怎么写郑州养老公寓可行性研究报告_可行性研究报告郑州市

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怎么写郑州养老公寓可行性研究报告

项目名称：怎么写郑州养老公寓可行性研究报告 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：2013年9月2日

第一篇 总论

根据我们的调查,在人们的观念中,养老公寓与传统的养老院(敬老院)有着很大的不同,养老院一般仅解决老人的基本吃住问题,大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的一些民政对象服务的,条件较差。养老公寓可提供综合性的服务,不仅在基本的吃住方面能保证吃的好,住的舒适,而且还提供较好的医疗保健、休闲娱乐等服务和设施,当然这是要支付相应的费用的。调查表明,人们对养老公寓的认同远远高于养老院。改革20年来,国民经济飞速发展,人们的生活水平有了很大提高,老人们对养老设施的要求也越来越高。养老公寓作为一种重要的养老方式,一定会有很好的发展前景。第二篇 养老公寓的特点

养老公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外养老公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国养老公寓。

1．地点的选择。依照老年人的特点和需求，养老公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。

2．养老公寓的模式。国外养老公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国养老公寓的模式大体上可以划分为三种：成套养老公寓住宅；合居养老公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。

第三篇 现阶段养老公寓发展存在的问题

1．优惠政策有限或不持续

国家和各地政府有一些对于社会化养老机构的税收等优惠政策，尤其是在一些经济发达的地区。但在具体操作上偏向于政府投资兴建社会化养老机构，对于社会力量投资和开办的社会化养老机构幅的优惠政策度和数额不大，并且很难对投资开发者形成对政策长期延续的预期。我国作为相当长时间里世界上最大的老年人口国度，应该制定有利于社会力量兴建养老公寓的长期有效的优惠政策。这恐怕是解决“民生”问题的重要方面。

2．有支付能力的老年人有限

部分开发企业从业人士认为，尽管我国老年人的总量很高，但有支付能力的老年人有限。在调查中，许多社会养老机构的负责人介绍，平日里打电话咨询或实地到老人院考察的人不少，但真正入院的比率并不高，除去观念上的原因外，入院费用高是重要原因。很多中低收入家庭的老人想住养老院颐养天年，但是出于费用考虑最终不得不放弃。例如济南市老年人口为80万，但济南市区有养老机构（养老公寓、托老所等）31处，床位2365张，平均入住率仅为64.2%。养老是社会保障体系的重要内容，是一种专业化的社会服务，老人们生活在一起，自娱自乐，可以丰富他们的精神生活，有效减少年轻一代的负担。因此，最好的养老方式是社会化养老。而入住养老公寓的费用问题，是社会化养老的瓶颈。建议对于100个床位以上规模的养老机构，免收或大幅度降低其营业税等一系列税费，其水费、电费的收取也应该按居民用电，而不是按经营性用电收费。

第四篇 养老公寓的出路

当前，全球老龄人口进入了“爆炸式”增长，一组组数字证明了全球老龄化的问题已逐渐弥盖各个国家。根据联合国等有关机构近来公布的数字：从2005年到2050年，世界人口将从目前的67亿增加到92亿；其中60岁以上老年人口的比例将从目前的11%左右增加到22%；65岁以上老年人口的比例将从目前的不到8%增加到16%，80岁以上的老人在2050年将超过4亿。老龄人口中，非洲老龄人口将从4200万攀升到2.05亿；亚洲从3.38亿增加到12.27亿；欧洲从1.48亿增加到2.21亿；美洲从9600万增加到3亿。届时，老人将超过14岁以下儿童人口的总数，百岁老人也将从2002年的约21万增长到320万。而我国人口老龄化水平已超过国际公认的标志线水平，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%，比上年末提高0.47个百分点。到2013年底，中国老年人口总数将超过2亿，到2015年，老年人口总数将达到2.21亿，占总人口的16%，人口老龄化形势严峻。面对人口老龄化已不仅属于发达国家的专利，各国纷纷制定各种应对之策，养生养老“产业”是上个世纪60年代以来国际上发展最快的行业之一。

中国政府也出台了各项政策来支持养老产业。2009年，北京市民政局、发改委、规划委、财政局和国土资源局联合下发“关于加快养老服务机构发展的意见”。提出北京市养老服务坚持以“全面关怀、重点照顾”为理念，努力实现“9064”养老服务新模式。即“到2020年，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老”，逐步建立起集中照料服务与社区居家服务互为补充的养老服务体系，推动老年福利服务由补缺型向适度普惠型转变。

一、养老公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位；主要体现在旺盛的中低端老年群体需求和高端收费的老年机构供给之间的矛盾。国内的养老公寓市场有需求空间，但市场供给仍非常紧缺。现有42000多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老人不足100万人，还不到目前中国1.3亿老年人的1％。且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。所以，近两年，养老公寓市场上已经出现针对不同类型消费群体的高端养老公寓、亲情社区型养老公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。但在定位上，许多老年住宅并未顺应市场的需求，其价格没有根据各经济层次的老年人做出合理定位，使养老公寓市场的供求之间存在很大的落差。截至目前，市场上的老年住宅项目多以公寓为主要物业形态。北京、上海、广州、重庆、青岛、济南、威海等很多地方均已出现一定数量的养老公寓。它们的经营成效受运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的直接影响。养老公寓的设计、服务等方面并不符合入住老人的需求，致使部分养老公寓在盈亏点间经营。

上述供给的不匹配性主要体现在： 中档收入老年群体对福利性养老机构需求较高。受我国经济发展城乡差距大、东西发展较大落差的影响，我国偏远地区、经济落后地区的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养儿防老上，短期内难以对养老公寓有较高需求。因此他们对养老公寓的需求以福利性养老公寓等养老机构为主。即便是在一二线城市，研究表明，经济收入中档的老人对养老机构和社区的需求强度更高，相反，经济水平较高的老人群体，对于养老方式的选择性更多，反而目前对养老机构和社区的需求强度并不是非常强烈。

二、养老机构的新模式发展的两个趋势，老年社区和居家养老+社区服务结合的模式。根据欧盟宪章的要求，老年社区在建筑设计上应当将老年服务功能与城市特色、生态目标融合在一起；不仅要方便老年人的生活，而且要使老年人不感到孤独。因此，老年社区内所有的公寓楼和公共设施，都必须根据老年人的特点进行相应的改造。目前国内这种产品虽然还很欠缺，但很多的养老机构和老年住宅开发商开始提出CCRC的概念，并着手建设。第五篇 养老公寓项目场址选择

一、养老公寓项目场址所在位置现状 1．养老公寓项目地点与地理位置

2．养老公寓项目场址土地权所属类别及占地面积 3．土地利用现状

二、养老公寓项目场址建设条件 1．地形、地貌、地震情况 2．工程地质与水文地质 3．气候条件

4．城镇规划及社会环境条件 5．交通运输条件

6．公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）7．防洪、防潮、排涝设施条件 8．环境保护条件 9．法律支持条件

10．征地、拆迁、移民安置条件 11．施工条件

三、养老公寓项目场址条件比选 1．养老公寓项目建设条件比选 2．养老公寓项目建设投资比选 3．养老公寓项目运营费用比选 4．养老公寓项目推荐场址方案 5．养老公寓项目场址地理位置图

第六篇 养老公寓项目技术方案、设备方案和工程方案

一、养老公寓项目技术方案

1．养老公寓项目生产方法（包括原料路线）2．养老公寓项目工艺流程 3．养老公寓项目工艺技术来源

4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表

二、养老公寓项目主要设备方案 1．养老公寓项目主要设备选型

2．养老公寓项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式）3．养老公寓项目推荐方案的主要设备清单

三、养老公寓项目工程方案

1．养老公寓项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

2．养老公寓项目矿建工程方案 3．养老公寓项目特殊基础工程方案

4．养老公寓项目建筑安装工程量及“三材”用量估算 5．养老公寓项目主要建、构筑物工程一览表

第七篇 养老公寓项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应

1．养老公寓项目主要原材料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目主要辅助材料品种、质量与年需要量 3．养老公寓项目原材料、辅助材料来源与运输方式

二、燃料供应

1．养老公寓项目燃料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目燃料供应来源与运输方式

三、主要原材料、燃料价格

1．养老公寓项目原材料、燃料价格现状 2．养老公寓项目主要原材料、燃料价格预测

四、编制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 总图、运输与公用辅助工程

一、养老公寓项目总图布置 1．平面布置 2．竖向布置

（1）场区地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量 3．总平面布置图 4．总平面布置主要指标表

二、养老公寓项目场内外运输 1．场外运输量及运输方式 2．场内运输量及运输方式 3．场内运输设施及设备

三、养老公寓项目公用辅助工程 1．养老公寓项目给排水工程

（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

2．养老公寓项目供电工程

（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

（2）供电回路及电压等级的确定

（3）电源选择

（4）场内供电输变电方式及设备设施 3．养老公寓项目通信设施

（1）通信方式

（2）通信线路及设施 4．养老公寓项目供热设施

5．养老公寓项目空分、空压及制冷设施 6．养老公寓项目维修设施 7．养老公寓项目仓储设施

第九篇 养老公寓项目节能措施

一、节能措施

二、能耗指标分析

第十篇 养老公寓项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十一篇 养老公寓项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响 1．养老公寓项目建设对环境的影响

2．养老公寓项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十二篇 养老公寓项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施 4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施 1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施

第十三篇 养老公寓项目组织机构与人力资源配置

一、养老公寓项目组织机构 1．养老公寓项目法人组建方案

2．养老公寓项目管理机构组织方案和体系图 3．养老公寓项目机构适应性分析

二、养老公寓项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利 4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划

第十四篇 养老公寓项目实施进度

一、养老公寓项目建设工期

二、养老公寓项目实施进度安排

三、养老公寓项目实施进度表（横线图）

第十五篇 养老公寓项目投资估算

一、养老公寓项目投资估算依据

二、养老公寓项目建设投资估算 1．养老公寓项目建筑工程费 2．养老公寓项目设备及工器具购置费 3．养老公寓项目安装工程费 4．养老公寓项目工程建设其他费用 5．养老公寓项目基本预备费 6．养老公寓项目涨价预备费 7．养老公寓项目建设期利息

三、养老公寓项目流动资金估算

四、养老公寓项目投资估算表

1．养老公寓项目投入总资金估算汇总表 2．养老公寓项目单项工程投资估算表 3．养老公寓项目分年投资计划表 4．养老公寓项目流动资金估算表

第十六篇 养老公寓项目融资方案

一、养老公寓项目资本金筹措

二、养老公寓项目债务资金筹措

三、养老公寓项目融资方案分析

第十七篇 养老公寓项目财务评价

一、养老公寓项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格 2．计算期与生产负荷 3．财务基准收益率设定 4．其他计算参数

二、养老公寓项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、养老公寓项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、养老公寓项目财务评价报表 1．养老公寓项目财务现金流量表 2．养老公寓项目损益和利润分配表 3．养老公寓项目资金来源与运用表 4．养老公寓项目借款偿还计划表

五、养老公寓项目财务评价指标 1．养老公寓项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率

（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．养老公寓项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、养老公寓项目不确定性分析

1．养老公寓项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．养老公寓项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、养老公寓项目财务评价结论

第十八篇 养老公寓项目风险分析

一、养老公寓项目主要风险因素识别

二、养老公寓项目风险程度分析

三、养老公寓项目风险防范和降低风险对策 第十九篇 养老公寓项目社会评价

一、养老公寓项目对社会的影响分析

二、养老公寓项目与所在地互适性分析

1．养老公寓项目利益群体对项目的态度及参与程度 2．养老公寓项目各级组织对项目的态度及支持程度 3．养老公寓项目地区文化状况对项目的适应程度

三、养老公寓项目社会风险分析

四、养老公寓项目社会评价结论

第二十篇 养老公寓项目可行性研究结论与建议

一、养老公寓项目推荐方案的总体描述

二、养老公寓项目推荐方案的优缺点描述 1．优点 2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、养老公寓项目主要对比方案 1．方案描述 2．未被采纳的理由

四、结论与建议