不动产未过户能否有效处分_不动产可以过户吗

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不动产未过户能否有效处分

叶 梅 乙增武

在实际生活中，同一不动产，登记权利人与实际权利人不一致的情形屡见不鲜。登记权利人未经实际权利人同意擅自将不动产转让所引起的纠纷也常有发生，如此，若买受人履行了必要的注意义务，且办理了过户登记，则买受人可以取得所有权，这一般无异议。但对买受人取得不动产所有权的依据却有不同观点。有观点认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，在登记簿上记载的权利人即是法律上承认有权对房屋作出处分的权利人，因而登记权利人属于有权处分，不适用善意取得。本文的观点与之相反。

认定不动产所有权归属的证据有多种，有不动产权属证书、不动产登记簿、当事人之间签订的买卖合同、收款凭条、缴款凭据等。上述证据对认定不动产权属的效力不同，可将其划分为三个层级，依层级高低分为直接性证据、效力性证据、基础性证据。第一层级的直接性证据是不动产权属证书，在一般情况下，只要持有不动产权属证书，即可证明持有人对不动产享有所有权；第二层级的效力性证据是不动产登记簿，不动产权属证书的记载应当与不动产登记簿相一致，除非有证据证明不动产登记簿确有错误的应当以不动产登记簿为准；第三层级的基础性证据是指证明权利人取得不动产所有权的基础法律关系的法律文件。该证据来源于物权法第十九条之规定，只要权利人、利害关系人有证据证明不动产登记簿记载的事项错误或者不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，登记机构应当予以更正。在有相反的证据时，不动产登记簿也可以推翻。换言之，未载入不动产登记簿、但只要能够提供原始的不动产买卖合同、缴款协议、收款收据等基础性证据的权利人也可以对不动产主张所有权。实际权利人将不动产登记在他人名下一般是出于规避商业风险等目的，但可以肯定的是其并非意愿将该房屋的权属予以变更。虽然其目的本身有违诚信，或者会对债权人的利益造成损失，但这并不意味着登记权利人可以未经许可而擅自出卖其不动产。故而，只要实际权利人能够举证充分的基础性证据证明该不动产登记簿记载确有错误的，即可证实实际权利人系无权处分。

故而，只要买受人因信赖该公示的内容而从事交易，其从交易中所取得的权利仍应受到法律保护。在支付合理对价以及办理过户登记的情况下，其取得该不动产所有权的行为于法有据。

（作者单位：沭阳县检察院）