今后“1030”战略将不再指重庆的30个区县，而是西部的30座城市，即为金科的全国布局战略的一部分。
记者了解在，目前金科已经在准备进入贵州和云南两省，特别是贵州，金科已经多次前往考察，地块都已经选好，只等拍卖。
据介绍，金科相较之前中西部市场40%，长三角30%，环渤海20%，其他地区10%的布局，金科未来将其开发的重心更向中西部倾斜。
“以重庆为核心的中西部，未来将在公司中贡献超过60%的业绩。”金科集团掌门人黄红云此前曾表示，相比其他开发企业更看重长三角、环渤海一线市场，金科选择将自己的“蓝海”，放在了中西部市场。
联姻
2013年，未来之事。蒋思海给出九个字：固根基、创模式、破瓶颈。
在万科集团总部墙上，可以看到万科旗下细分的多个公司，万科内部员工喜欢说：“那一堆公司”。正是这一堆公司，使得万科今年销售额预计超过1400亿元，让同行望尘莫及。
显然，万科正在逐渐成为金科学习的一个样本：关于合作开发。这就是“九字诀”中的“创模式”。
“我们今年在江苏已经有一次合作开发的项目了，预计2013年，金科重庆公司将有5个项目是合作开发模式。”蒋思海说，合作开发有很多好处，比如能降低成本、减少资金压力、做大规模。
在金科的设想中，合作开发将成为今后发展的重要模式之一，而且都会以同股同权（50:50）合作，“合作的目的是共赢，哪一方权益受损都是不成功的合作。”蒋思海说，重庆的多数企业对合作开尝试的不多，这跟企业家的观念和认识有很大关系。
“选择什么样的合作伙伴呢？这一点也很考究，我们的大原则是优势互补，比如我们目前产品业态多元化是短板，而业态多元化方面优势明显的企业就可能是合作对象。”蒋思海说，当然并不仅如此，金科还会选择产品输入、管理输出或者纯粹的资本输出合作方式。
其实，无论是主动求变，还是不得已而为之，选择引进合作伙伴开发大体量项目的房企并非只有金科一家，而合作开发已渐成主流。
在本报总结2012年行业大事件时，就曾将“合作开发”列为重要一项，今年7月，华润和协信联手打造的解放碑新地标华润·协信中心正式动工，而记者在国土资源局看到，万科在9月和重庆银翔也联合拿地。
重庆新中地产总经理何伟坚说，合作开发，除了能够降低单一项目的风险外，也是资金周转率的助力器，这种模式为规模庞大的万科，提供了更高的资金效率。
或许也正是如此，万科从百亿走到千亿，只用了短短五年时间，“合作开发”这种模式功不可没，在今年5月的万科股东大会上，万科将“加强合作开发”列入四项工作重点中。“就是在香港，这种模式则更为普遍，各种“联合体”是你中有我，我中有你，九龙仓、中海就联合在重庆开发了弹子石、江北嘴两个CBD项目。”何伟坚说，金科如今将合作开发列为今后模式创新的重要形式，对做大规模无疑是一剂良药。
