万达式扩张暴露软肋_万达大客户拓展方法

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“万达式”扩张暴露软肋

不再满足于只称雄商业地产领域的万达，在挥动“螯”

多元化进攻的同时，也隐隐露出了其肋下的软肋。

24年、70多个城市、100多座万达广场，成就了王健林的万达地产商业帝国。

虽然王健林依然带领他的“万达”，用或受人推崇备至或为人所诟病的“万达模式”前行在中国的商业地产版图上，但对万达的发展速度以及看不清楚的资金链，外界从没停止过质疑。

今年目标3500亿

据万达2012年工作报告显示，截止2012年12月31日，万达总资产已达3000亿元，比2011年增长50%。收入1416.8亿元，完成年计划的122%，同比增长34.8%。

据万达集团公布的数据，2012年集团商业地产收入1097亿元，完成计划的113%，同比增长15.1%。其中物业销售仍占据万达营业收入大头，2012年，万达商业地产竣工入伙539.3亿元，占商业地产收入的49.16%，占集团总收入的38.06%。而持有商业物业收入合计229.96亿元，仅占万达集团总营业收入的16.23%。

对此，大连万达集团董事长王建林表示，商业地产作为万达的核心，其增长率低于企业整体增长率，说明万达收入的增长更多来自非地产业务。“这是很可喜的现象。”

有业内人士表示，这也体现出王建林对于销售类物业收入占比过大的担忧，并希望通过非地产业务的增加，摆脱原来简单的重资产高周转的模式。

据统计，万达集团去年新组织开业17个万达广场、1个万达中心，新增持有物业318.7万平方米；租金收入52.07亿元，同比增长50.5%。酒店建设公司新竣工开业12家五星和超五星级酒店，酒店管理公司收入28.04亿元，完成计划的100.01%，同比增长76.2%。

对于2013年的发展目标，王健林将其设定在了企业资产达到3500亿元。他提出，按照目前发展势头，原来万达计划2015年成为全球最大的不动产企业将很有可能提前一年实现。“如果2014年再增加500万平方米的持有物业，万达就将成为全球最大的不动产企业。”

然而，在内部年会上，王建林也表示每年设定的计划是必须完成的下限，而非努力完成目标，今年宏观经济比去年好转，“争取今年可以将收入冲破2000亿元。”王健林乐观地表示。

转型之路有待考验

关于万达的一系列动作不难发现，万达正大手笔投入非地产业务，并希望通过发展多元化的业务走上转型之路。

2012年5月21日，万达斥资31亿美元收购全球第二大电影院线集团AMC，包括购买100%股权的26亿美元和约5亿美元的运营资金，一举成为全球规模最大的电影院线运营商，这也开启了万达集团转型的里程碑时刻。

随后万达集团宣布，计划投资30亿美元投资俄罗斯旅游业。与此同时，由万达集团牵头4家民营企业，在长白山、西双版纳、大连金石滩等地打造的国际度假区，也相续开业。

2012年12月1日，北京万达文化产业集团在北京成立，注册资本50亿元，资产310亿元，预计2012年收入220亿元。

2013年6月19日，59岁的王健林宣布了英国的两项投资：3.2亿英镑并够英国圣汐游艇公司以及7亿英镑投资建设伦敦万达酒店。这也是万达第二次扬帆出海。

对于万达集团在文化、旅游产业领域亮出的多个大手笔，王健林也向外界确认：万达投资的中心，正在从竞争激烈的商业地产领域，向文化、旅游等领域转移。对于转型的原因，王健林说:这是在为万达集团储备未来10年的竞争优势。此外，万达集团从2012年起，将每年追加200亿元，发展旅游，几十亿元，扩大文化产业。

对于最核心的商业地产，万达同样也提出了“加大商业物业持有计划”和“去服饰化”业态调整的转型要求。而这场转型计划是否能提升万达商业地产持有型物业的经营业绩和解决此前一直被外界所诟病的万达广场租金收益率过低问题，还有待验证。

王健林希望，到2020年，万达商业地产的收入比重将降到50%一下，彻底实现转型。此外，万达也在积极探索电子商务。今年5月王健林在接受媒体采访时表示，万达集团将在7月推出“智能广场”，“这算是某种意义上的电商，不过是为万达广场做软服务的。我们现在已经有了几百人的团队，将在今年选四五个城市做试点。”

资金链存隐忧

王健林曾言：“在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。” 对于万达正在尝试的转型，有业内人士指出，其多元化扩张的背后存在着资金链隐忧。另外，万达投入的几大产业，例如酒店、旅游产业，都需要想起的经营才能实现盈利，这与高周转的万达模式不免产生矛盾，其投入的文化产业目前的盈利能力亦十分有限。

万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等。而在2011年以后，随着房地产调控的深入，银行贷款紧缩，整个行业资金面趋紧。为周转资金，万达一般将酒店、写字楼的装修等项目外包合作，有时出让部分项目股权或由其他企业垫资。此番境况下，万达最主要的融资渠道就是发行信托融资。

据了解，2011年，万达发行了10款产品共71.76亿元。即便如此，该融资额和万达动辄上千亿元的年投资比起来也是杯水车薪。

对于在维持商业地产高速扩张和加大持有物业规模两项计划面前，如何维系资金链难题，万达将希望放在资本市场，3月22日恒力商业地产（000169.HK）首次公布消息，同意向大连万达商业地产出售65%股权，待售股份代价为4.655亿港元或每股0.25港元，待售可换股债券代价为2.09亿港元，总的收购代价为6.74亿港元。

6月25日，恒力再发公告称，公司出售完成及买卖协议已完成交割。至此，为上市奋战多年的万达终于成功登陆了香港资本市场。

业内认为，在香港成功借壳上市，最直接的利好就是能打通一个低成本的融资通道。此外，恒力的主营业务为商业地产，这对于万达来说分批注入商业地产资产就成为了可能。

不过虽然王健林一直强调，万达上市不是为了解决钱的问题，更主要是为了公司建立现代企业制度，也给长期跟随他的高管和小股东有一个套现的渠道。但业内多数认为，万达选择赴港的背后，是内地日益恶劣的融资环境和其低成本融资的需求。