房屋拆迁评估报告法律实践问题研究_房屋拆迁评估报告

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房屋拆迁评估报告法律实践问题研究

（二）——救济途径之行政诉讼

一、房屋评估报告的救济途径

法律明确规定：房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果[1]。实际上，一些地方政府往往会指示和干预地方房地产评估机构压低被拆迁房屋的评估价值，虽然《国有土地上房屋征收评估办法》规定，当事人有权对评估结果提出异议，申请复核，申请专家委员会鉴定等。可见，当前对评估报告的救济途径主要是申请复核和专家鉴定两种。但是，在拆迁或者征收活动中，被拆迁人本身就处于被动地位，如此短的时间之内根本无法收集到相关材料和法律依据，不科学、缺乏公正的评估报告就很难得到救济。如何才能实现被拆迁人对评估报告的权利，这在当前法律环境下显然是一种权利真空。

二、房屋评估报告的诉讼救济方式

被拆迁房屋的评估报告是否具有可诉性呢？一般说来，评估报告是具有证据性质的结论，在拆迁补偿中仅仅作为参考依据之一，当事人对评估报告不服，除了采取申请复核和专家鉴定之外，是否可以提起诉讼呢？法律上并没有明确规定，在实践中也是个值得探讨的问题。

（一）评估报告如何进入诉讼程序

提起行政诉讼不仅要有具体行政行为，还要属于《行政诉讼法》规定的可诉范围。评估报告由具有房地产价格评估资格的估价机构出具，估价机构不是行政机关，评估报告也不是行政机关作出的具体行政行为的产物，因此如果当事人对评估报告本身有异议是不能提起行政诉讼的。但是，被拆迁人可以采取对补偿安置裁决提起行政诉讼的迂回方式将评估报告纳入诉讼程序。根据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定，公民、法人或者其他组织，对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应作为行政案件受理，因此，拆迁补偿安置裁决是可以提起诉讼的。

一旦当事人对补偿安置裁决不服提起行政诉讼后，法院就应当对作出裁决的依据之一的房屋评估报告进行程序上和实体上的审查。

（二）评估报告的证明力分析

律师在承办案件时，需要从如下方面分析评估报告的证明力：（1）评估报告的做出是否合法

证据的合法性标准是指证据的主体、取得证据的程序、方式以及证据的形式是否符合法律的规定。如果是不具有鉴定资格的机构或不具有鉴定资格的人出具的评估报告，都属于不具有合法性的证据。如果评估报告所记载的鉴定的提起人不合格、鉴定人与案件鉴定双方当事人有利害关系、鉴定机构、鉴定过程等操作规范不符合规定等，则该评估报告的取得不符合法律规定的程序和要求。如评估报告未写明参加鉴定人员的姓名、职业、所依据的材料、分析过程，缺少参加鉴定的鉴定人签名并加盖鉴定机构印章等，都是不符合法律规定，也是不能作为定案的依据的。

（2）评估报告的价格审查

在评估报告的真实性审查方面，主要注意的是评估报告中的价格构成。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补助费以及被拆迁的房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。如果评估报告将被拆迁房屋的房地产市场价格和其他补偿金额混淆在一起，则该评估报告不能采信。

（3）审查评估报告所考虑的因素和所参考的依据

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。区位主要考虑交通状况、配套设施、人文环境所占用的面积等因素品；用途主要考虑是住宅用房、商业用房还用工业用房；建筑面积主要考虑是主建筑和附属建筑。被拆迁房屋的估价还应当考虑被拆迁房屋所在地的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，参照当地市场价格进行评估。另外还应当考虑被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向、采光、通风等，否则该评估报告就不科学、不准确、不客观。

（4）审查评估报告是否考虑了不相关因素

被拆迁房屋的估价主要从被拆迁房屋的自然属性进行判断，至于其他社会属性等不相关因素就不应该考虑。例如，被拆迁房屋是否是违章建筑就不必考虑，因为判断是否属违章建筑有诸多复杂的因素，按照职权法定化原则，是否违章建筑只能由城市规划部门认定。在实践中同一评估对象中可能有部分合法建筑，部分建章建筑，如果委托人有特别明示和要求，评估机构可以分别作出评估，但是不需要评估直接认定，而是应留给补偿安置裁决机关去裁决。再如，评估时考虑了被拆迁房屋的“人”的因素，造成拆除同一类房屋，因居住人口不一，导致被拆迁房屋估价上的差异，补偿标准也不一样。如果评估机构考虑了此类不相关因素，则该评估报告就不能够采信。（5）审查评估报告是否告知了救济权

评估报告对补偿数额起到决定性作用，为了保证公正、客观和真实，在评估报告中应当告知拆迁当事人的救济权。评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。由此可见，如果在评估报告做出过程中没有告诉被拆迁人相应的救济权，则该估价报告不能采信。