听建筑物区分所有权纠纷案庭审有感_建筑物区分所有权纠纷

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听“建筑物区分所有权纠纷案”庭审有感

李红慧1

一、案情概要：

原告C小区业主委员会以给付物业管理用房为由，起诉被告B国有企业。B国有企业是基于政府对国企的整改政策，由原先杭州八大国企合并而来。这八大国企之中，A物业公司管理着C小区的物业管理项目。后由于八大国企合并，A房地产公司经过合法清算程序，与其他七家国企，成立了现在的B国有企业。

在A物业公司的清算程序完成之前，即A物业公司的债权债务关系合法消灭之前，国家还没有出台由物业开发企业提供一定比例房产作为物业管理用房的规定，（即国家《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定物业管理区域内配置必要的物业管理用房。）

物业公司的办公地点为小区的临时住房（没有产权）。也就是说，当在《物业管理条例》出台时，原先的A物业公司已经经过合法的清算程序，合并为B物业公司了。

二、申明：

在本案中，依据我目前所学到的知识，存在着业主委员会的诉讼主体资格、被告人是否继受了A物业公司的债权债务以及法律法规有无溯及力等诸多无论在学理上还是在实务中饱受争议的问题。

但鉴于此次为民事诉讼法作业，而上述问题分别系物权法、公司法和法理问题，在此只从民事诉讼法知识角度浅析，不做深入探讨。也就是说，在本文中，对《物业管理条例》的 1 作者简介：姓名：李红慧

学号：201317330311 班级：法学1303班

短号：634359 长号：*** 溯及力问题不做探讨，暂且承认该条例具有溯及力。然后在这个假设的大前提下，我将分别从原告适格（即业主委员会的诉讼主体资格）、被告适格（被告是否继受了A物业公司的债权债务）等涉及民事诉讼法知识的问题做讨论。

三、简易程序转化为普通程序： 案情：

在本案中，该案适用简易程序开庭两次，后因为法官出差，案件来不及审结，移交其他法官审理，必须改为普通程序，并且组成合议庭，开庭审理。法律：

《民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。

《民事诉讼法》第一百六十条规定，简单的民事案件由审判员一人独任审理，不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。

《民事诉讼法》第一百六十一条规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。

《民事诉讼法》第一百六十三条规定，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。分析：

首先法官在案件受理阶段确定了适用简易程序。当时尚未对案件进行实质审理，只是对案情状况有了初步了解，又加上出差的行程安排，确定了简易程序。后来法官要出差，需要换法官，而且案子开庭了两次，来不急在审结期限内审结。

依据民事诉讼法第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序。其中“事实清楚”，指当事人双方对争议的事实陈述基本一致，并能提供可靠的证据，无须人民法院调查取证即可判明事实、分清是非。而本案中，当事人双方对本案的事实陈述存在争议，尤其是对标的建筑物是否是违章建筑争议较大，不符合简易程序的“事实清楚”的适用条件，应该转为普通程序。

再者，“权利义务关系明确”，指谁是责任的承担者，谁是权利的享有者，关系明确。在本案中，被告B企业是A物业公司与其他七家国有企业合并后的国有企业，并且在合并前，依照法律进行了清算程序。当事人双方就被告人是否承继了A物业公司的权利义务关系、是否继受了A物业公司的债权债务关系存在较大争议，也就是就被告是否与原告存在权利义务关系存在争议。本案当事人双方的权利义务关系不明确，应该裁定转为普通程序。

进一步说，“争议不大”，指当事人对案件的是非、责任以及诉讼标的争议无原则分歧。本案标的物是一座房屋，标的应该算比较大的，而且当事人存在较多争议，应当裁定转为普通程序。

综上所述，本案应该裁定转为普通程序，组成合议庭，开庭审理。

四、原告适格（业主委员会是否具有诉讼主体资格）案情：

原告C小区业主委员会以给付物业管理用房为由，起诉被告B国有企业。法律：

民事诉讼法第四十八条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”同时，最高院相关司法解释对“相关组织”做了解释，但未明确业主委员会是否具有民事诉讼主体资格。

《物权法》第六章对业主的建筑物区分所有权做出来明确规定，第70条规定：“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第75条规定：“业主可以设立业主委员会，选举业主委员会。”第76条规定“下列事项由业主共同规定：……

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

《浙江省物业管理条例》第十七条规定：“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同利益的需要，经业主大会决定，可以以业委会的名义已发提起诉讼。”

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》2009|7第十四条规定：“建筑单位或者其他行为人擅自占有、处分业主共有部分，改变使用功能或者进行营业活动，权利人请求排除妨害、恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。”

最高法院在《中国民事审判前沿》一书中提出审判意见：“依法成立的业主委员会，在其职权范围内，经业主代表大会授权，就物业管理有关的，涉及全体业主利益的事宜，以物业公司为被告的（可以）向人民法院提起诉讼。” 分析：

主体资格问题直接涉及当事人诉权是否成立，起关键作用。判断原告适格的标准有一般原则与例外原则之分。

一般而言，只要当事人是诉讼涉及民事实体法律关系中的权利方或者义务方，在以该民事法律关系或者民事权利、义务为诉讼标的进行的诉讼中，都是适格的当事人。若只依据此条标准，有关建筑物区分所有权的纠纷，业主才是真正的权利方或者义务方，业主委员会没有所有权，不能成为适格当事人。

在某些情况下，非民事权利主体也可以作为当事人，主要包括两种：

1、根据法律规定或者当事人的意思，依法对争议的民事权利享有管理权的人。根据上述《物权法》第六章规定，对于建筑物专有部分以外的共有部分，业主享有共同共有和共同管理的权利，但应由业主按照一定形式（设立业主委员会、选举业主委员会）共同决定这类重大事项，这样业主委员会在特定形式下拥有诉权，可以代表全体业主行使诉权并且有权要求全体业主承担诉讼的后果。按照这样的逻辑，业主委员会应该是适格的原告。

2、在确认之诉中，对作为诉讼标的争议法律关系的解决具有法律上的利益关系的人。本案是给付之诉，而非确认之诉，因此不是这种情况。

综上所述，业主委员会应该是适格的原告。虽然在法律上未予以明确，但现在的业主委员会在特定形式下的民事诉讼主体资格被认可的趋势越来越明显。基于建筑物所有权纠纷对业主委员会诉讼主体资格确认的需要，相关法律法规应当予以明确，解决司法实践中，不同法官基于不同理解，做出完全不同的判决的司法乱象。

五、被告适格（被告是否承继了A物业公司的债权债务）案情：

被告B国有企业是八大国企合并而来。其中，原先八大国企之一的A物业公司管理着C小区的物业管理项目。后A房地产公司经过合法清算程序，成立了现在的B国有企业。

在A物业公司的清算程序完成之前，即A物业公司的债权债务关系合法消灭之前，国家还没有出台由物业开发企业提供一定比例房产作为物业管理用房的规定，物业公司的办公地点为小区的临时住房（没有产权）。也就是说，当在《物业管理条例》出台时，原先的A物业公司已经经过合法的清算程序，合并为B物业公司了。法律：

《合同法》第三十三条：企业新设合并后，被兼并企业的债务由新设合并后的企业法人承担。

《公司法》第一百七十五条规定，公司合并时，合并各方的债权债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。分析：

《合同法》和《公司法》都规定了企业新设合并后，被兼并企业的债务由新设合并后的企业法人承担。同时，合法清算程序又能产生债权债务关系灭失的效果。原告之所以未在A公司清算期间清算，是因为当时国家还没有出台由物业开发企业提供一定比例房产作为物业管理用房的规定这一客观原因，其本身没有过错。在本案中，双方都没有主观上的过错。问题在于《物业管理条例》是否具有溯及力存在争议。此系法理问题，在此不予讨论。

六、诉讼代理人 案情：

在本案中，原告和被告本人都未出庭，都由诉讼代理人经特别授权，代理出庭。原告诉讼代理人变更了一项诉讼请求，从要求被告交付物业管理用房，改为要求被告协助完成物业管理用房的产权登记。法律：

《民事诉讼法》第五十九条规定，授权委托书必须记名委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权。

分析：

从代理权的来源看，原告系业主委员会，属于非法人的其他组织（业主委员会是否是适格原告，将在以下“主体适格”再讨论，此处暂不议论）由业主委员会主要负责人，委托诉讼代理人。而被告是国有企业，属于法人范畴，由该企业的法定代表人委托诉讼代理人。

从代理权的权限看，双方都是特别授权。依据民事诉讼法第五十九条可知，经委托人的特别授权，诉讼代理人有权代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。因此在本案中，原告不在场的情况下，诉讼代理人依据合法的特别授权，变更诉讼请求是有效的。

七、证据

1、专家证人

案情：在老师课上播放的视频中，当庭播放了两段音乐，证人甲从事录音工作多年，出庭作证，说两段音乐只是差了一个乐器。

法律：《民事诉讼法》第七十二条规定，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。有关单位的负责人应当支持证人作证。

《民事诉讼法》第七十九条规定，当事人可以申请人民法院通知有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或者专业问题提出意见。

分析：甲以专家证人身份出庭作证。理由如下：由《民事诉讼法》第七十二条和第七十九条规定可知，证人是知道案情的人，而且在案件事实发生过程中，就通过自己的耳闻目睹感知

2、庭前交换证据

案情：当事人双方出现多次对不对方提交的证据完全不知情的情况，然后当庭审阅，当庭发表质证意见，举证阶段花了近一个小时时间，显然庭前交互证据没有做好。

分析：应当将庭前交换证据落实好，即能提缩短法院开庭时间，又能提高庭前调解或者当事人和解的比例，提高法院的办案效率。

3、认证

案情：原告有一份证据，因为原件丢失，只能提供复印件。被告在质证环节，提醒法官该证据只是复印件，而原件遗失，无法与原件核对，因此不能单独作为认定案件事实的依据。法律：《民事诉讼法》第七十条第一款规定，书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。

分析：证据原件的证明力明显高于复印件，因此当事人应当注意对原件的保管，然后当庭出示。证据复印2份，一份交法院，一份自已留用。案件事实。在视频中，证人甲并非在案件事实发生过程中感知案件事实，而是通过当庭听音乐，并不是一般的证人，而是专家证人。