博鳌21世纪房地产论坛六方会谈实录_博鳌房地产论坛赞助

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http://www.daodoc.com 博鳌21世纪房地产论坛六方会谈实录

2006年6月30日，已经成功举办了五届的博鳌21世纪地产论坛在美丽的博鳌小镇拉开了2006年会的序幕。开发商，政府官员和房地产界的专家以及媒体记者齐聚博鳌，就新一轮宏观调控下的地产业前景进行探讨。

会谈嘉宾：

主持人：21世纪经济报道编委 刘晖

朱中一：中国房地产协会副会长、秘书长

周为民：中共中央党校教授、《学习时报》总编

吴振绵：中体奥林匹克花园管理公司董事长

郁亮：万科企业股份有限公司总经理

陈立民：仲量联行董事

王世渝：上海瑞思房地产投资管理有限公司政策法规部处长

主持人：各位嘉宾下午好，在六方会谈开始之前，我预告两场今天晚上的球赛，第一场德国对阿根廷，第二场是意大利对乌克兰。今年的世界杯出现了复杂的形势，一方面局面没有以前想象的那么复杂，现在的八强，很多都是传统的强队。现在谈的国六条、国十五条也面对新的变化。什么是效率？什么是公平？大家谈公平的时候，比较沉重，谈效率的比较激昂。谈效率和公平主要根据政策，例如涉及市场的基本方面，关于这个话题分两个层面展开。第一，请各位嘉宾就这个话题进行简单的主题阐述。第二，大家对有争论的话题再进行对话。本一场论坛的时间是一个小时，现在开始。

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朱中一：房地产业要继续发展，成为国民经济的支柱产业，持续发展更多考虑的是效率。本次的国六条和国十五条，倾向于解决中低收入家庭住房，推出中低价位住宅考虑的，包括从土地出让金中拿一部分解决廉租房的问题、限套型和比例的政策都体现了效率和公平。

主持人：从地产的层面多考虑效率，政府的层面多考虑公平，这是非常正确的。有嘉宾演讲时提到了，政府的层面如何促进公平，是否有严厉的市场手段，例如新加坡、韩国对第二套住房有严格的措施。上午周为民先生演讲的时候，说效率和公平，还是效率有限，兼顾公平。

周为民：地产业的效率体现视察机制的发育程度

周为民：在中央最终明确了改革的目标是建立社会主义市场经济体制的同时，建立与市场经济体制相适应的收入分配制度是市场经济重要方面现在在报刊上看到的，关于效率公平的文章，基本上都是批评的。

现在很多的同志看来，经过这些年，我们的效率已经解决得很好了，已经不在是什么问题了，但是存在的问题在于长期忽视了公平。我们讲的效率是社会公共效率，最基本的就是社会资源的配置的效率，不应该将效率理解得过于狭窄。效率并不是鼓励大家以各种的形式谋取利益，那么就是严重的社会问题，所以不应该简单的狭窄的看待这个问题，包括房地产市场。

从房地产市场上反映的社会经济效应，对资源的配置和使用效率，是存在问题的，还远远没有解决发展的效率的问题。另一方面，公平的概念又不能理解得过于宽泛，什么都放在里面。为什么很多的文章不得要领、概念不清楚，批评效率优先，兼顾公平。如果不将概念理清楚，是没有办法谈的。

这些年我们面临的经济、社会民生的问题，需要更多的公平，这是没有错误的。问题是，不能因此否定效率优先，否则将是一个很大的问题。一些重大的问题要掌握好，否则的话对于经济发展和改革来说，会起消极的影响。关于房地产 优吧资料下载 http://www.daodoc.com 2 文件版权归原作者所有

http://www.daodoc.com 市场效率和公平的问题，总体应该这样看，效率实际上是资源配置的问题，实际上是市场经济体制的发育程度是不是完善的问题。

就象民生问题一样，需要重视和解决。我们多次说过，现在的民生问题，症结是民权的问题，是民众的基本的权利，特别是财产权利不可能得到充分的法律和制度的保护，所以很容易收到行政权的侵犯，受到公权的侵犯，所以大量存在的行政权和侵犯财政权，公权和私权的矛盾，这说明我们在体制的转轨过程中的矛盾很多，还不完善。应该向胡锦涛和温家宝总理说的要毫不动摇的坚定改革的方向，倒退是没有出路的。

中央领导的态度是非常明确的，这也是房地产市场的问题，观察经济社会效率和公平的问题，必须要遵循的基本的精神，谢谢。

主持人：感谢周为民先生，他对效率和公平进行了清楚的界定，到底是机会均等还是公平均等，下面请吴振绵先生谈一下。

周为民：地产业的效率体现视察机制的发育程度

吴振绵：听了专家对效率和公平的讨论后，我觉得比较复杂，我谈一些实际的问题。

每年的博鳌21世纪房地产论坛我都愿意参加，目的是来学习和听一听，听专家是如何说的，主管部门是如何说的，同行是如何说的，集中大家的智慧，想想下一步自己怎么做，这就是我参加博鳌论坛的目的。

我的观点是，国六条发布后，很多的城市的细则没有出来，我们的项目也在正待政策的出台，在这种情况下，大家关心的话题就是国六条。我是奥林匹克花园管理的董事长，奥林匹克花园项目几年来发展很快，目前已经有40多个项目，覆盖了30多个城市。国六条对于我们来说影响不大，因为我们的产品是中档的，优吧资料下载 http://www.daodoc.com 3 文件版权归原作者所有

http://www.daodoc.com 所以容积率都是大社区1.1的，有的达到了1.2或者是1.4，像上海奥林匹克花园是我们的主力项目，户型90平方米以下的已经超过了60%左右，稍微调整一下就可以了，其他的城市的主力户型也差不多，个别的稍微调整一下也没有多少的影响。

第二，我谈一下对国六条的看法。国六条发布的目的是什么？我们分析了一下，中央要照顾更多种低收入消费者的需求，所以希望开发商多建更多小户型给广大的群众。在这种情况下，大家如果都盖90平方米，那么就会出现过剩，所以提醒同行要注意，多的话，卖不出去，就要降价，降价就要达到调控的目的。

第三，我很赞成周教授的观点，让低收入购买房屋有很多的办法，例如廉租房。我在日本看过，很便宜，租金是一般出租房的一半价格，管理很好，有严格的规定必须符合条件经有关部门的审查后才可以的。例如我的朋友为小孩子在日本读书申请廉租房，排队了半年后，符合条件才可以居住的，一旦你的收入提高了，或者你的资金积累达到了一定的水平就要赶你出去购买房屋，其他符合条件的可以进来。

我认为国家可以盖很多廉价的房屋，用来租给低收入者，不管是90平方米以下，还是降价到什么程度，肯定还是有相当多的人购买不起房屋，他们还是要靠租房解决，所以说人人有房住和人人有房租是不同的，所以政府应该多盖廉价的房屋提供给他们居住，或者是政府将补贴给他们，让他们自己购买房屋，这样就可以解决廉租房和收入低的群体的办法。

陆续还会有其他的办法，有什么样的办法？我认为劫富济贫也是好的办法，你有钱盖高档房屋和别墅都可以的，对消费者增加消费税，因为房地产是两种人，一个是买房的，一个是盖房的人，就要增加调解税，将两笔税金集中后，就盖廉租房，也可以解决问题。

郁亮：开发商应解地产规则变化的背后原则

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http://www.daodoc.com 主持人：人人有房住和人人有房租，这是两个不同的概念，但是很容易混淆，请郁亮谈一下。

郁亮：来博鳌之前，我知道有一个朝鲜问题六方会谈，一直都没有解决。今天参加六方会谈我压力比较大，话谈得圆满是很难的，所以就谈得轻松一点。我是球迷，看了球也有所体会，这里跟大家分享一下。本届世界杯执法力度严格，一场球有几个红牌和十几个黄牌，说明世界杯对动作粗野的踢法要严格执法。中国的房地产的规则也不在的进行改变，改变有合理的一面，也有不合理的一面。

从98年开始，我们的改变是走向货币化和市场化。这几年我们发现市场化不能解决所有的住宅问题，例如低收入者购买不起房屋，甚至有低收入者连福利房也购买不起，所以规则的修改是有道理的。

规则的修改不是对强队和弱队而言的，是对所有的参与者而言。世界杯很好看，很多人都愿意看，都可以各取所需，来的路上，我跟年轻的女记者聊天，她说喜欢巴西队，说球踢得好，女人看世界杯，说明男女更加的平等。我说我喜欢德国队，踢球非常流畅，也喜欢加纳这样的球队，实力不如人，输也就输了。不同的人看世界杯有不同的体会，可以为自己的球队呼喊，这是没有问题的，说明大家找到了乐趣。我们的房地产商也象是在球场里面踢球一样，我们如何和谐的参与，房地产的利益纠葛会更加的长久，我希望所有的六方会谈和所有的参与者都可以一起座下来敞开的谈，我想球赛是越来越好看，地产的发展也是越来越好的，世界杯还有一个启示，没有黑马就不好看了，但是进入决赛就没有了黑马，因为黑马太冲动和没有经验，所以黑马走到底是不太现实的。

中国的企业跟世界的企业相比，我们的企业就是黑马，中国的房地产企业是中国经济中的黑马，虽然过去发展得很快，但是自身有很多的不足，最多只能做黑马，要获得冠军有很多的工作要做，这也是亚洲球队没有进入决赛，中国还没有打进世界杯，我们的企业也大概如此，这是我看世界杯的三点感受，跟大家分享一下。

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主持人：他用了一个比喻，就是黑马。我想起了另外一个比喻。市场经济促进效率的时候，碰到政府的管制，就是在百马上划道道，没有变成黑马，变成了斑马。下面请王世渝先生谈一下看法。

王世渝：老百姓买不起高档物业源于金融缺失

王世渝：开发商的心情比较紧张，连郁亮总都避实就虚，连自己的业务都不说了。来到这里，发现很多的开发商都感觉有压力，甚至只是听到他们的话比较虚，不是实的。房地产我是外行，从金融的角度看待今天的话题。效率跟公平其实是不冲突的。从哲学理解，效率和公平结合得更好的话，既有效率又有公平。关键是如何保证效率下的公平，公平下的效率。我们是转型的国家，在短暂时间内做重大的转型，也会出现公平的问题。海外的投资机构大规模的进入的时候，我们为什么还要进行调控，因为我们的市场中确实有很多可以赚钱的地方。能赚钱的地方，为什么还要约束我们的开发商赚钱，还要让更多的海外机构进来赚钱。

我们知道海外的基金进来都是在北京、上海、广州等中国一线的城市，购买高档的写字楼、购物中心、宾馆、酒店。进来的机构有花旗银行、JP、凯德置地，钱都被他们赚了，为什么他们赚钱了？郁总这样的公司，过去到海外上市，让国外的资本收购中国的资本项目，他们不会来的，也不可能用房地产来引资，而我们在调控的时候，他们进来了，这说明我们的效率和公平出现了问题，配置的方式错了，一方面老百姓有十几万亿的存款，储蓄每年都在增长，政府在鼓励大家消费，另一方面还有大量的外资抢购我们的房屋。

我们的老百姓为什么购买不起高档的物业要让外资购买，他们为什么有这个能力购买，这就是金融的缺失。

房地产的资金链条中只有几笔钱，一个是老百姓的钱，还有银行的钱。即使要建90平方米以下占房屋70%低收入者还是购买不起房屋的。我们说要卖上海的金茂大厦，价值几十亿上百亿，谁买得起，可以金融的手段解决的。花旗银行的钱是自己的钱吗，不是的，是委托的代理机构，包括了香港、澳门、美国人的 优吧资料下载 http://www.daodoc.com 6 文件版权归原作者所有

http://www.daodoc.com 钱，他们是靠金融机制和产品解决所有房地产的问题，所以美国的房地产不是我们这样的调控。美国要调控房地产市场，一定从金融的角度和利率的角度调控，而不是靠行政的手段调控的。

金融市场的成熟就可以解决效率和公平的问题，我们的决策者和制定政策的机构应该更多的从这些方面反省。

陈立民：效率与公平好比是男人与女人

主持人：刚才谈了一个观点，不知道我是否误解了。政策本来是调控的，反而给外资赚钱的机会。美国的利润有6%—7%，请陈立民先生谈一下看法。

陈立民：大家看一下今天在座的都是男性，问题很大的。我们讲，效率与公平的问题，效率是男人的问题，公平是女人的问题。大家想想，男人赚钱，回家，老婆就分配了，所以六方会谈没有女性，就没有结论的。况且，我在上海生活了十年，学了一个道理，女性是大半边天，男性的工作、生活几乎都需要听从女性的，尤其是重要的事情，尤其是购买房屋，不购买房屋就不可能娶老婆，尽管工资和储蓄不足以购买房屋，也要硬着头皮要购买房屋，我不知道全中国是否都是这样的，最好上海是例外。如果上海的想法跟全国是一样的，我就要担心的，是否每个人都需要购买房屋。

有的嘉宾说，有房居住的问题，我是很赞同的。我从小在香港长大，很多的人居住在廉租房里面。廉租房的租金很低，地点很好，里面的人节省了很多的钱，我爸爸是卖蔬菜的，他告诉我，最能花钱购买蔬菜和水果的人都居住在廉租房，最不愿意购买蔬菜和水果的人都居住在自己购买的房屋里面，成了房奴，所以公平和效率的问题，要问女性，之后才可以进行下去。

下一个问题是可以让更多的人购买得起房屋。真正的供应不在于供应方而是需求方，大家的收入增长，就可以购买得起房屋。

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刚才说解决租赁住房问题的话，解决居住问题可以用廉租房的方式解决，剩下的就是购买房屋可以升值，为什么一定要购买房屋，不购买股票，不购买基金？过去的十几年投资股市回报低，基金表现也不好，最好的方法就是开多一点投资的渠道。我保证房价再也不是一个问题，谢谢。

主持人：陈先生谈了一个观点，房价高起是投资渠道少，或者是别的资本市场发育不完善。几位嘉宾谈了一个问题，现在政策的出台确实比较频繁，对这个问题请吴振绵谈一下，对你们的影响最大的是什么？

吴振绵：去年老八条和新八条的出台，我们进行了认真的研究。我们缩短了战线，压缩了投资，平安的走过了去年。今年的国六条有一个观点，对本企业影响不大，我们产品的定型就是中档的住宅，90平方米以下的户型，对于我们来说，本来就是主力户型，所以这方面的影响不大的。

刚才说了另外一个观点，在国六条的时候，作为开发商如何回避风险将产品做好，在这种情况下，将事情做好，确实是不容易的。

陈立民：假设国六条和十五条必须要执行，就是说90平方米以下的住宅要占70%的比例，例如上海的新天地必须要建90平方米的住房，有人提议全市30%的面积盖大的，70%的就建小的，就出现了公平的问题，为什么你可以拿大房的指标，这就产生了很多的问题，然后就是腐败的问题，这方面我就不继续阐述了。

如果真的要执行，要回归到一个一个的项目。奥林匹克的开发已经解决了这个问题，他们盖了很多90平方米以下的房屋，说不定还超过了70%，多出来怎么办？就是一个指标，我们为什么不可以将这些指标拿到产权交易中心挂牌，需要这个指标的开发商就购买房屋，这就是我们昨天的共识，给大家参考一下。

主持人：国六条出台后，对项目是否有影响，还是一如既往？

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郁亮：这两三年政策出台比较密集，但是政策有一个核心，就是让行业健康稳定的发展，有了这样的目标，我们是坚定支持的。小时候老师教育我们，祖国的花朵要成长，要经风雨，见市面。我们只有不断的经过风雨调控，才可以成长，所以被雨淋也是好的事情，万科从来不怨天地，我们只是会适应规则。

主持人：感谢郁亮先生，本次论坛马上要结束，还有10分钟的互动和交流时间，大家有兴趣可以想在座的嘉宾提问。

观众：我阐述一下自己的观点。如果90平方米的房屋好卖，所有的开发商都会卖的，不用调控政策的强制执行。国家就业问题和温饱问题还没有解决，卖土地的钱还不够搞基础设施，为什么还要搞廉租房，这是很严重的问题。

房地产作为国家的支柱产业，政府相当于开发商的老子，我们就是政府的儿子。政府出这么多的政策，不会将自己的亲儿子打死，打一下听话了，按照游戏规则办事，将房地产产业规范的发展，就达到了目的。

主持人：这位观众说中国没有钱盖廉租房，北美的方法是政府保证私人开发商一定的租金回报率，开发商盖房后，出租给消费者，收回的租金后，政府再进行补贴。因为时间的关系，最后请各位嘉宾就论坛的主题进行陈述。

朱中一：效率与公平本身从分配的角度来看，是要相互考虑的。前年以来，对效率和公平的提法，逐步的走，开始是效率优先，后来又是公平优先。我判断，明年构建和谐社会的提倡会更加的鲜明。房地产届应该对效率和公平考虑得更加多一点，更加深刻一点。

周为民：关于效率和公平的争论是和中国市场化改革的方向和基本的战略、原则是否有冲突，是否是对，是否要改变联系在一起的。要正确的观察和处理这样的问题，我想首先要明确，市场化改革的方向一定要坚持的。政府的宏观调控和市场机制的作用的关系。长期以来有一个误解要澄清，我们以为宏观调控是用来针对市场的，通常的说法是，因为市场有缺陷，市场失灵，所以政府要宏观调 优吧资料下载 http://www.daodoc.com 9 文件版权归原作者所有

http://www.daodoc.com 控，纠正和弥补，如果这样理解是不对的。为什么？微观干预是对市场失灵进行的，宏观调控是为了达成多种的目标而采取的。如果我们将宏观调控和市场行为结合起来，那么宏观调控就是盲目的，有缺陷的，所以要实行计划经济，现在用同样的逻辑解决宏观调控的必要性是不对的。另一方面，政府的宏观调控要有效，要有方便的工具，必须是在市场充分发展的情况下，一个国家市场发展得越充分，政府的调控就越容易，越方便。反过来市场不发达，调控越难，越是大国越是这样的。

吴振绵：明年有几亿平方米的小户型出现，所以提醒各位要注意。

郁亮：效率和公平本身就是一个进程，所以我们对中国房地产业的未来更加的看好，不断的调控才会使行业持续发展并且有良好的环境，经过洗礼的行业才会更加的健康，也会解决中国老百姓的居住的问题，所以我对中国的房地产业的前景更加的看好。

王世渝：效率和公平一定要从根本性的改革解决协调的问题，而不是简单的用行政的手段，深层次的改革要结合土地征用和管理。

陈立民：购买房屋是奢侈的行为，可以出租，自己用的话比较奢侈。我从来不住自己购买的房屋，我的房屋出租，然后自己租房屋居住。

我的老板购买了二千多万的房屋，自己不居住，出租，每个月收一万美金，自己用其中的二千元租赁房屋，长远来讲，他就发达了。

主持人：本场的六方会谈到此结束，谢谢。

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