结业论文物业管理与社区管理的关系_小区物业管理毕业论文

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社区管理与物业管理的关系

张伟

〔摘要〕关于社区管理与物业管理的关系的讨论始于物业管理发展之后。从静态关系上来看，这两者之间存在着内在的联系和区别;从动态发展关系上来看，物业管理的发展给社区管理提出了新的要求，社区管理的完善为物业管理的进一步发展创造了条件，两者应协调发展。〔关键词〕物业管理;社区管理;协调发展;自治

社区管理和物业管理都是近年来出现的新生事物，由于这两项内容都与人民生活密切相关，因而倍受关注。而且，在我国现阶段社区管理与物业管理的关系如何处理也是政府、社区管理者、居民、物业管理公司等各方面所关心的问题。本文拟从静态和动态两个方面来分析这两者之间的关系。

一、社区管理与物业管理的概念

1、社区管理的概念

目前社会学界对社区的理解主要基于地域性观点，即社区是指由若干社会团体或社会组织聚集在一定地域所形成的生活共同体。其实，构成社区的要素有五点:以一定社会关系为基础组织起来的共同生活的人口;一定的地域条件;生活服务设施;特有的文化背景、认同意识和生活方式;一定的制度和管理机构。可见，社区并不等同于一定的地域。

一般而言，社区管理主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。社区管理的概念是在社会主义市场经济体制初步建立的背景上提出来的，是国家经济、政治体制改革的产物，它弥补了改革中出现的许多管理缺位。随着政府部分社会职能的转归和企业社会职能的逐步剥离，社区作为承接载体，在社会事务中发挥着越来越重要的作用。

2、物业管理的概念

物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业区域内的房屋、设施、场地等进行的统一的、专业化的管理活动，并向物业所 1

有权人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是房地产业的一个重要组成部分，是伴随着我国住房体制改革的深化和房地产行业的迅猛发展而发展起来的。经过了20多年的发展，我国的物业管理行业不仅已成为国民经济发展中的一支不可忽视的新生力量，而且极大地改善了广大城市居民的生活和工作条件，其已逐步成为城市居民日常生活中的一项必需的服务。

二、社区管理与物业管理的静态关系辨析

1、社区管理与物业管理的关系

(1)、物业管理是社区管理的重要组成部分

社区管理是一个大的系统，包含着文教卫生管理、市容秩序管理、市政设施管理、社会治安管理、环境保护管理、计划生育管理、老龄人口管理、流动人口管理、邻里关系以及房屋管理等等。物业管理被包含在社区管理内部，两者自然是整体和部分之间的关系。因此，物业管理必须服从于社区管理的总体安排。如果我们用更直观的图形来表示的话，可以把社区管理和物业管理画成两个同心圆，社区管理在外，物业管理在内。

(2)、物业管理和社区管理互为影响

物业管理主要从“管物”入手，对小区内的房屋、设备、设施、场地等进行日常的维护保养，为社区内的居民创造安全、整洁、舒适、优美、方便的生活和工作环境，这种良好的环境为社区管理的开展奠定了物质基础，使居民可以有更多的精力参与社区事务。而社区管理则从“管人”入手，建设文明社区，让社区居民生活得到改善，并逐步提高居民的文明素质，培育良好的社区环境和社区参与意识，为物业管理的正常开展创造条件。

2、社区管理与物业管理的区别

(1)、参与管理的主体不同

参与社区管理的主体包括社区范围内的政府组织、企事业单位、社团组织和居民委员会等;而参与物业管理的主体是物业的业主，以及接受业主委托的专业化物业管理服务企业，由业主构成的业主大会行使决策权，而具体事务由物业管理公司来

管理。

(2)、管理的性质不同

社区管理是国家管理社会生活、群众管理社会生活和社会管理社会生活相互交融的基础性社会管理。具体而言，社区管理是在街道办事处领导下的行政性管理和在街道办事处组织引导下，社区内有关单位和居民共同参与的围绕人的社会生活而实施的管理。政府行为在社区管理中起着主导作用，因而社区管理具有明显的行政性。而物业管理是社会化、企业化、专业化管理，它是在业主的委托下围绕“人的居住环境”而实施的管理，是一种由现代化的物业管理企业实施的完全市场化、商业化的活动。

(3)、管理的内容不同

社区管理与物业管理在管理内容上均具有综合性，但综合性的内涵却不同。社区管理包括了更为广泛的内容，不仅包括“人的居住环境”，而且包括“人的社会生活”的内容，如计划生育、婚姻家庭、邻里关系、卫生保健、商业网点、科技教育、就业安置、老龄工作等等。而物业管理以“人的居住环境”的管理为主要内容，即以物业为核心的各类专业化管理与服务内容为主，如各类房屋及附属设备、设施的维修养护;物业环境的治安保卫、消防管理;清扫保洁、绿化管理;停车场管理等。在条件允许的情况下，也会开展一些专项服务和特约服务。

(4)、管理资金的来源不同

社区管理需要配备相应的机构与人员，需要在社区范围内开展工作，因而必须要有充足的资金来源保障。社区管理的资金主要依靠政府的拨款，同时也可以开辟多元化的资金筹集渠道，如社会和企事业单位捐助等形式。而物业管理是一种商业化的服务活动，其资金来源主要是业主所支付的物业管理服务费。

三、社区管理与物业管理的动态发展关系辨析

1、物业管理的发展给社区管理提出了新的要求

在我国经济改革过程中，物业管理异军突起，成为城市经济中的新兴产业。同时，随着单位住宅区的减少和社会住宅区的迅速增加，居民逐渐由原来的靠单位转变为依赖物业管理，原来的“单位人”也开始向“社区人”转化。而此时社区管

理的新体制还没有建立，于是物业管理企业就承担了许多本不应该由它承担的事务，特别是在一些有偿服务的项目上，还容易与原来的街道管理部门发生冲突。

原有的社区管理模式属于政府导向型的管理模式，它主要是以城市区级人民政府下派的街道办事处为主体，在居委会、中介组织、社会团体等各种社区主体的共同参与配合下对社区的公共事务、社会事务等进行管理。由于社区管理与物业管理都是对与城市居民日常生活相关的诸多方面的日常管理，两者之间存在着很多共同或相似之处，如地域重合、硬件共享、宗旨和目标相近、管理的人员相近等;而且在相关的地方性规定中，社区管理组织的某些职责与物业管理公司的服务内容有所交叉;又由于传统体制的惯性和经济利益的驱动，两者经常出现很多摩擦和碰撞。因此，这种原有的管理模式已远远不能适应社会的发展，也会为物业管理的进一步发展制造许多障碍。如原有社区管理模式属于自上而下的管理，政府行为偏多，不利于社区居民的主动参与意识和民主意识的培养，而物业管理的发展恰恰需要具有这种意识的业主。因为在我国基本上都是多户住宅(区)，在这种物业区域，物业管理服务的需求主体不是单个的业主，而应是能代表业主整体利益的业主大会组织。在管理松散无序的社区中，业主大会组织无从谈起。在这样的情况下，业主对于物业管理公司的监督以及矛盾的相互协调都无法正常进行，容易形成纠纷长时间得不到解决的局面。

2、社区管理与物业管理应协调发展

(1)、合理的职能划分与机构设置

对一个社区来讲，管理和服务的事务大致可以分为以下四个方面:即行政、法律、市场和自治，这可以算作是城市社区管理的四大职能模块。在这四大模块中，社区管理机构应主要承担行政和法律职能，其他事务则应交给物业管理公司去完成，比如社区的清洁卫生、房屋设备的维修养护等。对于自治性的事务，社区管理机构要给予引导，发动居民自行组织和运作。在职能的划分中，社区管理部门一定要把握好自身的职能范围，不应出于自身利益的考虑而多管、少管或不管。

在职能合理划分的基础上，合理设置相应的管理机构是保持社区管理与物业管理协调发展的根本保障。首先对于整个社区来讲，社区管理的机构要与物业管理的机构明确分开设置，街道办事处和居委会不能设有从事物业管理经营业务的机构或部门(互助性质服务或社区义工提供的服务除外)。其次对于社区中的一个小区来讲，社区管理和物业管理都需要居民的自治组织，两者可以合而为一，同时承 担社区管理和物业管理的各项工作。在这样的小区中，绝大多数情况下业主即居民，居民即业主，无论从人的角度还是物业的角度都需要自治管理。

在这种职能划分和机构设置的情况下，物业管理公司其实是一个“局外人”，它仅仅是一个为业主提供服务的企业，而对于这类企业的管理权和监督权并不属于街道办事处或居委会，而应属于工商部门和物业管理的主管部门。这类企业与业主之间是纯粹的商业合同关系，这种合同关系并不涉及街道办事处或居委会。

(2)、群众自治组织的发育和成熟

由于长期实行计划经济体制，我国城市居民长期被动接受管理，而自我管理的意识和能力都较弱。从我国目前所处的社会发展阶段来看，社区居民自治组织尚处在培育阶段，因此仍需要政府具有较强的社会管理职能。但是我们从世界各国的经验可以看到，经济发展水平提高以后，具有参与意识和参与能力的业主或居民对于社区管理和物业管理的发展是至关重要的。社区管理和物业管理犹如两个联动的齿轮，这两个齿轮共同的动力就是居民的自治。居民自治水平的提高可以在以下几个方面共同促进社区管理和物业管理的发展。

首先，可以较容易地对社区事务进行决策。例先，可以较容易地对社区事务进行决策。例如在物业管理活动中，因为物业管理公司的服务质量而产生的各种纠纷，就可以通过业主大会这样的自治组织来解决和决策。

其次，可以更好地协调社区内不同阶层之间的关系。一般社区范围较大，可能包含不同阶层的社会人群，良好的群众自治组织可以使不同阶层的人群加强沟通和交往，互相帮助，有利于社会的治安与稳定。

第三，可以在社区中组织各种类型的活动。群众自治组织因为充分接近居民，对居民情况和社区资源非常了解，有条件将居民组织起来，参加各种类型的活动。例如组建各种类型的俱乐部、社区的联欢活动、捐助活动等。这些活动可以增强居民的荣誉感和归属感。

第四，培育社区居民的责任感和羞耻感。居民具有责任感和羞耻感，可以大大地减少在社区或小区中发生的违反公约或公共道德的行为，也可以减少“搭便车”行为的发生。

[Abstract] After the development of the property management（PM),the relation between PM and the community management

(CM)is discued.There are some contact and diference between PM and CM on the basis of static state.But on the basis of dynamic state, according to the paper, new demands on the CM are put forward because of the development of PM.The condition of the further

development of the PM wil be created场the both perfect CM.And then, the development of the should be harmonious.I Key words I property management(PM);community management

;harmonious development;autonomy

参考文献

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陈淑云.物业管理与社区管理有机结合的途径和方法.经济师，2002(3)