养老公寓可行性研究报告怎么写_养老可行性研究报告
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养老公寓可行性研究报告怎么写
项目名称：养老公寓可行性研究报告怎么写 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司
撰稿时间：2013年9月2日
第一篇 总论
养老公寓，是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。第二篇 市场分析
一、混合型养老院
这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。体现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。盈利性则表现在收费服务方面，如： 固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准； 经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准； 不固定收费体现在某些特殊服务方面。
二、专业公司经营管理
这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。国外目前存在的经营模式有养老公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有养老公寓。
三、养老公寓
养老公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上。一般来说，养老公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。经营管理模式有自住型养老公寓、陪助型养老公寓和特护型养老公寓三种类型。
a、自住型养老公寓（Independent-living），不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。
b、陪助型养老公寓（Aisted-living），向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。
c、特护型养老公寓（acute-care），除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。我国第一个养老公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。目前，全国虽然有不同规模的养老公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。
第三篇 养老公寓需求分析
1．中国人口老龄化的发展。
我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中养老公寓会成为越来越多老年人的首选，对养老公寓的需求会不断增长。
2．观念的变化。
中国“养儿防老”、“
三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进养老公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，养老公寓为首选，有的认为“养老公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对养老公寓的需求是加快增长的。
第四篇 养老公寓项目建设存在的问题
一、养老公寓投资比普通房地产开发风险大
投资养老公寓比普通房地产开发风险大，短期内的市场容易预测，把握较大，而跨度长的投资，面临的风险更多。如泉州养老公寓规划用地10hm2，建筑面积总量可达3.5万m2，是集居住、医疗保健、文体服务、娱乐等功能于一体的庞大建筑群。该公寓建成后，将是全省地市级养老公寓中条件最好的一个。泉州养老公寓项目从2001年就开始酝酿了，经过三年完成征地手续，2006年全面建成启用，历时5年。其间经历了土地、拆迁、建设等各种风险。
针对老年人的投资，还要面临一些老年人在入住时具有支付能力，但一段时间过后，失去了资产或收入，不再具有足够的支付能力的状况，养老公寓不能硬性地将老人赶出去，这种风险还缺乏社会化的解决方案。
二、部分养老公寓入住率低影响投资的积极性
我国部分养老公寓入住率低，也使开发企业在投资养老公寓时裹足不前。分析入住率低的原因，经济收入低是一个重要因素，尽管我国有1.67亿老年人，但相当一部分没有退休金收入，生活节俭。如今七八十岁的老人，要么曾经没有正式工作，要么曾经有工作但退休金不高，因此，多数人负担不起公寓费用。由于老年人除退休金以外其他收入来源减少，一些老年人的养老金只能维持其基本的生活，显然单凭老年人自身的收入支付入住养老机构的费用是不够的。其他的经济来源，一方面是老年人子女的资助，另一方面政府要建立机制帮助老年人实现“以房养老”。
三、养老公寓开发建造的难度大
养老公寓本身的特殊性使其开发建设具有一定的难度。从市场调查看，养老公寓潜在市场巨大，但有效需求不足，其开发建设需投入一定的市场培育工作。
第一，养老公寓的建造、设施不能简单地满足老年人一般生理功能的需求，还应该考虑老年人在心理、社会等方面的某些特殊需求。由于养老公寓的市场目标客源十分明确，推广时无需进行大规模的广告效应，但需花费较大的力气和较长的时间来取得社会对养老公寓概念的认识和接受，示范效应、口碑和服务品牌将成为养老公寓进行市场推广的有效方式。
第二，养老公寓的建设比一般住宅更为复杂，建筑施工水平和成本都将高于其他普通住宅，因为养老公寓的细部要求比一般住宅更高、更多。第三，养老公寓应具有一定的医疗设施。对各地养老公寓30个老人的访谈表明，老年人对于各方面的需求顺序，首要的是医（医疗），其次才是食、住、行、衣。在老年人的财务分配中，优先考虑的是医疗费用有保障，有及时有效的医疗救助体系。所以养老公寓，医疗保健特色一定要很明显。但养老公寓还要忌讳“大而全”、“小而全”，不能把养老公寓做成一个相对封闭的系统，无法与外界环境发生信息与服务交换，无法进行资源的优化配置与互补。一些养老公寓片面追求“医院化”，门诊量很低，管理、服务、设备维护的成本十分高昂，而效能却很低下，实际上造成了服务资源的长期闲置浪费。可以通过和特定的服务机构建立联盟的方式，开发和利用现有的资源，可以大大减少服务成本。
第四，应具有一定的文化娱乐设施。老年人也要了解整个社会的变化，希望不出自己的居室，就能够看电视，所以每个房间都需要配备电视机。
第五，应具有一定的健身设施。除了具有较好的室外活动环境，公共活动空间还需配置一定的跑步机、腰腿锻炼器等健身设施。
总言之，养老公寓的建设内容除一般居住设施外，还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适应老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间。
第五篇 养老公寓建设对策建议
一、进一步强化老龄观念，制定、完善相关政策
由于我国目前已进入老年型社会，国家对老龄问题非常重视，成立了全国老龄工作委员会，颁布了《老年人权益保障法》等一系列为保障老年人的权利、提高老年人生活质量的法律、政策。然而，就目前的情况来看，许多政府部门对老龄问题的重要性还没有足够的认识，许多地方政府部门在进行工作规划时，甚至没有老龄工作的观念，这也是阻碍养老公寓等养老设施进一步发展的重要原因。
因此，要进一步强化各级部门的老龄观念，加强他们对老龄工作的指导，发挥政府部门的政策制订、宏观管理智能。政府要从过去直接包办，转变为进行宏观管理，政策指导，制订政策、法律咨询、促进交流、辅导培训、典型推广、指导服务。政府有关部门要正确判断市场需求的趋势，从宏观上对各种养老设施的发展进行规划、调控和指导，避免盲目建设，造成资源的浪费。执行社会福利社会化的政策，大力扶持发展民办老年福利设施，政府要根据养老公寓等养老设施的发展现状，给予资金和政策，尤其是政策上的优惠，使社会养老机构逐步成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济实体。同时要充分利用现有设施，积极改建不同形式、不同档次的老年福利院、护理院、公寓和托老所。各部门和单位的老年服务设施要逐步向社会开放，计划部门要加大对老年服务设施的投入，市和区、县都要尽快建设示范性老年服务设施。为鼓励和引导社会力量积极参与，各级计划、建设、开发、规划、土地、房管、市政、财政、税务、物价、房改、金融等部门应给予优惠政策的扶持。
二、提高养老公寓工作、服务人员素质，提高服务质量
提高养老公寓工作人员的素质，加强专业化的培训，特别是对服务人员的养老服务管理、护理等专业知识和技能的培训。一方面，逐渐提高养老服务队伍的专业化水平，提高养老公寓工作、服务人员的素质，提高服务质量；另一方面，也要规范养老公寓服务人员的管理制度、确保他们的权益，逐步建立起养老机构服务人员的资格认证、职称评定体系，确保他们的职业发展。稳定服务人员队伍，从根本上做好服务老人的工作，促进我国养老设施向管理、服务产业化、专业化、市场化发展。
三、成立行业协会，统一、完善行业标准
目前养老公寓的发展基本上处于各自发展的状况，虽然国家出台了一些关于养老机构的规范和行业标准，但随着社会福利社会化的发展，按照市场经济的要求，这些还是远远不够的。在政府扶持发展的基础上，可以有目的的组织一些发展较好的养老公寓的经营者，成立养老公寓的行业协会。一方面，政府要发挥调控和监督的职能；另一方面，要充分发挥行业协会的作用，使发展好的带动发展不好的，让协会的力量进一步规范和协调养老公寓的发展，逐步改变我国目前养老公寓发展参差不齐的局面，在发展的过程中进一步统一、完善养老公寓的行业标准，如居住环境、娱乐设施、服务质量等，使再发展起来的养老公寓有章可循，做到良性循环。
第六篇 养老公寓项目技术方案、设备方案和工程方案
一、养老公寓项目技术方案
1．养老公寓项目生产方法（包括原料路线）2．养老公寓项目工艺流程 3．养老公寓项目工艺技术来源
4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表
二、养老公寓项目主要设备方案 1．养老公寓项目主要设备选型
2．养老公寓项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式）3．养老公寓项目推荐方案的主要设备清单
三、养老公寓项目工程方案
1．养老公寓项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案
2．养老公寓项目矿建工程方案 3．养老公寓项目特殊基础工程方案
4．养老公寓项目建筑安装工程量及“三材”用量估算 5．养老公寓项目主要建、构筑物工程一览表
第七篇 养老公寓项目主要原材料、燃料供应
一、主要原材料供应 1．养老公寓项目主要原材料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目主要辅助材料品种、质量与年需要量 3．养老公寓项目原材料、辅助材料来源与运输方式
二、燃料供应
1．养老公寓项目燃料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目燃料供应来源与运输方式
三、主要原材料、燃料价格
1．养老公寓项目原材料、燃料价格现状 2．养老公寓项目主要原材料、燃料价格预测
四、编制主要原材料、燃料年需要量表
第八篇 总图、运输与公用辅助工程
一、养老公寓项目总图布置 1．平面布置 2．竖向布置
（1）场区地形条件
（2）竖向布置方案
（3）场地标高及土石方工程量 3．总平面布置图 4．总平面布置主要指标表
二、养老公寓项目场内外运输 1．场外运输量及运输方式 2．场内运输量及运输方式 3．场内运输设施及设备
三、养老公寓项目公用辅助工程 1．养老公寓项目给排水工程
（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案
（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施
2．养老公寓项目供电工程
（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）
（2）供电回路及电压等级的确定
（3）电源选择
（4）场内供电输变电方式及设备设施 3．养老公寓项目通信设施（1）通信方式
（2）通信线路及设施 4．养老公寓项目供热设施
5．养老公寓项目空分、空压及制冷设施 6．养老公寓项目维修设施 7．养老公寓项目仓储设施
第九篇 养老公寓项目节能措施
一、节能措施
二、能耗指标分析
第十篇 养老公寓项目节水措施
一、节水措施
二、水耗指标分析
第十一篇 养老公寓项目环境影响评价
一、场址环境条件
二、项目建设和生产对环境的影响 1．养老公寓项目建设对环境的影响
2．养老公寓项目生产过程产生的污染物对环境的影响
三、环境保护措施方案
四、环境保护投资
五、环境影响评价
第十二篇 养老公寓项目劳动安全卫生与消防
一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危险性作业的危害
二、安全措施方案
1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施 4．职业病防护和卫生保健措施
三、消防设施 1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施
第十三篇 养老公寓项目组织机构与人力资源配置
一、养老公寓项目组织机构 1．养老公寓项目法人组建方案
2．养老公寓项目管理机构组织方案和体系图 3．养老公寓项目机构适应性分析
二、养老公寓项目人力资源配置 1．生产作业班次
2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利 4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划
第十四篇 养老公寓项目实施进度
一、养老公寓项目建设工期
二、养老公寓项目实施进度安排
三、养老公寓项目实施进度表（横线图）
第十五篇 养老公寓项目投资估算
一、养老公寓项目投资估算依据
二、养老公寓项目建设投资估算 1．养老公寓项目建筑工程费 2．养老公寓项目设备及工器具购置费 3．养老公寓项目安装工程费 4．养老公寓项目工程建设其他费用 5．养老公寓项目基本预备费 6．养老公寓项目涨价预备费 7．养老公寓项目建设期利息
三、养老公寓项目流动资金估算
四、养老公寓项目投资估算表
1．养老公寓项目投入总资金估算汇总表 2．养老公寓项目单项工程投资估算表 3．养老公寓项目分年投资计划表 4．养老公寓项目流动资金估算表
第十六篇 养老公寓项目融资方案
一、养老公寓项目资本金筹措
二、养老公寓项目债务资金筹措
三、养老公寓项目融资方案分析
第十七篇 养老公寓项目财务评价
一、养老公寓项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格 2．计算期与生产负荷 3．财务基准收益率设定 4．其他计算参数
二、养老公寓项目销售收入估算（编制销售收入估算表）
三、养老公寓项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）
四、养老公寓项目财务评价报表 1．养老公寓项目财务现金流量表 2．养老公寓项目损益和利润分配表 3．养老公寓项目资金来源与运用表 4．养老公寓项目借款偿还计划表
五、养老公寓项目财务评价指标 1．养老公寓项目盈利能力分析
（1）项目财务内部收益率
（2）资本金收益率
（3）投资各方收益率（4）财务净现值
（5）投资回收期
（6）投资利润率
2．养老公寓项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）
六、养老公寓项目不确定性分析
1．养老公寓项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）
2．养老公寓项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）
七、养老公寓项目财务评价结论
第十八篇 养老公寓项目风险分析
一、养老公寓项目主要风险因素识别
二、养老公寓项目风险程度分析
三、养老公寓项目风险防范和降低风险对策 第十九篇 养老公寓项目社会评价
一、养老公寓项目对社会的影响分析
二、养老公寓项目与所在地互适性分析
1．养老公寓项目利益群体对项目的态度及参与程度 2．养老公寓项目各级组织对项目的态度及支持程度 3．养老公寓项目地区文化状况对项目的适应程度
三、养老公寓项目社会风险分析
四、养老公寓项目社会评价结论
第二十篇 养老公寓项目可行性研究结论与建议
一、养老公寓项目推荐方案的总体描述
二、养老公寓项目推荐方案的优缺点描述 1．优点 2．存在问题
3．主要争论与分歧意见
三、养老公寓项目主要对比方案 1．方案描述 2．未被采纳的理由
四、结论与建议
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