蚌埠商业市调报告_蚌埠商业市调报告
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室外步行街服务式招商
市调报告
目录
一.蚌埠商业市场环境调研及分析 1.1 城市经济概况 1.2主要商圈调研及分析
1.3室外步行街相关业态调研与分析
二．项目周边环境调研与分析 2.1本项目商业位置分析
2.2本项目目标消费人群调研与分析 2.3周边区域各业态竞争状况与租金水平分析 2.4与大商业经营关系分析
一.蚌埠商业市场环境调研及分析 1.1 城市经济概况
蚌埠，总面积5952平方公里，总人口367.81万，境内山水相连，四季分明。有着悠久的历史和灿烂的文化。史载蚌埠“古乃采珠之地”，故素有“珍珠城”的美誉。
蚌埠地处安徽省东北部、淮河中游，京沪铁路和淮南铁路交汇点，同时也是京沪高铁、京福高铁的交汇点。全国重要的综合交通枢纽，有皖北中心城市、淮畔明珠之称。高校及科研院所较多，为安徽科教文化第二城。
蚌埠市地处淮河中下游，水路运输优势明显，是安徽省重点建
设的水路枢纽。作为千里淮河第一大港，蚌埠港为全国28个主要内河港口之一，年吞吐量上千万吨。蚌埠港可四季通航江苏、上海、浙江、江西等省市，还可以借助已开放港口通达海外。
2013年蚌埠全年生产总值（GDP）1007.85亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%。分产业看，第一产业增加值172.36亿元，增长3.9%；第二产业增加值515.68亿元，增长14.3%；第三产业增加值319.81亿元，增长9.5%。三次产业结构由上年的17.8:50.0:32.2调整为17.1:51.2:31.7，其中工业增加值占GDP的比重为45.3%，比上年提高1.3个百分点。人均GDP31482元（折合5164美元），比上年增加3483元。
蚌埠市城市规划的主要目标是：规划结合城市两主四副的城市空间结构，设置4个市级商业中心和4个区级商业中心。市级商业中心分别指老城商业中心、光彩商业中心、高铁商业中心和长淮卫商业中心；区级商业中心分别指姜桥商业中心、大禹商业中心、李楼商业中心和淮上商业中心。
1.2主要商圈调研及分析
蚌埠主要商圈有五个商业聚集地：淮河路商圈、文化广场商圈、张公山商圈、龙子湖大学城商圈、东海大道光彩商圈。淮河路商圈是蚌埠市蚌山区老城区传统行政中心和商业中心，主要包括淮河路沿街商铺、国货路步行街沿街商铺、南山路沿街商铺、中荣街沿街商铺，中山街沿街商铺、中平街沿街商铺、五家大型购物中心、两家大型的电器卖场和以个体租赁经营为主的服饰类小商品市场，其定位呈现以商务商贸功能为主。是蚌埠规模最大、最集中、最密集的商业街区。随着老蚌埠蚌埠饭店，老百大超市，南山宾馆的搬迁，未来几年淮河路商圈会有大型SHOPPING MALL的出现，该区将会大力发展金融、商业、服务业等第三产业，形成蚌埠市传统核心商务区。文化广场商圈位于蚌埠市新城区核心位置，三家大型的超市大卖场和一家大型的家居建材市场，是蚌埠市近年来发展迅速的几个商业副中心之一，周边新开发建设的小区很多，配套设施完善，人口居住密度大，以中高档消费为主。张公山商圈位于禹会区，主要于百大拓基购物中心，白马商城，张公山美食广场为主，沿街服饰商铺和餐饮商铺个体经营为辅，该区域人口密集，消费以中低档为主。
(一)淮河路商圈市调 淮河路商圈
淮河路商业街位于蚌埠市城市商业中心,是蚌埠市乃至皖北地区最著名的商业街，是蚌埠商业发展的代表和城市经济繁荣的象征。淮河路商圈经过长期的历史积淀和政府的积极引导，已经具备了明显的区位优势、资源优势、产业优势和发展优势，以淮河路为中轴线，北至淮河南圈堤、南至胜利路、东至中荣街、西至朝阳路，构成了蚌埠市的核心商圈
淮河路最繁华地段，长约660米，平均宽度28米，该路段现有商业、服务业经营面积约17.5万平方米，其中道路北侧约4万平方米，南侧约13.5万平方米，现有经营单位约120户以国有、集体、私营企业为主，另外有少量个体户。经营商家汇集了众多重量级商场，除百大、百 惠、物
美 华
运、新 世 纪 广 场 等 商 业 龙 头 外，还 吸 引 了 苏 宁 电 器、宏 图
三 胞、麦 当 劳、雅 戈 尔、报 喜 鸟、亨 达 利、老 凤 祥 等 许 多 知名商家入驻；经营业态涵盖百货、超市、专业店、专卖店、餐饮、住宿、娱乐、金融等十多个领域；经营品种包括服装、鞋帽、电器、黄 金 珠 宝、眼 镜、通 讯、日 用 百 货 等 百 余 种 商 品.蚌埠百大购物中心是由合肥百大集团投资新建的大型综合零售商业企业，总投资1.43亿元，建筑面积2.13万平方米，地上七层，地下一层。该项目是蚌埠市3461计划重点工程和蚌埠市重点招商引资项目。蚌埠百大购物中心是完全按照现代百货店设计、规划的精品时尚店，定位于时尚、休闲，以女性、年轻人与儿童为主要目标客群，拥而一流的硬件设施，独特的欧式建筑风格，全石材外立面，富丽堂皇，是蚌埠市乃至安徽省外观最经典、最具特色的商场，让人耳目一新，过目不忘。由国内著名商业设计公司
进行商业环境与布局设计，吸取日本与台湾百货精华，打造安徽省内一流的店堂环境与商业布局。集购物、休闲、餐饮等功能于一体，打造一站式消费生活方式。在品牌引进方面，依托百大集团强大的品牌资源，引进众多国际国内名品精品，很多品牌将是首次在珠城亮相，商品结构以化妆品、品牌珠宝、女装、休闲、精品童装为主。招商条件： 装修费商家自理
联营保底 扣点：10%～30%，按品牌不同酌情收取1%的广告促销费或VIP卡费
人员聘用及开支营业员由商场代聘培训上岗或供应商聘用商场培训上岗，并每位营业员收取500元押金，在品牌退场不经营时予以退还；营业员工资：底薪1200-3000元不等，另外加提成，节假日加班需按国家法律有关规定支付加班费。
水电费 商业用电（根据专柜内照明瓦数，营业时长，计算用电量，有些品牌分摊公共区域照明费用）0.9 元/度 返 款 统一收银，每月结算。
合同期限一年；进驻品牌条件需同时提供品牌授权证书，产品质检报告，经营企业的三证等。
＊ 交通易达性：多条公交线路经过；商场内两组自动扶梯和一部垂直观光电梯使项目内部各楼层交通易达性较好。＊ 客流量：商场处于淮河路核心位置
定位：中、高端市场，以白领、公务人员、私营业主等中高收入群体为主要目标，经营商品类型：以中高档商品为主，适合注重生活品质的人群
＊ 整个项目规划设计：回”字型的卖场动线规划，使各主通道为“之”字型处理，让顾客在不同的位置都有曲径通幽的感受；流线型的商场灯光设计，柔和、明亮的灯光给顾客以温馨的享受
（二）文化广场商圈市调
蚌埠宝龙城市广场位于安徽省蚌埠市新城综合开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，总建筑面积49万㎡，集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。
第一期包括总建筑面积130,935平方米的公寓单位、总建筑面积52,049平方米的商店及零售店，以及总建筑面积12,559平方米的停车位。第一期建筑工程于2006年9月开始，并于2008年12月竣工。
第二期包括总建筑面积220,255平方米的大型多业态综合性商业地产项目及总建筑面积75,411平方米的停车位。综合性商业地产项目包括二家大型超级市场、一家大型百货公司、一家多院电影院。项目于2009年10月开业。
业态包括：
1、大润发超市及合家福超市
2、蚌埠百大宝龙店
3、大型娱乐中心（凯撒皇宫、水调歌头、英皇国际、宝马会、菲比酒吧等）
4、大型餐饮中心（必胜客、麦当劳、肯德基、柚子料理、红都源自助餐厅、老约翰、巴黎香吻、超群饼屋、贵多料理、金釜山自助烤肉等）
5、水景商业步行街
6、横店影城
7、配套社区住宅
8、酒店式公寓
宝龙步行街商圈位于蚌埠宝龙广场中段及广场南区，为蚌埠新城区商业中心，是蚌埠目前规模最大的商业街区。步行街内店面以临街店面和室内步行街两块，小面积商铺为主。
步行街周边住宅生活区较多，形成良好的购物氛围，以年轻学生和上班族及周边居住人群为主，因此该商圈商品组合以中档的服饰类、生活休闲类商品为主，是市区居民购物的主要聚集地。周边小区辐射：
宝龙住宅、宝龙公寓、沁雅二期、沁雅三期、金山花园、水晶城、三星家园、华府天地等中高档住宅。
该商圈的主要经营形式有两种：（1）租金，该商圈大部分的出租型的商场及街店采用此经营形式。（2）扣点，商圈内的百大购物中心商场会采取联营扣点形式。
1、根据商家由于位置、承租面积、物业状况、经营品类等因素租金差异较大，商铺租金平均每月每平方米25-100元不等。部分商铺会有赠送30%-50%商铺面积优惠政策，物业费6元。
2、在收租方式上，出租型的商铺采用合同每3-5年一签，并且给予优惠政策免租期6-24个月不等。
临街店铺又比内铺及二楼铺位租价要高。租金不因经营品类的不同，而有所不同.3、宝龙水景步行街全长800米，位于住宅和公寓中间。商铺主要以两层为主，主要经营餐饮，小型酒吧，及办公使用。经营情况一般，空铺较多。租金水平偏低，基本月租金：20-60元/月/平。
华夏第一街区 项目简介：
蚌埠华夏第一街位于新城区中心，32万平方米体量。融汇家乐福超市、苏宁电器、商业步行街、星级酒店、配套住宅等业态。集休闲娱乐、餐饮、商业购物、金融及商务服务、居住生活为一体。“华夏第一街区”环抱蚌埠市城市中心淮河文化广场，紧邻会展中心、歌
剧院、休闲中心、图书馆及亚洲最大800米音乐喷泉，会展经济、广场经济、街区经济的会合。
业态分类：
1、淮河文化广场
占地18万平米，包括会展中心、歌剧院、科技馆和休闲中心，有荆、涂二山图腾和智慧之光大型雕塑，大型热带植物点缀期间，亚洲最大800米音乐喷泉演绎都市繁华。
2、首创街区BLOCK 华夏第一街区，BLOCK街区帝国，前瞻的眼光，决定恒久价值，敢为天下先的喷薄全国，主宰生活方向，引领城市潮流，BLOCK街区的领跑者演绎世界魅力。
周边住宅生活区较多如：阿尔卡迪亚、财富广场、华夏尚都、沁
雅花园、米亚花园、丰泽园、紫荆名流、等中高档小区，以年轻学生和上班族及周边居住人群为主，因此该商圈商品组合以中档及中低档次餐饮、服装鞋帽、生活休闲类商品为主，主要面向工薪和学生阶层，是市区居民购物的主要聚集地。
蚌埠华夏第一街商铺基本为邻街商铺，商铺多为两层，其中汉明街沿街商铺租金水平在80-100元/月/平。内街分为两层，一层租金在30-50/月/平，二层租金在20-30/月/平。暂无物业费用。目前华夏第一街商铺属于300多个业主，无论是业态规划还是招商经营都是各自为政各行其是。其中包括办公、广告公司、烟酒店、培训教育、餐饮等。
（三）张公山商圈市调
张公山商圈位于蚌埠市禹会区张公山生活社区，主要有白马生活购物广场，张公山美食城，商业综合体百大拓基广场等几个商业项目。
白马生活购物广场位于禹会区张公山公园西侧，是禹会区重大招商引资项目之一，该生活购物广场面积约3万平方米，是以服装批发零售为中心的服饰类小商品的批发集散地，同时配套地下农贸菜场，购物超市等，是禹会区较大的商业项目。白马生活购物广场内商铺为室内商铺，商铺分为一层和地下负一层共两层，其中一层商铺面积约15-30平米，租金水平在3000-5000元/月；临街内外通形式的商铺面积约30-50平米，月租5000-7000元。负一层商铺面积基本和一层相近，按区位、面积计算，月租金
2000-3000
元不等。
张公山美食城位于张公山生活社区中心地带，该美食城面积约1万平方米，汇集各种餐饮及风味小吃，是禹会区最大的美食广场。广场约有120个铺面及摊位，经营各色小吃，快餐，烧烤，火锅等美食，铺面面积30-50平米，可设外摆，月租金3000-5000元。摊位在中心区域，配套供食客用餐的桌椅板凳，月租金在1200-2000元。
位于蚌埠市禹会区华光大道与长乐路交汇处，是由百大集团与拓基地产联袂打造的综合性城市综合体商业项目。项目占地面积4万平米，总建筑面积15万平米，项目毗邻张公山居住区中心地带，由4栋高层住宅、1栋3万平米百货商场及围绕商城的配套商铺组成。生活配套设施一应俱全，涵盖百货零售、生活超市、健身娱乐、配套商铺等，是目前禹会区体量最大，业态最全的城市商业综合体项目。
（四）龙子湖商圈市调
大学城龙湖春天商业街位于龙子湖区大学城附近，周边有安徽财经大学、蚌埠医学院、安徽电子学院、蚌埠学院4所大学，在校学生3万人左右，项目约3万平方米，是大学城附近规模最大、最集中、最密集的商业街区。步行街内店面以临街店面为主，小型品类商城为辅。
步行街内商铺多为经历多次变换承租人，费用为转让费和租金两部分。龙湖春天步行街的商铺空铺出租少，多为转让，50平米左右铺面转让费5万-15万，租金3-8万左右一年，租金每年递增5%-8%。
龙湖春天步行街周边住宅生活区少，以周边大学学生为主，因此该商圈商品组合以中低档次的服饰类、生活休闲类商品为主，主要面向学生阶层，是大学城附近学生生活购物的主要聚集地。
该商圈的主要经营形式是租赁，根据商家位置、承租面积、物业状况、经营品类等因素租金有一定差异，商铺租金平均每月每平方米70-80元左右。多数都收取转让费，从5万-15万之间不等。物业费从1.28元。另外周边有高铁站、各银行网点、公交车站等生活配套。
水游城: 项目面积130万平方米。
位于东海大道与工农路交叉口，万达广场西面。项目涵盖大型购物中心、商业步行街、高端住宅、商务写字楼、SOHO公寓等多种业态；集购物、休闲娱乐、文化、餐饮、商务办公、居住六大功能，自身建设配套有幼儿园及名校学府，预计开业时间为2017年。
由于步行街还未交付，招商暂时未启动，其商铺价格15000-24000之间，略低于万达售价。
钓鱼台生活城 项目面积：5万平方米
项目位于钓鱼台生活城坐落于蚌埠城市南北主干道朝阳路中段 十一中对面。
项目主体由1栋高22层的精品商务公寓和4层农贸副食品专业市场共同组成 整合星级农贸、农副及日用百货为主的专业商场。预计开业时间 2015年10月1日
其项目在万达商圈覆盖范围以内，由于项目定位生活配套，体量较小，商铺租金相对较低，一楼报价80元/平方，二楼40元/平方，三楼35元/平方，四楼20元/平方，免租期一年。大品牌入驻仍有优惠政策
项目：海亮明珠 面积：10万平方
项目位于蚌埠市龙子湖景区与高铁站之间。
商业配套10万方，项目建成后将会是高铁新城商业中心。海亮明珠项目整体规划以高层住宅为主。室外步行街，私家会所、露天游泳池、社区幼儿园、二实小学区等等配套。预计开业时间2015年底。位于高铁南站，地理位置相对欠佳，前期人流量较少，后期有可能成为南站商圈的中心。目前步行街一楼40元/平方，二楼35元/平方，6-8个月免租期，物业条件完善
项目：金大地城市广场 面积：67万平方
项目位于东海大道与延安路交叉口，万达广场与百乐门广场对面。通过本次市调了解到金大地项目由于资金短缺，有可能60%被银泰收购，银泰目前暂未进驻，商业街租金及其它情况尚未明确
万达广场入驻蚌埠一年以来，带动了整个光彩商圈的形成，目前环万达周边三面，5个商业项目正在筹建，预计2016年底陆续建成开业，多个住宅项目也在建设，预计未来3-5年内会形成以万达为核心的东海大道商圈。
总括来讲，蚌埠商业发展由中区慢慢向北区和南区的扩展的趋势，随着新城区东海大道两侧小区的建成，居住人口增加，蚌埠未来新城区的建成，商业氛围逐渐形成，新城区商业圈也将在不久的将来形成。
蚌埠市所辖的三县四区范围，总面积为5952平方公里蚌埠市市域总面积602平方公里，户籍总人口110万人，城镇化率55％。2013年蚌埠全年生产总值（GDP）1007.85亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%。分产业看，第一产业增加值172.36亿元，增长3.9%；第二产业增加值515.68亿元，增长14.3%；第三产业增加值319.81亿元，增长9.5%。三次产业结构由上年的17.8:50.0:32.2调整为17.1:51.2:31.7，其中工业增加值占GDP的比重为45.3%，比上年提高1.3个百分点。人均GDP31482元（折合5164美元），比上年增加3483元。据统计，今年1-11月份,全市限上企业完成实现社会消费品零售总额161.6亿元，同比增长19.8%，高于全省5.1个百分点，总量居全省第5位，增速居全省第4位,综合排名居全省第3位。截至11月底，全市限上企业614家。场运行主要特点
一是全市限上企业增长水平稳居全省前列。今年以来，全市限上企业实现社会消费品零售总额保持快速发展良好态势，1-11份，全市限上企业实现社会消费品零售总额161.59亿元，同比增长19.8%，高于全省平均增长速度5.1个百分点，居全省第4位。11月份当月，全市限上实现总额20.03亿元，同比增长20.1%，高于全省均增长速度4.7个百分点。
二是龙子湖区、高新区增速居前。1-11月份，龙子湖区、高新区限上企业分别实现社会消费品零售总额23.18亿元、12.06亿元，同比分别增长26.1%、23.9%，分别高于全市6.3个百分点、4.1个百分点，居全市前2位。11月当月，怀远县限上企业实现社会消费品零售总额同比增长35.9%，位居全市第1位。
三是蚌山区限上实现额占比突出，增速有所加快。11月份，全市限上企业实现社会消费品零售总额20.03亿元，其中蚌山区限上企业实现总额9.96亿元，占全市总量的49.73%。1-11月份蚌山区限上企业实现社会消费品零售总额70.84亿元，占全市总量的43.84%。1-11月份实现零售额增长21.4%，高于全市增速1.6个百分点，增速排全市第4位，增长位次不断前移。
四是经开区限上实现额增长持续下降。11月份，经开区限上企业实现社会消费品零售总额同比下降14.1%，连续5个月出现负增长，1-11月份零售总额同比增长8.7%，排全市末位，低于全市11.1个百分点，自下半年以来，限上实现额增长明显趋缓。
总体来讲，蚌埠市城市居民消费信心平稳，消费欲望稳步提升。
二．项目周边环境调研与分析 本项目商业位置分析
本项目位于蚌埠市东海大道与航苑路交汇口，万达广场东侧，地理位置优越，周边沿东海大道两侧在建高档小区有东侧百乐门，翰林银座，恒大御景湾，北面凤凰国际，金大地 西边有水游城，御湖世家等大批在建项目，未来3-5年周边小区入住人口在10万左右，发展潜力巨大，将为该区域拉拢大量的人气和客流。
本项目距离蚌埠是第一商圈淮河路步行街距离2公里，目前没有直达公交线路，项目航苑路没有公交线路，东海大道上公交线路主要以连接东面高铁站和西面张公山商圈，总体来讲，目前项目公交线路较少，交通不是很便利。
近几年蚌埠市区陆续开业的购物中心有百大购物中心，商之都购物中心，百大宝龙购物中心，百大拓基购物中心，汇金广场，由于受本市经济发展制约，整体运营情况不太理想定位重叠，都标榜是时尚百货，但由于所处区域的主力消费人群基本一中低档为主，业态单一，逐渐演变为以其中的大型超市卖场为中心的百姓平价商场，没有达到预期的SHOPPING MALL的效果。淮河路步行街商铺林立，但是由于铺位有限，商家太多，热炒之下，房价飙升，又多以遍布专卖店的运动休闲品牌为主，经营品类相对单一，消费年龄层次偏低，基本处于饱和状态，新的品牌很难进入。宝龙澳门风情街全长800米，基本上以中小型餐饮为主，附带一些小型酒吧，棋牌以及办公用房，没有统一规划，业态档次较低，经营情况不佳。华夏街区因为无统一的管理规划，开发商频繁更换造成目前街区内业态较乱，街面较乱，空铺率较高，商户经营情况很差。龙子湖大学城西班牙风情街由于客户定
位较为单一，整体业态档次不高，经营情况较一般。张公山商圈是老城区商圈，居民较集中，距离中心商圈比较远，客流量较大，但是基本以小型餐饮及小型零售业态为主，经营情况一般。
本项目以北，高档小区较为集中，5分钟路程内住宅小区10个，30分钟路程内住宅小区达20个，居民整体收入较高，人群以年轻，家庭式为主
与大商业经营关系分析。
蚌埠万达广场是蚌埠市区投资最大、规模最大、档次最高的城市综合体。项目集大型购物中心、商业步行街、5A级甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅为一体。其中购物中心包括一条近400米长的3层室内步行街，十余家主力店，是蚌埠市最大的一站式购物中心，功能齐全，是集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能为一体，购物环境符合都市生活节奏和现代消费的需求，具有较好的发展前景和较强的竞争优势。但二期珍珠坊与大商业之间相隔航苑路，无法充分依托大商业的客流量，业态规划要与大商业与金街错位经营，打造时尚、休闲娱乐一条街。
蚌埠万达金街经过半年左右的招商工作，业态主要以中小型餐饮、小型服装零售以及生活配套为主。目前二期珍珠坊563间商铺由于在铺型结构、街区定位与一期金街区别较大，无法充分利用大商业的人流，所以，我们更需要对步行街的商业形态进行适合上述业态的精准、细致的规划引导。西段沿街铺面为双层，面积较大，业态定位以中大型餐饮为主，步行街内铺面二层以酒吧、网咖、台球棋牌室、美容美体以及茶楼的体验类业态为主。街内一层以服装零售及特色轻餐为主。项目规划前期以外围大型餐饮带动商业氛围的形成，东段北侧沿街铺面定位于大型足浴、中型快捷酒店、酒吧，内街为婚纱摄影或古玩特色街区。统一规划，统一管理，分节点统一开街。
