加快解决土地资源瓶颈制约问题_土地瓶颈问题
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加快解决土地资源瓶颈制约问题
南充市嘉陵区政协经济委副主任、区国土局副局长 唐林
近年来，嘉陵区委、区政府带领全区人民，坚持以科学发展观为指导，紧紧围绕建设“川东北新兴经济强区”目标，大力实施“四城两园一山”发展战略，不断推进改革开放，使全区经济建设、社会建设、政治建设、文化建设、生态建设和党的建设均取得了显著成效，综合经济实力大大增强。随着全区新型工业化、新型城镇化建设步伐的不断加快，一批重大项目开工建设，发展建设和用地供给矛盾日益突出，严格土地管理形势十分严峻。
一、当前土地资源利用面临的形势
（一）从国家土地政策走向看，土地“闸门”不断收紧。国务院下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》，监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部第15号令，下发的《违反土地管理规定行为处分办法》。这些是近年来国务院、国土资源部出台的关于土地管理处分的最全面、最明确、最严格的文件，在土地审批权、更严格保护耕地和基本农田、理顺各级政府土地管理的责任等方面都作出了明确的规定，也向我们传出了明确的信息。宏观调控是一项长期的、艰巨的任务，随着形势的发展，国家对用地政策只会从严从紧，不会放宽放松。
（二）从省、市用地计划管理看，建设用地指标控制得越来越紧。南充市新增建设用地年度计划每年基本保持在几千亩，可利用的新增建设用地指标相当有限。市政府在实际报批用地过程中，优先考虑的是主城区和重大项目的建设用地，对各县区的用地是从严从紧进行控制。这对我区来说，每年需求用地指标在2500亩左右，而仅有400多亩年度计划指标更是“杯水车薪”，远远满足不了我区建设用地的需求。只有靠年底追加指标和实施土地增减挂钩项目获得指标，以解决用地需求。2011年，嘉陵区共获得了省厅追加指标1000余亩。
（三）从我区产业发展用地情况看，工业用地供需矛盾特别突出。嘉陵作为一个新区，发展工业经济尤为重要。虽然我区近几年来工业经济发展较快，但建设用地供需矛盾却越来越突出。
（四）从征地工作情况看，难度日益增大。无论是国家重点建设项目，还是关系到经济社会发展的民生工程，在征地过程中，普遍存在着征地难的问题。其原因主要有以下几个：一是征地补偿标准较低。二是失地农民就业难。由于部分农民一直都是以种地为生，没有多少文化和技能，致使再就业比较困难。三是失地农民心态变化。一方面，农民失地后彻底割断了与土地的联系，也就意味着土地对其社会保障功能彻底丧失。虽有不少人通过各种途径再就业，但很多人认为没有了土地，农民的长远生计必然会受到影响。四是农民小农意识严重。在征地的过程中，很多建设项目地上附着物的赔偿费用远高于土地。主要是农民为私利所为，抢建、抢栽导致补偿费用很高，致使企业的征地成本大幅增加。
二、我区土地资源及规划利用情况
嘉陵区土地总面积117039.5公顷，其中农用地98889.5公顷，建设用地11888公顷，未利用地6262公顷。
（一）城市建设用地情况
近几年来，嘉陵城市用地增长率为13%、人口增长率为2%，城市用地规模增长系数为6.5。按照控制性规划要求建筑容积率为2.0——4.5之间，城市人均用地面积50平方米。
目前，嘉陵城区建成区面积已达13平方公里，城市建设用地面积12平方公里（小山子河、风垭河城区共占地1平方公里），城市土地利用系数为0.92。全区新一轮土地利用总体规划修编指标分配优先考虑嘉陵中心城区，本轮土地利用总体规划修编确定中心城区分配规划指标12450亩（8.3平方公里），同时安排了8130亩（5.42平方公里）有条件建设区（弹性区），以满足建设需要调规和挂钩项目土地报征。
（二）工业企业用地情况
自2003年以来，全区共引进企业75家，用地面积共6262.8亩。根据省政府的统一安排，2011年4月，我区开展了嘉陵工业园区土地节约集约利用绩效评估工作，整个嘉陵工业园区企业平均投资强度为103万元/亩、平均产出强度为96万元/亩，不存在闲置土地情况。但对主城区原工业用地，区政府按照城市规划已经启动企业收储工作。
（三）农村发展用地情况
总体说来，呈现出农用地类型多样、利用程度高、后备资源不足、居民点比重大、分布零散等特点。
三、解决土地资源瓶颈制约的几点建议
嘉陵要建设现代新城，必须推进产城互动，走出符合嘉陵实际的新型工业化、新型城镇化发展路子。工业化是城镇化的发动机，城镇化是工业化的加速器。二者都需要土地来支撑、来助推。只有进一步认清形势、解放思想，找准着力点、选准突破口，加快解决土地资源瓶颈制约问题，才能为嘉陵的经济社会发展赢得先机。
（一）坚决有力保护土地资源
一是落实最严格的耕地特别是基本农田保护责任制，明确乡镇（街道办）的保护责任主体，加强监管，确保完成保护目标。二是抓好土地执法监察工作，充分发挥基层“前沿哨兵”的作用，在全区聘请村级国土资源协管员，建立村级协管员工作职责、动态巡查、报告等制度，对违法用地实行零报告、周报、月分析等制度，确保在第一时间获得违法用地信息。三是建立执法监察联席会议制度，改变执法监察单家独斗的局面。建设、纪检、监察、公安、法院、检察院等部门要加强沟通、密切配合，做好案件的调查、立案、查处及移送工作。四是全力推进国土资源工作问责制，对耕地特别是基本农田以及各类建设用地进行全程、全方位监管，切实建立巡查、发现、制止、报告、处理等一整套完整的责任体系，环环相扣，一级对一级负责，一级监督一级，达到“地动人知”，一有违法，立即查处。对因管理不力或是带头违法的基层地方政府报请有关部门依法处理，在全区范围内营造保护国土资源的良好包围，使土地管理秩序明显好转，力求做到每年的卫片执法检查“零问责”。
（二）全力以赴保障项目用地
一是用足政策，全力争取建设用地指标。嘉陵是穷区，城市建设和发展工业迫在眉睫，土地成了构建产城互动发展平台最重要的载体。为此，我们将调动一切人脉关系，加大与省、市的协调力度，力求在每年省、市下达年度计划指标和分配预留指标时对我区给予倾斜和关照。二是用严政策，合理使用指标。将有限的用地指标重点向工业园区倾斜，向符合国家产业政策、重点招商引资和城市基础设施建设等项目用地倾斜；鼓励非工业性项目使用储备土地和存量建设用地，尽量少占转用计划，切实将有限用地计划用在刀刃上。三是用活政策，努力创造指标。积极申报、实施土地开发整理项目和土地挂钩项目。四是加大工作力度，加快土地报批工作。突出重点，把各类建设的土地报批和用地服务、保障工作作为国土资源工作之首抓好抓实，以保证各项建设的顺利进行。五是依法搞好征地拆迁工作，维护被征地群众的合法权益。建设“四城两园一山”需要实施的项目多，用地量大，涉及范围广，情况较为复杂，征地拆迁工作必须做到程序合法、补偿合理、公正透明、依法报批，采取强有力的措施，竭力做好群众工作，维护好被征地群众的合法权益，做到和谐用地。
（三）改革创新搞好土地经营
深化土地挖潜，在盘活存量上做文章。一是摸清存量制定整合方案。对存量土地进行一次全面的清查、摸底，有针对性地制定具体整合利用方案，切实经营好、利用好这些土地。二是依法依规收回盘活。大力开展闲置土地清理，依法对闲置土地采取收闲置费，责令限期开发建设和收回的方式处置，对以圈地为目的的投机行为依法给予查处；三是拆除、改造、扩建盘活。对符合规划，但建筑密度过低、容积率小或是城市形象不好的已建和在建项目，采取政府统一收储，重新定位规划条件公开出让或是增容部份免收城市配套费、土地出让金等方式，对企业用地鼓励现有厂房进行改造扩建，实现二次利用，甚至复合利用。
强化用地管理，在推进集约节约利用上做文章。研究制定《加强国有建设用地管理促进节约集约用地的实施意见》和《鼓励工业企业节约集约用地的奖励意见》，充分发挥市场配置资源的作用，杜绝低效用地、或乘机圈占土地的行为发生，着实推进集约节约用地。一是严把土地供应关。按照“规划定方向、项目定土地、投入产出定面积”的原则，建立健全项目供地预审、供地备案、投资强度审核和供后监管制度，强化建设项目投资强度和用地定额管理。二是大力推行“借天生地”。适度提高容积率、建筑密度、高度要求，倡导厂房向空中发展，并鼓励搞多层标准厂房建设。三是鼓励实施“零地技改”项目。鼓励工业企业通过设备更新、工艺改造等技术创新途径上项目、扩规模，做到“增资不增地”，不断提高土地的投资强度和总体效益。四是积极探索农村集体建设用地流转。认真研究农村集体建设用地管理的法律法规，有效盘活农村存量集体建设用地，化解疏导农村集体土地利用方面的违法违规隐患。
加强土地运营管理，为城市建设积聚资金。一是抓规划。加强土地储备运营，首先要从抓规划入手。着力抓好主体功能区规划、土地利用总体规划和城市发展规划“三规”的衔接工作。二是抓整合。开展工业用地绩效评估，对绩效低的企业采取收回、退城进园或是共同开发的方式有计划有步骤地进行储备整合。三是抓运营。明确土地功能定位，完善配套设施，做好推广，通过舆论宣传对土地进行文化包装，提升土地价值，尽最大努力为嘉陵城市建设积聚资金。
（四）充分利用政策激活土地资源
推进“两化”互动发展，要求我们地方政府采取切实有效的措施，加强组织领导，建立工作机制，强化政策支持，加大督查力度，营造良好的条件和环境。土地作为“两化互动”的重要载体，我们急切需要上级政府在政策上给予充分的保障。一是切实加强用地计划保障。省上下达年度计划时应多向欠发达地区倾斜。二是切实加强政策保障。积极推进农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩工作，在土地整治和城乡建设用地增减挂钩项目的立项、实施与验收上多开绿灯，进一步优化用地结构，促进统筹城乡发展。三是切实加强依法用地规范管理的法治保障。严格规范建设用地的前期整理开发，防止以地换工程、以工程换土地，严禁开发企业参与政府土地收益分成。严禁政府违法招拍挂出让未经依法征收的集体土地。严禁以工业用地为名圈占土地、擅自改变工业用地为房地产用地。四是切实加强优质高效的工作保障。实行并联审核制，缩短工作时间，对重大建设项目要先行介入，超前谋划。
