房地产推销技巧—价格定位不能一厢情愿解析_房地产销售的技巧方法

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房地产推销技巧—价格定位不能一厢情愿

房地产推销技巧—价格定位不能一厢情愿

房地产推销技巧—价格定位不能一厢情愿

www.daodoc.com 房地产门户-搜房网 2001年12月30日09:52 来源：济南时报

[提要]房价如何定，多年来绝大部分开发商、代理商都是抱着成本加利润这一条原则，真可谓以不变应万变。事实上价格定位是由不得你一厢情愿的，价格最终是要买家肯接受才算数，而买家才不管你什么成本加利润，他只知道货比三家，哪个合算买哪个。即使是在供不应求的市场态势下，成本加利润这条标准也不是放之四海而皆准，能多赚的为什么不多赚，归根结底还是要看供求关系，而且还要以动态的目光去预测供求关系的变化，该高则高，该低则低，这才是真正的以不变应万变。价格取决于供求关系，而影响供求关系的因素又非常多，非常复杂，所以才需要对市场进行深入地调查研究

房价如何定，多年来绝大部分开发商、代理商都是抱着成本加利润这一条原则，真可谓以不变应万变。事实上价格定位是由不得你一厢情愿的，价格最终是要买家肯接受才算数，而买家才不管你什么成本加利润，他只知道货比三家，哪个合算买哪个。即使是在供不应求的市场态势下，成本加利润这条标准也不是放之四海而皆准，能多赚的为什么不多赚，归根结底还是要看供求关系，而且还要以动态的目光去预测供求关系的变化，该高则高，该低则低，这才是真正的以不变应万变。价格取决于供求关系，而影响供求关系的因素又非常多，非常复杂，所以才需要对市场进行深入地调查研究。当今大部分发展商都抱怨市道差房子卖不出去，这其实是说明了现今大部分的房价都偏离了实际价格，市道不景气并非无缘无故，抱怨是没有用的，该降的还是要降。说到降价恐怕有不少人会说，我都已经降到成本线了，再降就要吐血了。其实市场竞争是没什么人情可讲的，谁叫你上了这条船，当供应量过大时，除非你找到了市场空当，否则，就应果断降价，及早脱身，留得青山在，不怕没柴烧。如果决定咬紧牙关渡过难关，那就要仔细算清楚了，房地产投资非比一般，成本累加那是十分厉害的。还有一种观念很有意思，有些人将有价无市的态势归究于买家持观望态度，说市场潜力巨大，只是人们的住房消费观念尚待改进。钱是抓在买家手里，却要买家的观念跟着他们走，这是彻头彻尾的一厢情愿。

房地产交易程序

办事程序：

一、商品房买卖：

1.申请登记。买卖双方应持有《商品房买卖合同》，购房发票，买房人的身份证，到市房地产交易中心申请过户。

2.查验证件。

3.填写《房地产买卖契约》、《房地产买卖申请审批书》、并缴纳有关税费。

4.工作人员审批过户、填发《交易证》。

二、商品房预售：

1.开发商持商品房预售许可证和商品房预售方案到市房地产交易中心备案登记。

2.预售人持商品房预售合同三十日内到市房地产交易中心备案。

3.委托代理人办理的，必须有书面委托书。

4.商品房竣工后，当事人凭预购方合同，发票、契证、身份证，到市房地产交易中心办理过户手续。（同商品房买卖合同）。

三、私房、公产房买卖：

1.提供证件。买方：身份证。卖方：《房屋所有权证》、《土地使用证》、身份证。（买卖双方如是单位的，除在申请中加盖单位印章外，还应有法人代表签字，并附有单位上级主管部机关的同意批件。）

2.签订《房地产买卖申请审批书》、《房地产买卖契约》。

3.工作人员实地勘查、评估。

4.当事人双方缴纳有关税费。

5.工作人员审批过户。填发《交易证》。

四、房地产交换：

1.在洽谈协商的基础上，交换双方必须签订房地产交换合同。

2.申请过户。双方当事人持所签合同和各自房屋所有权证，土地使用证申请过户。

3.当事人双方签订《房地产买卖申请审批书》、《房地产买卖契约》。

4.工作人员实地勘查，评估。

5.当事人缴纳有关税费。

6.工作人员审批过户、填发《交易证》。

六、房地产分割：

1.提出房申请。进行房屋分割的共有人就房屋分割达成一致协议并经公证机关办理公证。分得房屋的当事人应在规定时间内到市房地产交易中心进行产权过户登记，并提交以下证件：

①公证机关公证的房屋分割协议书。

②被分割房屋的房屋所有权证。

③申请人的身份证明。如身份证或房口簿工作证等。

2.工作人员审查核实、承办人员对析产过户当事人的资格及证件进行审查，并到房屋现场进行勘查丈量和产权权属调查并绘制草图，确认权属界限清楚，产权分割合法，符合产权过户的法律，政策规定后，方可办理产权户手续。

3.当事人填写分割契约。

4.工作人员进行过户审批，填发《交易证》。

七、公房、经济适用住房上市出售。

1.公房——是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

2.经济适用住房——指安居工程和集资合作建设的住房。办理程序：

①到主管部门审批。

②到市房地产交易中心申请办理过户手续。

③现场勘察和评估。

④填写契约。

⑤缴纳有关税费。

⑥办理过户手续，填发《交易证》。

3.提供证件：

①主管部门审批书。

②房产证、土地证（2000年前未办出土地证的先凭房产证办交易）。

③身份证、产籍证明。

④同住成年人同意上市出售书面意见。

⑤原单位在同等条件下保留或放弃优先购买权的书面意见。

八、集资房：办理程序： 1.提供材料：

①建委审批的《城镇个人投资修建住宅申请审批书》。②产权比例界定书。③部门的批准文件。

④规划部门的一书两证（选址意见书、建设用地许可证、建设规划许可证）。

⑤土地使用证。

⑥委托书。

⑦职工符合集资条件证明。

2.填写《房地产买卖契约》。

3.缴纳税费。

4.办理用户、填发《交易证》。

九、房屋赁租：

1.凡在我市城镇规划区，独立工矿区和建制镇范围内，房屋所有权人将房屋出租给他人居住或提供给他人从事生产经营活动（包括柜台出租或以合作、合资、承包、投资入股等方式与他人从事生产经营活动的）均应办理房屋租赁登记备案手续。

2.出租房屋的条件。出租房屋必须产权清楚、具有合法的产权证明，出租临时建筑物，当事人应持有关部门批准建设的文件。

①出租房屋是个人的，须持本人身份证和《房屋所有权证》、《土地使用权证》。

②出租方是企事业单位，需提交《房屋所有权证》、《土地使用权证》、法定代表人身份证复印件、法定代表人的授权委托书及授委人的身份证明。

3.承租房屋的条件。

①承租方为个人的，须持所在地常住或暂住户口，本人身份证明。

②承租方为企事业单位的，须提交法定代表人的身份证明，法定代表人的授权委托书，法定代表人及委托人合法的身份证明。

十、房屋租赁程序：

1.提出申请。租赁双方协商一致后向房地产交易管理部门提出申请填写《房屋租赁申请登记表》。

2.实地勘察。租赁管理人员对出租房屋的产权，座落面积、质量、安全等情况进行实地勘察、评估。

3.签定契约。租赁双方鉴定国家统一的《房地产租凭契约》。

4.租赁双方提交有关资料。出租方：

①房屋所有权证或其它合法的权属证明。

②有效的身份证明或户口本。

③委托代管的房屋应提交房屋产权人委托代管证明。

④共有的房屋，还应提交共有人同意的书面证明。承租方：有效的身份证明户口证明。5.审核登记发证。租凭管理人员审核后，报经负责人复核审批、缴纳有关税费后，核发《房屋租赁许可证》。

十一、房屋转租：

申请转租提交的资料。

转租方：

①合法的身份证明。

②原租赁契约。

③经原出租人同意的书面资料。

其它资料同办理租赁手续双方提供资料相同、登记备案程序同上。

十二、房地产评估程序：

1.申请估价或委托估价。由当事人向估价机构递交的申请书或委托书，其中应载明下列内容：

a、当事人的姓名或名称地址；

b、标的物的名称、座落、范围；

c、估价目的；

d、评估要求事项。

(1)估价受理。估价机构收到申请书或委托书后，进行审查，并做出是否受理的答复。

(2）现场勘查。估价人员制定的估价方案，并到标的物现场实地勘查，核对有关数据及资料，做好详细记录。

(3）撰写报告、提出估价结果。估价人员全面分析，选择估价方法、计算得估价结果。

（4）审批。估价人员按规定进行审查批准，最终确定报告结果。

（5）收费、交付报告。在当事人交纳服务费后，将报告交付当事人。

(6）进行房地产评估需提交的证件、资料。当事人在申请或委托估价机构进行评估时，需提交房产证、土地使用证，或者是与被估标的物相关的图纸、资料等。但进行房地产转让和抵押的必须提交证件。

（7）收费标准。房地产价格总额为100万元以下（含100万），累进计费率5‰；101万元以上至1000万元，累进计费率2.5‰；1001万元以上至2000万元，累进计费率1.5‰；2001万元以上至5000万元，累进计费率0.8‰；5001万元以上至8000万元，累进计费率0.4‰；8001万元以上至10000万元，累进计费率0.2‰；10000万元以上，累进计费率0.1‰。