对青岛房地产市场的调查及农行发展个贷业务的建议_青岛房地产市场分析

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对青岛房地产市场的调查及农行发展个贷业务的建议

李 怡2012年03月19日

2010年以来，我国房地产市场发展迅速，价格不断攀升。政府为加强房地产市场宏观调控、遏制部分城市房价过快上涨，持续加大了对房地产市场的调控力度，政策频出。为了更好地把握市场的变化节奏，保证政策的适度前瞻，促进个人贷款业务的持续健康发展，笔者对2010年以来我国出台的房地产相关政策、青岛地区的政策执行及市场情况进行了调查。

2010年以来,房地产市场调控政策频出，市场变化很快；2012年宏观调控仍将持续。

根据全国房地产市场的发展情况，2010年我国陆续出台了一系列调控房地产市场的政策，以期能够控制部分城市过快上涨的房价。如加强土地供应的管理；继续推进保障房建设，注重商品房和保障房协调发展；对贷款购买首套住房和第二套住房的首付款和贷款利率进行了细化明确，要求满足首次购房家庭的贷款需求，对贷款购买第二套住房的家庭，执行更加严格的首付款比例和贷款利率，实行更为严格的差别化住房信贷政策等。

山东省青岛市根据当地情况及时执行相关政策，于2011年2月1日起实行限购政策。实行限购政策后，青岛市的房地产市场变化复杂。青岛市市辖七区的楼市成交量开始受到影响，投资性的高端客户逐渐淡出，前海一带的豪宅销量惨淡；普通的外地购房需求受限制，楼市需求明显萎缩。

统计数据显示，截至2011年末，青岛市可售楼盘总数1242个，可售新建商品住房数量逾14.6万套，其中仅新建商品住宅的存量就达11万多套。按照常规估算，此存量需市场一年半的时间消化。

2011年，受限购政策为主的楼市调控政策影响的不仅仅是新建商品房市场，二手房市场也受到影响。2011年青岛市市内四区（市南区、市北区、四方区、李沧区）共成交二手房12171套，成交量比2010年的24077套下跌了11906套。青岛市市内四区二手房由于受到2011年2月1日实行限购的影响，许多交易于2011年1月份提前过户，当月成交1991套，2月份限购令实行后，加上春节假期影响，二手房成交下跌至517套；此后的3月份到6月份成交量虽然超过1000套，但持续下滑。下半年，受营业税政策调整等因素影响，个人购买不足5年的住房对外出售的，全额征收营业税，对二手房市场形成了极大打压，2011年7月份到12月份，成交量从966套逐月下滑。

调控政策影响成交量的同时，价格也开始下降。青岛市自2011年10月起，连续出现房价环比下降，房价环比降幅达0.3%，其中90平方米以下商品住宅环比价格下降了0.2%，90-140平方米新建商品住宅价格环比下降了0.5%。

由于2012年经济的总体发展变化具有较多的不确定性，银行应更加关注市场的发展及政策的走势。2012年国务院重申继续搞好宏观调控，巩固房地产市场调控成果。继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策，要满足首次普通住房贷款需求，严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。2012年1月份，根据住房和城乡建设部要求，在6月底要完成40个重点城市（含青岛市）个人住房信息系统联网工作。个人住房信息联网后将使限购、房产税等政策执行更具针对性。

在调控政策、限购令、税收政策持续实施的前提下，房地产市场成交量下滑。政策对投资、投机的挤出效应明显。当前的成交量中刚性需求占较大比例，成交量的拐点明显，如果调控等相关政策持续下去，价格回归到合理区间，刚性需求会得到恢复。

面对持续的房地产宏观调控，银行在有效防范风险同时，还应适当调整个贷政策。

受到美国和欧洲经济的影响，我国经济发展将由投资、出口驱动向消费驱动转变，拉动内需将成为我国经济增长的内在动力。随着我国城市化进程的加快和家庭消费的增加，个人住房的刚性需求会刺激个人

住房贷款的提升。

不大力发展公司业务现在没饭吃，现在不做好个人资产业务将来没饭吃。随着外部监管要求日趋严格，经济资本约束不断加强，个贷业务作为资本节约、风险分散、综合收益高、抗经济周期能力强的优质资产，已经成为众多商业银行优先发展的战略重点。

房地产市场在经过限贷、限购、限价的调控之后房价必将回归理性，国家调控楼市的根本目的也是为挤出房地产市场中的泡沫，确保房地产市场的长期健康稳定发展。

基于以上判断和认识，笔者认为，农业银行在注意防范风险的同时，还应根据市场变化及时、适当地调整个人贷款政策。

要将个人贷款业务的发展作为战略重点布局，在信贷规模的匹配上进行倾斜。在研究市场的基础上提前布局业务发展的战略制高点，尽可能将刚性需求中的优良客户争取到农行，不能等到市场转暖后再去抢别人拣剩下的客户。

在利率定价上要适度增加灵活性。一方面，为巩固农行的市场地位、提升市场份额，建议采取紧盯当地同业利率定价的政策。对首次购房的借款人实行稍优惠于其他主要商业银行的定价策略，将这部分有刚性需求的客户尽快揽入农行；二是要增加基层经营行的利率定价权限，既要适当提高综合收益水平，又要灵活应对市场竞争的需要。

密切关注房地产市场走势，对房产价值的重估要谨慎。当前对楼盘准入应采取适当从严的政策，要特别关注按揭楼盘的价格问题。同时对全国知名开发商、优质客户、黄金客户，在其流动资金充裕、价格合理的前提下要大胆介入，避免房地产价格理性回归后业务断层问题。

加大非住房个人产品的发展力度。要大力向优势行业、核心法人客户中的高级管理人员推广“随薪贷”、个人综合授信贷款和个人综合消费贷款等产品。要对辖内私营个体工商户、小微企业及中小企业高管人员拓展个人生产经营贷款、“金铺贷”等产品。