地产企业发展REITs正当时_产业地产reits

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地产企业发展REITs正当时

2003年央行发布了121号文件，对房地产开发商贷款全面提高了“门槛”，并于2004年再颁212号文件，对贷款性质的信托产品进行了规范。房地产开发企业的融资越来越困难，随着2005年年末香港领汇和越秀投资在香港资本市场的成功上市，在美国已发展了几十年的REITs模式逐渐在中国形成趋势。

1.REITs的特点：有别于股市、债券的高风险性，REITs是属于中低风险的投资商品，但又能达到中度以上的报酬率，“高现金股利”是REITs有别于其它投资工具最大的特色之一；同时它的税率较低、配息较高，当景气热络时，REITs价格可望受惠；当景气衰退时，REITs仍能保有稳健收益。

另一方面，REITs还兼具股票与债券的双重特征，让投资人除享有高现金股利的同时，亦可享有资本利得。

2.REITs可以解决房地产所有者的哪些问题：REITs为房地产所有者提供了股权和债权两种融资渠道。

第一，股权融资。REIT可以通过发行股票为经营性合伙企业融资。它通过发行股票，具有集聚大量散户投资者资金的功能，有助于提高房地产市场的流动性和效率。

第二，债权融资。例如美国对REITs进行债权融资就没有比例限制，香港相关守则的规定是债务比例不超过45%。

3.哪种类型不动产持有者适合REITs投资：一类是对所持有不动产具有变现要求，以满足其资金需求的房地产发展商、投资者；另一类是并不以投资不动产为主业却持有大量不动产、同时又受到提高经营绩效驱动，试图改善资产结构的大中型企业。通过REITs减持不动产，可以盘活大量沉淀于不动产的资金，投资于主业，同时提高其资产的整体流动性、周转率及盈利能力。

4.国际REITs市场向中国不动产敝开大门：2005年香港特区证监会修订了《房地产投资信托基金守则》，最主要变化便是允许在香港上市的REITs投资香港特区以外的房地产。另一方面，国内相关监管部门并未完全截断国内不动产以REITs形式赴海外上市之路。对于境外REITs投资本地物业或境内开发商打包物业做REITs到其他地方上市，银监会并不干涉。