长三角地区考察报告_华东地区考察报告

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长三角地区考察报告

我应邀会同集团2名同事赴长三角地区考察学习，本次考察学习历时四天时间，期间以考察上海、苏州两地的高档别墅住宅小区为主，并兼带接触了学校、酒店、俱乐部、市区高档住宅小区、旅游配套、园林景点等多种经型房地产项目。结合长三角地区经济发展的特点，本人对长三角地区各经济领域有了一个较全面的认识。赴长三角地区考察归来，尽管带回来上千张现场实景照片和一大堆资料，有待我们逐一清化，但感觉收获最大的还是一些观念和经营管理思路上的启发，同时也深感我们集团三大产业的发展空间很大，而我们应更多思考如何去发展、去规划未来。

此外，由于本次长三角地区考察民办教育产业、上海高档住宅小区物业管理时间安排比较紧凑，参观和考察的项目的不多，下面就简单地谈一下长三角地区民办教育产业及住宅小区物业管理情况。

第一部分：上海地区民办教育产业情况

一、上海民办教育产业发展速度快

据统计，上海民办教育产业经过十几年的发展，民办有品牌的高校共有20所、中学130所、小学170所、幼儿园300所、国际学校26所及各类非学历的掊训机构15000所。上海民办教育发展崛起如此这快，主要是由以下三方面主因素：

首先，近年来，上海经济的高速发展，使富裕起来的上海市民对教育需求空前高涨，他们不再满足于公立学校的办学条件，而是希望自己的子女在具备先进的教育理念、良好的教育氛围中接受教育。社会经济文化的发展，也使普通学校的入学需求大大膨胀，家长不愿意孩子接受传统、定向性的教育，而是希望培养他们的创造能力，解决问题的思维方法，增强他们的社会适应能力。

其次，民办教育供给方式的多样化和选择性符合人们对教育的需求。市场经济的发展，人们生活水平的提高，这为人们的自由选择教育提供了条件。民办教育无论是高校、中学、小学、幼儿园的软、硬件满足人们对教育环境的需求，人们可以从各自需要出发，或者选择学校办学条件、或者选择就读形式、或者选择教育特色。各类民办的双语、全英文、艺术学校都是为了满足人们选择学校而发展的产物。目前，家长选择民办学校，主要原因是公立学校缺少个性化、人性化教育。

最后，外来人员增长，特别是不同文化背景的人口增加，为上海民办教育发展提供发展空间。上海经济的发展，带来大批的外商投资企业，同时，带来大量的世界各地的外籍人员，这一部分不同文化背景外籍人员对教育需求的选择，不符合传统的公办学校教模式。因此，为以不同文化、不同语言为教学特点的各类民办国际学校提供健康成长的客观因素。综合上述，经济的高速发展、人们对教育需求观念的改变是民办教育产业快速崛起必然性结果。

二、行业竞争激烈，但发展潜力大

在市场经济条件下，教育产业的快速成长，也必然倒致行业的激烈竞争。在近五年，境外机构和个人在上海投资的国际学校有10家（不包括设有国际部的双语学校）。此外，世界知名的国际学校也相续进驻上海。在考察上海国际学校及高档双语幼儿园时，我们发现：一方面各类学校为在行业立于不败之地，它们在硬、软件上不断地自我完善，同时在教学模式上也再创新并不同的特色来吸引家长。硬件上：上海的国际学校及高档双语幼儿园，在教学楼及校园的规划布局上注重人性化的设计和教学功能区域细化，学校的校园及设施规划设计是从学生使用安全、便捷细节方面考虑；此外，教学功能区域的细分，从单一的教室规划为美术室、音乐室、自然科学室、手工室、舞蹈室、亲子活动室等功能多样的教室，这样一来可以更能显示学校的档次。同时，也让家长对学校培养小朋友全面发展的认可。软件上，为了把学校做得有特色，许多学校的教学模式也不断创新，已经从单一的全英文、全外教的授课的特色转向中、英并教，艺术、特长培养的教学模式发展。

另一方面，尽管上海的国际学校及高档双语幼儿园竟争激烈，但是收费还是很高，国际学校费用12000美金学年以上，高档双语幼儿园10000美金学年，而且要提前半年以上预定学位。

第二部分：上海高档住宅小区物业管理的特色

一、将服务工作寓于构造和谐国际社区中

在对上海几高档住宅小区考察时，我们发现它们有两个共同的特点，其一是小区的业主70%都是外籍人员，其中租户90%也都是外籍人员。其二是小区语言环境是英语和中文双语并用，小区每一个标识系统都是中英文对照，管理处对业主及住户公布信息也是采用中英两种文字。另外，这种比例的居住人群，构成一个不同文化、不同国家的人们生活在一起的国际社区。作为服务于业主、住户的物业管理公司来讲，如何才服务好这个国际社区呢？从几个高档楼盘物业管理公司负责人交流中总结的经验是；第一，首要是提高整个物业公司工作效率、服务质量。还需要提高工作人员文化素质的，多了世界各国人们生活习俗、文化背景，最重的是通过英语语言关。第二，管理处在社区内有计划地组织一些国际性节日的活动，邀请业主、住户参与，这样就可以让不同国家的文化在社区中得到交流，同时也构了一个和谐的国际社区。

二、严密的物业管理、确保业主的私人空间

我在们参观、考察的几个高档别墅小区的大门口都设有保安岗亭，整个小区的闭录监控录像都集中在岗亭内，里面一般设两人，一人负责看监控器，另一个负责疏导交通及接待。为保证业主的隐私权，一般在小区或苑门做一个禁止拍照的标识，对于特殊的参观来者，要拍照也只允许镜头朝下或平拍，不能朝上，尤其不能对着有游泳客人的泳池拍，一来确保业主的私密性，二来也可显示管理的档次。

三、人车分流的环境设计，充满生机的中庭水景和绿化布局

值得我们借鉴的是上海高档住宅小区大门入口分左右进出，左边又细分两个车道，最左边是业主车道，紧靠岗亭窗口的是来访者车道，以便保安查问或办理相关手续。小区内为围合式，其中庭设计亦十分具有特色，以泳池为核心并配有喷泉、瀑布、周围以绿色植物为屏障，与过往行人相阻隔，喧腾的水流声伴随泳客戏水的欢笑声，给小区带来无限生机和活。

四、地下停车场设计独特，主向指示清晰分明

令人大开眼界的是上海佘山高尔夫别墅俱乐部的地下停车场设计，相信所有第一次见到的人都会大为感叹，其地下室个个通透明亮，阳光自由地照射进来，种有绿化，甚至有喷泉，全然没有黑暗、不通风的感觉。地下室的方向指示也十分到位，做得很醒目，并且以不同的颜色划分停车区域，包括小朋友、残疾人的通行道都考虑得十分周到。

五、标识系统与物业外观统一、协调，清楚表明责任关系

小区内的公共标识都是经过专门设计，与物业外观十分协调统一，包括公布栏、垃圾桶、草坪灯、公园椅的颜色都相一致，其楼层引路标识亦很清晰，有些通用的标识如设备房、泳池救生标识等都有统一的规范。尤其是一些涉及到权益纠纷的问题，其标识都是非常清晰地表明了作为管理者与业主所承担的责任和义务。比如，在公共儿童的娱乐设施旁有标识：“操场及设施仅限期10岁以下儿童使用：建议家长陪同人在儿童玩耍时陪同左右：管理公司对因使用设施引起的任何意外伤害不承担任何责任。”

六、管理模式成熟，专业化程度高

上海小区的物业管理模式已发展得十分成熟，一般新的高尚住宅小区交楼、入伙后2年内，是由开发商管理，2年后才聘请专业的物业管理公司打理。在我看来这样的操作是十分合理的，因为新小区入伙两年由于环境配套及工程质量问题导致的投诉是最多，由开发商自行解决处理更直接、具体，能够有效避免很多纠纷和矛盾，等到两年磨合期过后，再聘请专业物业公司进驻，这样物业管理也能做得更专业，与业主、开发商之间的关系也会更明确、和谐。

另外，在物业管理服务方面，管理处本身人员十分精简，除保安自行管理外，通常将维和清洁分包给专业公司。小区内的配套商业设施亦非常简单实用，通常只引进一个超市、一个洗衣店、一个餐馆，而且位置相对集中在会所附近，想必是为了避免造成对业主生活的滋扰。