房地产法(02—09司考题)_房地产法司考题

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02_03 ６．张家村与李家村毗邻，李家村的用水取自流经张家村的小河，多年来两村经常因用水问题发生冲突。２００１年春，为根本解决问题，县政府决定将这条小河的水流交给乡水管站统一调配。张家村人认为：小河历史上就属于张家村所有，县政府无权将这条河的水流交乡水管站统一调配，遂将县政府告上法院。请问：根据现行宪法和法律，下列哪一说法是正确的？

Ａ．张家村告的有理，因为水流属于村民集体所有，政府无权收归国有

Ｂ．张家村告的有理，因为这条小河的河床属于张家村集体所有，这条小河里的水流当然也属于村民集体支配

Ｃ．县政府的决定合法，因为水流属于国家所有，政府当然有权调配河水的供应

Ｄ．县政府的决定合法，因为水流虽然居于张家村所有，但李家村人也应享有喝水用水的权利，为解决李家村用水问题，政府可以将水流供应统一调配

【解析】：本题考查水流归属的法律知识。我国宪法第九条规定：矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂等除外。由此规定，除森林、山岭、草原、荒地、滩涂由法律另行规定外，认为上述资源属于集体所有或者集体支配的说法错误。故选项Ｃ为正确【答案】。另需说明的是该条规定在１９９９年律师资格考试中曾以多项选择的题型测试过。

【答案】：Ｃ

５２．划拨是取得国有土地使用权的方式之一。下列关于划拨土地使用权的表述，哪些是正确的？

Ａ．划拨土地使用权可以由使用者无偿取得，也可以有偿使用

Ｂ．划拨土地使用权转让的，转让方必须先办理土地使用权出让手续

Ｃ．划拨土地使用权人不能对土地使用权进行抵押或出租

Ｄ．以营利为目的出租划拨土地上建成的房屋，应当将租金中所含土地收益上缴国家

【解析】：本题考查我国法律、行政法规中关于划拨土地使用权转让的有关规定的知识。根据我国城市房地产管理法第二十二条规定：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。由此可见，本题选项Ａ表述正确。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押；

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

由此可见，划拨土地使用权在符合规定条件时，可以转让、出租和抵押，在转让、出租、抵押时，首先应获有关部门批准。所以，本题选项Ｂ、Ｃ均表述不正确，应予排除。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。由此可见，本题选项Ｄ表述正确。

【答案】：ＡＤ

16．甲公司通过划拨方式取得了国有土地使用权，在该土地上建成了一栋房屋，并将该房屋出租给乙公司，每月得租金１万元。后被土地管理部门发现。下列哪一选项是对甲公司的行为和取得的租金收入进行恰当处置的方式？

A．房屋租赁合同无效，甲公司应先补交土地使用权出让金，然后再出租房屋，已取得的租金予以没收

B．房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲公司，但甲公司应另行向国家缴纳土地租金

C．房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲公司，但甲公司应将租金中所含的土地收益上缴国家

D．房屋租赁合同无效，甲公司应补交土地使用权出让金，但已取得的租金归甲公司

【答 案】C

【知识点】房屋租赁

【详 解】根据《城市房地产管理法》第55条：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。” 89．某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给佳丰房地产开发公司，佳丰房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。佳丰房地产开发公司可采用下列何种方式处分其土地使用权？

A．无偿赠与给甲企业

B．因筹措建设资金而将土地抵押给银行

C．将土地使用权出租给乙公司

D．与丙企业的土地使用权进行置换

【答 案】A B C D

【知识点】出让土地使用权的内容

【详 解】出让土地使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权，该部分处分权指出让土地使用权人可依法将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动，也包括置换。

04_05 26.对于已经办理审批手续但未使用的非农业建设占用耕地的处理，下列表述哪一项是正确的？

A.审批后1年内不用的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费

B.审批后1年以上未动工建设的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种

C.审批后连续2年未使用的，或者间断使用，累计闲置达3年的，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权

D.依法由县级以上人民政府无偿收回土地使用权的土地，原为农民集体所有的，应当交由该集体恢复耕种

【答案及解析】：D 《 土地管理法》 第37 条规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种、也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。”因此，本题选D.84.下列说法何者正确？

A.乙有权对讼争楼房折价或拍卖的价款优先受偿

B.乙无权对讼争楼房折价或拍卖的价款优先受偿

C.丙有权对讼争楼房折价或拍卖的价款优先受偿

。丙无对讼争楼房折价或拍卖的价款优先受偿

【答案及解析】：AD 合同法第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

一、（本题15分）

案情：王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。

2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。

2001年5月，曹某应向王乙支付7万元的购房余款时，曹某因生意亏损，已无支付能力。但曹某有一笔可向赵某主张的到期货款5万元，因曹某与赵某系亲威，曹某书面表示不再要求赵某支付该货款。另查明，曹某曾于2001年4月外出时遭遇车祸受伤，肇事司机孙某系曹某好友，曹某一直未向孙某提出车祸损害的赔偿请求。

问题：

3．曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何？

4．如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持？为什么？ 答案：

3.曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。

4.不能。因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。解析：

3、曹某与朱某、钱某签定的房屋转让协议属于一物二卖的情况。在一物二卖的情况中，两个合同都是有效的。债务人向其中的一个债权人履行了合同义务，则该债权人取得房屋所有权，另一个债权人只能要求债务人承担违约责任。

4、房屋所有权根据登记发生变动，登记时房屋所有权转移的要件。本题中尽管存在着两个

有效的合同关系，但是曹某将房屋变更登记为钱某，则钱某取得房屋所有权，朱某不能向钱某要求返还房屋，也不能要求曹某转移房屋所有权，而只能要求曹某承担违约责任。

9．根据我国宪法的规定，下列哪一种说法不正确？

A．城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有

B．宅基地、自留地、自留山属于集体所有

C．国家为了公共利益的需要，可以对土地实行征收或征用

D．土地的所有权可以依照法律的规定转让

【考点】我国的土地制度

【解题思路和依据】《宪法》第10条、04年《宪法修正案》、88年《宪法修正案》规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。因而D错误。

【应该注意的问题】我国土地的所有权禁止转让，属于国家和集体所有，可以转让的是土地的使用权。

【答案】D

26．土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权？

A．望湖乡政府办公楼建设用地

B．西关镇人民医院建设用地

C．南湖别墅区通往南山镇的道路建设用地

D．民办北岭大学校区扩建用地

【考点】本题主要考察考生对以划拨方式取得土地使用权的掌握。

【解题思路和依据】《中华人民共和国土地管理法》第54条：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以

划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

【应注意的问题】民办北岭大学校区扩建用地属于公益事业用地。

【答案】C

70．王某购买的商品房交付后即进行装修，后发现墙体严重渗水，客厅、卧室墙壁和卫生间的顶部及墙面各有三分之一的渗水面，造成装修后的壁纸卷曲、剥落。开发商接到王某反映后，经检验，属于施工单位未按设计要求施工，漏做王某家楼上地面的防水层所致。开发商应向王某提供哪些补救？

A．接受退房、退回购房款并赔偿损失

B．退房并按房价双倍赔偿

C．妥善修理并支付相应赔偿

D．按原房价在原地置换一套面积更大、楼层更好并且装修完毕的房屋

【解题思路和依据】此题较简单，注意本题不属于提供商品或者服务有欺诈行为的，所以不选B。D明显没有法律依据。

【应注意的问题】产品质量责任与产品责任是两个相关却不同的概念。产品质量责任，是产品的生产者、销售者以及对产品质量负有直接责任的人违反产品质量法规定的义务，应承担的法律后果。产品责任，是指因产品缺陷造成人身、缺陷产品以外的其他财产损害而应承担的赔偿责任。从理论上讲，产品质量法属于经济行政管理法，产品责任法属于民事赔偿法。

【答案】AC

72．下列建设用地项目哪些应当由国务院批准？

A．开发未确定使用权的国有荒山200公顷，从事林业生产

B．征用集体所有的荒滩100公顷，用于兴建高尔夫球场和度假村

C．经省人民政府批准的道路建设项目，涉及农用地转为建设用地

D．经直辖市人民政府批准的教育项目，需征用基本农田以外的耕地200公顷

【考点】应当由国务院批准的建设用地项目

【解题思路和依据】《中华人民共和国土地管理法》第45条：征收下列土地的，由国务院批

准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。【应注意的问题】A项并不属于土地征收的范围。

【答案】BCD

73．某村召开村民会议，讨论村民承包地在承包期内收回问题。根据土地承包法的规定，下列哪些村民属于可以被收回承包地的情形？

A．张甲全家已迁入小城镇落户

B．李乙全家迁入省会城市，并转为城市户口

C．王丙家庭人口已经由过去的7人减为3人

D．赵丁最近提出申请，自愿将承包地交回

【考点】本题是关于收回承包地情形的命题

【解题思路和依据】《中华人民共和国农村土地承包法》第26条规定：承包期内，发包方不得收回承包地。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。因此，B当选，A不当选。第29条规定：承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。因此，D当选。

第31条规定：承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。因此，C不当选。

【答案】BD

76．下列有关房地产开发企业设立的说法，哪些是正确的？

A．房地产开发企业可以是有限责任公司、股份有限公司

B．设立房地产开发企业，应当向房地产管理部门和工商管理部门申请设立登记

C．房地产开发企业的注册资本标准，适用国务院的规定

D．没有足够的专业技术人员，不得设立房地产开发企业

【考点】本题是关于房地产开发企业设立的命题

【解题思路和依据】《中华人民共和国城市房地产管理法》第29条：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）有符合国务院规定的注册资本

（四）有足够的专业技术人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。因此，设立房地产开发企业，不用向房地产管理部门申请设立登记。所以不选C。

【答案】ACD

44．甲省乙市人民政府决定征用乙市某村全部土地用于建设，甲省人民政府作出了批准乙市在该村征用土地的批复。其后，乙市规划建设局授予丁公司拆迁许可证，决定拆除该村一组住户的房屋。一组住户不服，欲请求救济。下列哪一种说法不正确？

A．住户对甲省人民政府征用土地的批复不服，应当先申请复议再提起诉讼

B．住户可以对乙市人民政府征用补偿决定提起诉讼

C．住户可以对乙市规划建设局授予丁公司拆迁许可证的行为提起诉讼

D．住户可以请求甲省人民政府撤销乙市规划建设局授予丁公司拆迁许可证的行为

【考点】行政诉讼的被告、受案范围以及行政机关的相互关系

【解题思路和依据】A项为应选项。本案中省人民政府是征地行为的批复机关，而此征地行为是乙市人民政府的行为，省人民政府的批复是一种内部程序，根据《若干解释》第19条的规定，相对人应以乙市人民政府为被告提起行政诉讼，而不能诉省人民政府。所以该项说法是不正确的。

B项不应选。公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，都可以向人民法院提起行政诉讼，在本题目中，乙市人民政府决定征用住户的土地用于建设，已经侵犯了该住户的合法权益，所以住户可以对乙市人民政府征用补偿决定提起诉讼。

C项不应选。乙市规划建设局授予丁公司拆迁许可证的行为，赋予了丁公司拆迁权，侵犯了被拆迁住户的房屋所有权，所以可以对乙市规划建设局授予丁公司拆迁许可证的行为提起诉讼。

D项不应选。根据行政许可法的规定，如果行政许可决定违法作出的，作出行政许可决定的行政机关或者其上级行政机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销行政许可。乙市规划建设局是乙市政府的一个职能部门，甲省人民政府可以撤销乙市规划建设局授予丁公司拆迁许可证的行为。

【应注意的问题】本题为反向选择题，即要求选择说法不正确的选项。

【答案】A

3．甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确？

A．乙无权拒绝甲在其院内堆放建材

B．乙无权阻拦甲经其门前搬运建材

C．甲应依约定向丙支付占地费

D．若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场

【考点】相邻关系、地役权

【解题思路和依据】甲修房，在乙院内堆放建材并非必须，因此不能作为相邻关系对待，只能由双方通过合同设定地役权解决。因此A项应选。而甲修房时搬运建材必须通过乙家门前，此时的法律关系当属于相邻关系，因此乙无权阻止。选项C、D按照合同关系自然可以解决。

【应注意的问题】解答此题的关键在于区分相邻关系与地役权：

1、是否需要通过当事人的约定来设立权利。地役权通过双方当事人的约定设定权利，而相邻关系则是法定的。

2、是否需要通过登记。地役权的设定需要经过登记；相邻关系没有这个要求。

3、在提供便利的内容上存在区别。根据相邻关系的规定，法律要求一方必须要为另一方提供便利，这种便利实际上是他人为了使自己的权利得到正常的行使，或者使自己能够维护正常的生活和生产，从而对相邻的另一方提出了提供便利的最低要求。地役权设定的目的并不是为了满足不动产权利行使过程中的最低要求，而是为了使自己的权利更好的得到行使，而对对方提出了更高的提供便利的要求，对他们的不动产将要作出较大的限制。

4、相邻关系强调相邻，地役权不一定相邻。

5、相邻关系是事后发生作用，即发生纠纷以后才适用，在性质上属于裁判规范。

6、相邻权的取得都是无偿的，而地役权的取得大都是有偿的。

【答案】A

12．甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？

A．乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权

B．乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权

C．乙、丙、丁都有优先购买权

D．丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权

【考点】租赁合同中的优先权、共有合同中的优先权

【解题思路和依据】根据《民法通则》第78条第2款的规定，共有人享有优先购买权；根据《合同法》第230条的规定，房屋租赁中的承租人享有优先购买权。因此作为共有人的乙和承租人的丙均享有优先购买权。故选项C正确。

【应注意的问题】本题的难点在于判断作为次承租人的丁是否有优先购买权。根据民法理论，承租人的优先购买权基于租赁权产生。次承租人基于租赁合同当然享有租赁权，因此也就享有优先购买权。当然学术界对此并无通说，因此本题还是存在争议的。

【答案】C

06-07 21.《土地管理法》规定，国家实行占用耕地补偿制度。下列关于这一制度的哪一表述是错误的?

A.因非农业建设占用耕地的，占用单位应承担占用补偿义务，负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地

B.国家批准的重点建设项目占用耕地的，占用单位不承担占用补偿义务

C.没有条件开垦的占用单位，应当按规定缴纳耕地开垦费 D.占用单位开垦耕地，应按照省级人民政府制定的开垦计划进行 【答案】B 【考点】国家耕地占用补偿制度 【详解】《土地管理法》第31条第2款规定:“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”故AC项正确。第3款规定:“省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。”故D项正确。第47条第1款规定:“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。”故B错误。故本题答案为B。

22.根据《土地管理法》确立的土地用途管制制度，国家在编制土地利用总体规划时，对土地用途如何分类?

A.国有单位用地、集体用地和私人用地

B.城市用地、乡村用地和其他用地

C.甲农用地、建设用地和未利用地 D..工商业用地、农业用地和住宅用地 【答案】C 【考点】土地用途分类 【详解】《土地管理法》第4条第1款规定:“国家实行土地用途管制制度。”第2款规定:“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为非农用地，拉制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”故本题答案为C。

23.2005年6月，某县发生特大洪水，县防汛指挥部在甲村临时征用村东和村西的两块土地。其间实施的下列哪种行为不符合法律规定?

A.灾情发生后，在未办理建设用地审批手续的情况下，向村委会宣布临时征用土地的决定

B.抗洪期间，在未办理建设用地审批手续的情况下，在两块土地上各搭建一座存放抗洪物资的仓库

C灾情结束后，在未办理建设用地审批手续的情况下，拆除村东的仓库，将土地恢复原状后交还给甲村

D.灾情结束后，在未办理建设用地审批手续的情况下，以未来抗洪需要为由，保留村西的仓库至今 【答案】D 【考点】抢险救灾征用土地制度 【详解】《土地管理法实施条例》第27条规定:“抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续;属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后六个月内申请补办建设用地审批手续。”故本题答案为D。

24.刘家村在本村“四荒”土地发包过程中的下列哪种做法不符合《土地承包法》的规定?

A.村东的荒沟通过招标方式发包给邻村人张某

B.村西的荒丘通过拍卖方式发包给外乡人王某和陈某

C.村北的荒山通过公开协商方式发包给县林业开发公司

D.村南的荒滩依据村委会决议发包给本村人黄某、刘某和邱某组成的股份合作社 【答案】D 【考点】农村土地承包经营制度

【详解】《土地承包法》第3条规定:“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”第18条第(三)项规定:“承包方案应当按照本法第十二条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”故A、B、C合法，荒滩发包不能由村委会决议决定，选项D不符合规定。故本题答案为D。

27．某建设项目进行地质勘查，需要临时使用赵村的集体土地。用地单位就此向李律师咨询。李律师 的下列哪一意见是正确的？

A．该临时用地应由乡（镇）级以上人民政府批准 B．用地单位应当与赵村的村民委员会签订临时使用土地合同，并支付临时使用土地补偿费 C．用地单位可以在地质勘查中修建永久性建筑物，但应当取得赵村同意并支付相应费用 D．临时使用土地的期限一般不超过 5 年

【答案】B

【逐项解析】《土地管理法》第 57 条 规 定 ：“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农 民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主 管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地 补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑 物。临时使用土地期限一般不超过二年。”依据该条规定，选项 A 的表述错在“应由乡（镇）级以上人民 政府批准”，正确应为“应由县级以上人民政府批准”；选项 C 的表述错在“用地单位可以在地质勘查中修 建永久性建筑物”，临时用地无论是否取得赵村同意并支付相应费用，均不得修建永久性建筑物；D 选项 的表述错在“一般不超过 5 年”，正确应为“一般不超过 2 年”；选项 B 的表述符合《土地管理法》第 57 条规定，是本题的正确选项。

28．根据《环境保护法》的规定，下列哪一项是县级以上人民政府环境保护行政主管部门的职权？ A．对国家环境质量标准中未作规定的项目，制定地方环境质量标准 B．对国家污染物排放标准中未作规定的项目，制定地方污染物排放标准；对国家污染物排放标准中

已作规定的项目，制定严于国家污染物排放标准的地方污染物排放标准 C．定期发布环境状况公报 D．会同有关部门对管辖范围内的环境状况进行调查和评价，拟订环境保护规划

【答案】D

【逐项解析】《环境保护法》第 9 条 规 定 ：“国务院环境保护行政主管部门制定国家环境质量标准。省、自治区、直辖市人民政府对国家环境质量标准中未作规定的项目，可以制定地方环境标准，并报国务院环 境保护行政主管部门备案。”依据该条规定，选项 A 的表述应为省一级人民政府的职权，是错误选项；《环 境保护法》第 10 条 规 定 ：“国务院环境保护行政主管部门根据国家环境质量标准和国家经济、技术条件，制定国家污染物排放标准。省、自治区、直辖市人民政府对国家污染物排放标准中未作规定的项目，可以 制定地方污染物排放标准；对国家污染物排放标准中已作规定的项目，可以制定严于国家污染物排放标准。地方污染物排放标准须报国务院环境保护行政主管部门备案。凡是向已有地方污染物排放标准的区域排放 污染物的，应当执行地方污染物排放标准。”依据该条规定，选项 B 的表述应为省一级人民政府的职权，是错误选项；《环境保护法》第 11 条 规 定 ：“国务院环境保护行政主管部门建立监测制度，制定监测规范，会同有关部门组织监测网络，加强对环境监测的管理。国务院和省、自治区、直辖市人民政府的环境保护 行政主管

部门，应当定期发布环境公报。”依据该条规定，选项 C 的表述应为国务院和省一级人民政府的(学法网 www.daodoc.com 收集整理)环境保护行政主管部门的职权，是错误选项；《环境保护法》第 12 条 规 定 ：“县级以上人民政府的环境保 护行政主管部门，应当会同有关部门对管辖范围内的环境状况进行调查和评价，拟订环境保护计划，经计 划部门综合平衡后，报同级人民政府批准实施。”依据该条规定，选项 D 的表述是县级以上人民政府环境 保护行政主管部门的职权，是本题的正确选项。本问题在冲刺班讲课过程中多次强调，错了不应该。

10．下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权？ A．保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人 B．电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权 C．动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人 D．受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人

【答案】D

【逐项解析】《物权法》第 106 条第 1 款 规 定 ：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有 权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受 让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律 规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”A 项符合该款规定，构成善意取得；D 项 不属于“以合理的价格转让”，不构成善意取得，因此本题应选 D。

《物权法》第 106 条第 3 款 规 定 ：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”可见他物权也可 以善意取得，BC 两项均为质权的善意取得。

【常见错误】有的考生认为他物权不得善意取得，因此误选了 B 或 C；有的考生不了解善意取得以“合 理的价格”为成立要件，因此未选 D。本问题在冲刺班讲课过程中多次强调，错了不应该。

12．甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付 100 万 元，乙公司在 20 年内不在自己厂区建造 6 米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂 区建造了一栋 8 米高的厂房。下列哪一选项是正确的？

A．小区业主有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 B．甲公司有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 C．甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 D．甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑

【答案】A

【逐项解析】甲乙双方的约定实为地役权合同，甲根据该合同享有眺望地役权，甲的土地是需役地，乙的土地是供役地。

地役权具有从属性，从属于需役地的所有权或使用权，《物权法》第 164 条 规 定 ：“地役权不得单独转 让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”甲将全部 房屋售出，意味着甲的建设用地使用权已经转让给了小区业主，甲的地役权也随之转让给小区业主。

乙公司建造一栋 8 米高厂房的行为违反了地役权合同的约定，地役权人（小区业主）有权予以纠正，因此本题应选 A 项，BCD 三项不正确。

【常见错误】有的考生不熟悉地役权的从属性，因此未选 A，而误选了 B。

08-09 26.根据《土地管理法》的规定，关于土地权益的纠纷，下列哪一选项是错误的？

A.村民甲与村卫生所发生土地使用权争议，协商不成可找乡政府处理，对乡政府处理决定不服还可向法院起诉

B.村民乙与邻居发生宅基地纠纷，应先向县土地主管部门申请行政调处，对调处决定不服的，可以土地主管部门为被告向法院提起行政诉讼

C.村民丙因土地承包经营权与村委会发生纠纷，协商调解不成可向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，对仲裁裁决不服还可以向法院起诉

D.村民丁因擅自占地建房被县土地主管部门处罚，如对行政处罚决定不服可以向法院提起行政诉讼

答案：B

解析：《土地管理法》第16条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。“所以A项的说法是正确的。

根据《土地管理法》第16条的规定可知，个人之间发生争议，由乡级或者县级政府处理，对处理结果不符可以向人民法院起诉。这里的诉讼是针对土地所有权和使用权的权属争议，因而是民事诉讼而不是行政诉讼，所以B是错误的，应当选。

《农村土地承包法》第51条规定：“因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。

当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。“

第52条规定：“当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。”根据以上两个法律条文可知，C项的说法是正确的。

《土地管理法》第83条规定：“依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。”这里的诉讼是对处罚决定不服而提起的，属于行政诉讼。因此，D项说法正确。

27.关于城市规划区内以出让方式提供国有土地使用权，根据《城乡规划法》的规定，下列哪一选项是错误的？

A.出让前，城市人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件

B.出让地块的规划条件，应当作为国有土地使用权出让合同的组成部分

C.未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权

D.在签订国有土地使用权出让合同前，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件，向城市人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证

答案：D

解析：《城乡规划法》第38条规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”所以A项的说法是正确的。

《城乡规划法》第39条规定：“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。”由此可知，出让地块的规划条件必须作为国有土地使用权出让合同的组成部分。所以B是正确的。

《城乡规划法》第38条规定：“未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”所以C项的说法是正确的。

《城乡规划法》第38条第2款规定：“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”所以D项的说法是错误的，应当选。

28.关于承包经营集体土地可以从事的生产活动，下列哪一选项符合《土地管理法》规定？（）

A.种植业、林业

B.种植业、林业、畜牧业

C.种植业、林业、畜牧业、渔业

D.种植业、林业、畜牧业、渔业、农产品加工业

答案：C

解析：本题考核土地管理法。

《土地管理法》第15条规定，国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。因此，本题的正确答案是C.74.根据《土地管理法》规定，在下列哪些情况下使用集体土地从事建设不需要经过国家征收？（）

A.兴办乡镇企业

B.村民建设住宅

C.乡村公共设施建设

D.乡村公益事业建设

答案：ABCD

解析：本题考核集体土地使用权。

《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

75.根据《城乡规划法》规定，下列哪些选项属于城乡规划的种类？（）

A.城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划

B.城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划

C.详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划

D.修建性详细规划分为建设用地规划和建设工程规划

答案：ABC

解析：本题考核房地产开发制度中城乡规划的种类。

《城乡规划法》第2条第2款规定，本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

76.关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时适用的《房地产管理法》特殊规定，下列哪些表述是正确的？（）

A.应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批

B.有批准权的人民政府准予转让的，可以决定由受让方办理土地使用权出让手续，也可以允许其不办理土地使用权出让手续

C.办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权出让金

D.不办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权转让费，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家

答案：ABC

解析：本题考核房地产开发制度中有关建设开发许可的相关规定。

《房地产管理法》第40条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当

按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批（选项A正确）。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续（选项B正确），并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金（选项C正确）。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理（选项D错误）。75．关于国有土地，下列哪些说法是正确的？

A．国有土地可以是建设用地，也可以是农用地

B．国有土地可以确定给单位使用，也可以确定给个人使用

C．国有土地可以有偿使用，也可以无偿使用

D．国有土地使用权可以有期限，也可以无期限

【考点】国有土地使用权

【司法部答案】ABCD

【万国答案】ABCD

【解析】《土地管理法》第4条规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。故国有土地可以是建设用地，也可以是农用地，A选项正确，当选。第9条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。故B选项正确，当选。第2条第5款规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。可见，国有土地可以有偿使用，也可以无偿使用，C选项正确，当选。《城市房地产管理法》第8条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第23条规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。根据上述两个法条可以看出，国有土地使用权可以有期限，也可以无期限，D选项正确，当选。

76．村民王某创办的乡镇企业打算在村庄规划区内建设一间农产品加工厂，就有关审批手续向镇政府咨询。关于镇政府的答复，下列哪些选项符合《城乡规划法》规定？

A．“你应当向镇政府提出申请，由镇政府报县政府城乡规划局核发乡村建设规划许可证。”

B．“你的加工厂使用的土地不能是农地。如确实需要占用农地，必须依照土地管理法的有关规定办理农地转用审批手续。”

C．“你必须先办理用地审批手续，然后才能办理乡村建设规划许可证。”

D．“你必须在规划批准后，严格按照规划条件进行建设，绝对不允许作任何变更。”

【考点】城乡规划的实施

【司法部答案】AB

【万国答案】AB

【解析】《城乡规划法》第41条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。故A B选项符合法律规定，当选。取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续，C选项不符合法律规定，不当选。第43条第1款规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。故D选项中“绝对不允许作任何变更”的说法过于绝对，不符合法律规定，不当选。

95．公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是：

A．法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一

B．《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件

C．双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效

D．因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人

【考点】商品房预售条件

【司法部答案】ABC

【万国答案】ABC

【解析】《城市房地产管理法》第45条第1款第（四）项规定，商品房预售，应当符合下列条件：

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。故A选项符合法律规定，当选；《预售商品房认购书》是一个独立于商品房预售合同的合同，《预售商品房认购书》规定的权利义务就是条件具备时，当事人应当签订商品房预售合同，取得商品房销售许可证是签订商品房预售合同而不是《预售商品房认购书》的必备条件，B项正确，当选；本题中，双方签订商品房预售合同时，某房地产开发公司已经取得商品房预售许可证，具备了商品房预售的法定条件，C项正确，当选；《合同法》第60条第1款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，即使因施工进度及竣工交付日期变化的，房地产开发公司也应当按照合同约定履行义务，不得将房屋另售他人，D项错误，不当选。综上所述，本题正确答案为ABC。

96．公司还主张，公司在解除商品房预售合同时，该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法律保护。对此，下列判断正确的是：

A．登记备案是商品房预售合同的法定生效要件，该合同未经登记备案不受法律保护

B．登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护

C．登记备案是商品房预售合同当事人的权利，未登记备案不影响该合同的效力

D．商品房预售合同无需登记备案，当事人在房屋交付时办理产权登记即可

【考点】商品房预售合同登记备案

【司法部答案】B

【万国答案】B、【解析】《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《城市房地产管理法》第45条第2款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。该条款并没有明确规定登记备案后生效，故该预售合同仍然是成立时生效，也就是说，该登记备案属于备案式登记，对预售合同的效力不产生任何影响，登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护。故A D选项说法错误，B选项说法正确。

《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。可见，预告登记是商品房预售合同当事人的权利，而登记备案是商品房预售人的法定义务，预告登记与登记备案不同，故C选项说法错误。

97．经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。但在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此，下列判断正确的是：

A．商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款

B．商品房预售合同有效，但《预售商品房认购书》无效，故应按公司的意见办理退款

C．《预售商品房认购书》和商品房预售合同均有效，应该支持高某的主张

D．开发商违约，高某有权请求赔偿损失

【考点】商品房预售合同

【司法部答案】CD

【万国答案】CD

【解析】本题中，《预售商品房认购书》与商品房预售合同是两个相互独立的有效合同，有约束力，故AB选项说法错误。《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第115条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本题中，收受定金的开发商违约，经双方协商，高某同意解除商品房预售合同，开发商应当双倍返还定金，对于高某的损失，高某有权请求开发商赔偿损失，CD选项正确。