审计前期工作_建设项目前期工作审计

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（七）采用科学的审计方法，严格控制生产流程

房地产开发工作错综复杂，具有时间长，环节多，牵涉面广等特点。要搞好房地产开发审计工作，除了领导高度重视外，还应依据审计法、规范法、土地管理法、建筑法、房地产管理法，以及其他有关法律法规，针对各个开发阶段。，配备相应高级经济技术人才（尤其是综合型人才），采取有效的审计方法，对其全过程逐项进行审查。

1、审计前期工作：

（管理审计包括审查工程发包和审查现场管理）。

（1）审查工程发包。工程造价除了与工程量及用材价差外，还有与管理费率有关。不同级别施工企业。规定管理费率有极差，如区国营二级与地市集体三级相比，综合费率高13%，工程实现造价要高7%。因而审查工程发包时，重点检查施工企业与其级别资格是否真实、可信。

（2）审查现场管理，审查现场管理，首先应审查施工企业是否根据《 规范》和设计要求，特殊的、用量大的、贵重的材料实际价格为多少，不应给施工企业在材差上占便宜。最后还应审查工期签证，因为工期签证不但不影响材料价格的构成，还直接影响工期奖惩的认定和执行。

（3）审计竣工决算。建设项目竣工后，开发企业必须对施工企业报送的竣工决算进行审计，审查工程量计算是否正确，套用定额是否准确。材料价差计算是否客观。费用套级是否合理。通过审查，往往可为开发企业减少大量的损失。某房地产开发公司审计人员1998年、1999年审查竣工决算，其完成任务分别为4530万元和73110万元，核减率分别为19.3%和25.1%。

（1）审计工程量。工程量计算是工程决算的基础，工程量误差的大小，直接影响决算的准确度，因而要求审计人员熟悉定额有关规定、图纸、会审纪要、修改通知及工程签证的基础上，逐项审计施工企业报送的决算资料。计算中一些容易让人疏忽的地方，如佺梁板桩交叉重叠部分，砖砌体中梁、撞拒占据的位置，钢筋的条数和道数、给排水管道基础及管长计算中各种占去的长度等等，都应引起审计人员的足够重视。

（2）审查定额套用。定额属于法规文件，具有法律效应。审计人员必须根据定额内容及其有关规定，审查施工企业有无高套、错套、重复套用现象；当工作内容戴含量与定额不相符时，审查是否已进行合理换算，防止因套用定额不当而引起造价增加。

（3）审计材料价差。材差也是工程造价的重要组成部分；审计人员在核准工程量及套用定额后，必须审查计算价差的材料数量是否正确，核实所用材料的市场价格，必要时可通过向供货单位查询，防止施工企业弄虚作假或跨期高套。

（4）审查费率套用。审核过程取费前，审计人员首先应根据施工企业的资质等级和施工合同的有关条款，确定项目应套用哪个取费级别，防止出现提高取费标准，或扩大取费率、或多列取费项目，其次应审定计费基数和计费顺序，防止增大取费基数或颠倒计费顺序，保证费用计算合理。