集体性质闲置土地处置方式的探讨_闲置土地的处置方式

集体性质闲置土地处置方式的探讨由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“闲置土地的处置方式”。

集体性质闲置土地处置方式的探讨

——国有企业闲置土地房屋资产处置背景

随着人口的增长以及社会经济的发展，人地矛盾日益突出，2010年8月份国土资源部根据“新国十条”，将一份涉及全国1457宗闲置土地的“黑名单”公布后，全国范围内掀起了新的一轮闲置土地清查风暴，闲置土地已俨然成为关系房地产、社会民生、中国经济发展模式的重大问题。某国有企业为贯彻落实集团公司的战略部署，进一步优化企业的资产结构，于广东省范围内开展闲置土地房屋资产盘活工作，我公司承接担任该企业专业资产处置顾问，为其提供土地房屋处置服务，在处置过程中遇到各种性质以及不同类型的资产，本文主要针对东莞市集体性质的闲置土地的处置方式进行探讨。2 集体性质的闲置土地类型特点

该企业集体性质的闲置土地类型总体而言分为两类，一类是产权清晰完善的集体土地；另一类为产权未完善的集体土地。产权清晰主要表现在取得完整的权属证明材料，即《集体土地建设用地使用证》，产权未完善主要是因为历史问题而未取得产权证，如未办理征地补偿手续等。

根据国土资源部《闲置土地处置办法》和建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的规定，下列情形可以认定为闲置土地：“

1、出让合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自出让合同生效或者建设用地批准颁发之日起满1年未动工开

发建设的；

2、已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的。”该企业的集体性质土地多为闲置地。3 集体性质的闲置土地处置方式

根据《东莞闲置土地处置相关办法》（东府办„2006‟36号）以及东莞市相关土地管理法规，不同性质的闲置土地需采取不同的处置方式，不仅要合法合规对闲置的资产进行盘活，并且要符合企业利益的需求。下面针对两种类型的集体用地进行实例分析：

实例一：东莞东城桑园管理区土地

该地块地理位置优越，面积较大，宗地现状为闲置，虽然为集体用地，但由于未补齐征地款，尚未取得产权证，而东莞市土地储备中心有将该地块收回的意愿，前提是权属方补齐征地款。

实例二：东莞谢岗大厚管理区用地

该地块产权清晰，已经取得《集体土地建设用地使用证》，手续齐全，为征地补偿所得，现状为闲置，位置较偏僻，面积较小，当地村委或政府均未表示收回的意愿。

根据《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发[2009]27号）号第四条第（十）点规定：“在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得、并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。”广东省作为集体用地流转试行的地区，在2005年已出台了《广东省集体建设用地

使用权流转管理办法》(广东省人民政府令2005年第100号)，集体建设用地可以流转。但由于企业从集体取得的土地均为征地补偿所得，而非经流转所得，按照东莞市相关土地管理办法，不能直接流转，需由村委收回，再进行流转。

3.1 已纳入土地储备计划的集体性质土地的处置方式

实例一的地块是属于已纳入储备计划的集体性质的土地，按国有资产管理的相关法律法规和企业资产处置管理要求，从国有资产保值增值和实现企业利益最大化角度出发，从该地块实际情况出发，由于该地块产权未完善，无法实现对外公开转让的条件，排除“自建自用”、“合作开发”等不符合企业资产盘活原则的处置方式，鉴于东莞市土地储备中心之前表示有意愿收回该土地，且由于该地块未完善产权，且完善产权难度与代价非常大，完善产权后如果不进行投入开发，依然面临再度闲置的风险。因此，从处置的效率、效益以及成功性出发，已纳入土地储备计划的集体性质的土地以协商东莞市土地收购储备中心有偿收回的方式进行处置是有效的盘活方式。

但是由于该地块未补齐征地款，根据《东莞土地收购储备实施办法》（2001年市长令第39号）第八条：“集体所有土地需要储备的，必须依法办理征用手续。”因此，原则上必须由权属方补办了征用手续，才能与土地储备中心协商收回。但从维护保障企业利益的角度出发，建议协商东莞市土地储备中心明确表示收回该地块并且能够获得较高收益的谈判价格后才向村集体补齐征地手续。3.2 未纳入土地储备计划的集体性质土地的处置方式

案例二中的土地是属于未纳入土地储备计划的集体用地，由于之前储备中心并未将该土地纳入储备计划，且由于该地块的历史原因，是由征地补偿所得，并非流转所得，按照东莞市相关土地管理法规，不能对外转让，只能通过主动申请协商村委有偿收回的方式进行处置。因此，未纳入土地储备计划的集体性质土地的处置方式为协商村委有偿收回。但由于土地的位置较偏僻、面积较小、潜在利用价值不高，主动提出协商村委收回土地的方式难度较大，且谈判周期较长，同时还会存在村委无意愿收回该土地，导致土地继续闲置的风险。4 协商价格的界定

在与土地收购储备中心或者村委协商谈判的过程中，如何界定谈判的价格，在满足企业利益最大化的前提下被收回，是一项难点工作，同时也是关系到土地能否成功处置的关键。对于具有产权证的集体用地，应当按基准日评估价作为主要参考，同时参照《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》的相应类别的土地补偿价格，以及结合资产净值，从而确定合适的协商价格；而对于产权未完善的集体用地，在没有完整产权证明等相关信息支撑的前提下，难以开展相关评估工作。如按照现状进行评估，评估价格的参考性低，且较大可能存在评估值过低的风险。因此，产权未完善的集体用地的协商价格的判定应该结合《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》的相应类别的土地补偿价格，以及结合资产净值制定合适的协商价格。4 总结

闲置土地房屋盘活工作是一项涉及面广、投入大的工作，尤其是协商政府以及村委谈判的过程，需要耗大量的时间以及充分发挥谈判的技巧，要完成这一项艰巨的工作，必须高度重视，充分发挥各方资源力量，符合国家法律法规对国有资产管理和企业的资产管理规定要求、符合国有资产保值增值的要求，针对不同资产的特点，采取不同的处置方式，进而有效的盘活资产，实现目标。