陈鸿志与保利(成都)实业有限公司商品房预售合同定金纠纷上诉案_成都保利中心
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【法规标题】中华人民共和国民事诉讼法(2007修正)【发布部门】全国人大常委会 【发文字号】主席令第75号
【批准部门】 【批准日期】
【发布日期】2007.10.28 【实施日期】1991.04.09 【时效性】 现行有效 【效力级别】法律
【法规类别】民事诉讼法 【唯一标志】98761
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浏览 TXT HTML TXT WORD 陈鸿志与保利(成都)实业有限公司商品房预售合同定金纠纷上诉案
【案 由】民商经济-> 债权纠纷-> 合同纠纷-> 房地产开发经营合同纠纷-> 商品房预售合同纠纷
【案件字号】(2009)成民终字第1905号【审理法官】宿波、彭灿、宋巍
【文书性质】判决书【审结日期】2009.05.05
【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审理程序】终审
【代理律师】杨为、刘俊【代理律所】四川君合律师事务所、四川泰和泰律师事务所
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陈鸿志与保利(成都)实业有限公司商品房预售合同定金纠纷上诉案
四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2009)成民终字第1905号
上诉人（原审原告）陈鸿志。
委托代理人杨为，四川君合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）保利(成都)实业有限公司(以下简称保利公司)。
法定代表人宋广菊，董事长。
委托代理人刘俊，四川泰和泰律师事务所律师。
委托代理人段磊，四川泰和泰律师事务所工作人员。
上诉人陈鸿志因与被上诉人保利公司商品房预售合同定金纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第4656号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈鸿志及其委托代理人杨为，被上诉人保利公司委托代理人段磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年9月28日，陈鸿志在参加成都市2008年房地产秋季交易会过程中，看中了由保利公司开发建设的位于成都市蜀龙路南段1980号的“保利?公园198”楼盘，并于当日向保利公司支付了项目认购“诚意金”20 000元，保利公司出具收据一份(编号0001821)。2008年10月4日，陈鸿志挑选房屋后，与保利公司签订了《保利?公园198认购书》(认购书编号000081，定金收据号0001821)，约定陈鸿志挑选的房屋编号为5号楼1单元802号，建筑面积89.32平方米，定价401 793元。该认购书第四条第(1)项约定：“乙方(指陈鸿志)在签订认购书后，须于2008年10月20日前到保利(成都)实业有限公司签约收款中心交纳第一期房款及签署《商品房买卖合同》，逾期未办理视为中途违约，乙方不得向甲方(指保利公司)索还定金，甲方有权将该物业另行出售„„”；第四条第(8)项约定：“乙方在签订本认购书时已阅读甲方提供的《商品房买卖合同》及其附件和《按揭须知》，并认可其所述内容”。当日，保利公司在收取陈鸿志认购“诚意金”的收据右上方加盖了“已转定金不予退还”的条章。认购书签订后，因陈鸿志经济发生变化，陈鸿志未在认购书约定的时间内与保利公司签订正式的《商品房买卖合同》。陈鸿志遂要求保利公司退还其认购“诚意金”20 000元，遭到保利公司拒绝。陈鸿志遂向原审法院提起诉讼。
原审法院认为：陈鸿志与保利公司签订的《保利?公园198认购书》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。该认购书第四条第(1)项明确约定陈鸿志应在2008年10月20日前与保利公司签订正式的《商品房买卖合同》，逾期视为中途违约，陈鸿志不得向保利公司索还定金，且保利公司在向陈鸿志出具的收据上，也明确了认购“诚意金”已转为定金，不予退还字样，因此，陈鸿志向保利公司交纳的“诚意金”20 000元，其性质已转化成了保证合同订立的立约定金，其目的在于确保双方当事人能够最终订立正式的《商品房买卖合同》。本案中，由于陈鸿志的原因导致双方未签订正式的《商品房买卖合同》，该责任应由陈鸿志自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，保利公司不应退还陈鸿志交纳的“诚意金”20 000元。故原审法院对陈鸿志要求保利公司退还“诚意金”20 000元的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：驳回陈鸿志的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由陈鸿志负担。
一审判决后，陈鸿志不服，向本院提起上诉，请求：
一、依法撤销一审判决；
二、改判由被上诉人保利公司向上诉人陈鸿志退还“诚意金”20 000元；3．由被上诉人保利公司承担本案诉讼费用。事实和理由：
一、一审判决对“诚意金”已转为立约定金的认定错误。一审判决以保利公司在向陈鸿志出具的收据上，明确了“诚意金已转为定金，不予退还”为由，认定上诉人交纳的“诚意金”已转化成了保证合同订立的立约定金，属认定错误。
1、双方于2008年10月4日签订的《保利?公园198认购书》第一条“付款办法”中“定金”一栏被叉掉，充分证明双方对于“定金”及交付事宜没有约定。根据《中华人民共和国担保法》第90条“定金应当以书面形式约定”的强制性规定，定金合同必须采用书面形式。一审判决在没有双方书面约定的前提下，认定“诚意金”已转为定金明显违法。
2、被上诉人在开具给上诉人的“诚意金”《收据》右上角盖上“已转定金不予退还”的图章的行为，未经上诉人同意，只是保利公司的单方意思表示，一审判决据此认定“诚意金”转为立约定金，显然是以被上诉人一方意志为转移。
二、一审判决适用法律错误。本案争议焦点是“诚意金”是否转为定金，一审判决未适用《担保法》第90条错误。本案应当首先适用《担保法》，一审判决在《担保法》有明确规定的情况下，直接适用《合同法》第115条的规定错误。由于上诉人所缴纳的款项依法未转为定金，其性质依然是“诚意金”，故本案应当适用《四川省消费者保护条例》第三十四条“房地产经营者与房屋买受人订立商品房买卖合同前，以“诚信金”、“排号费”、“预购订金”等形式向买受人收取的费用，收取后买受人改变购买意愿的，经营者应当全额退还”的规定。
被上诉人保利公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，本院二审另查明：2008年10月4日，陈鸿志与保利公司签订的《保利?公园198认购书》第一条“付款办法”中“定金＿万元”栏被划掉。对此，上诉人陈鸿志在二审时陈述是因保利公司在其“诚意金”收据上加盖“已转定金不予退还”的条章后即提出异议，故双方在签订认购书时将该定金栏划掉。保利公司陈述陈鸿志当时并未提异议，并因认可了保利公司的盖章行为，所以保利公司在认购书上将定金栏划掉。
本院认为：陈鸿志与保利公司签订的《保利?公园198认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效。本案二审争议的争点是：陈鸿志交纳的20 000元“诚意金”是否转为立约定金，保利公司是否应当退还该20 000元。本案中，陈鸿志与保利公司于2008年10月4日签订的《保利?公园198认购书》第一条“付款办法”中“定金＿万元”栏被划掉，对划掉该定金条款的原因双方当事人各执一词。保利公司在陈鸿志交纳的“诚意金”收据上加盖“已转定金不予退还”的条章，保利公司无证据证明陈鸿志认可该盖章行为。结合《中华人民共和国担保法》第90条“定金应当以书面形式约定”的规定，本院认为陈鸿志与保利公司双方并未就定金事宜达成一致意思表示，故本案中关于定金的条款并未成立。保利公司与陈鸿志订立正式商品房买卖合同前，以“诚意金”形式向陈鸿志收取的费用，收取后陈鸿志改变购买意愿的，保利公司应当全额退还该20 000元。综上，上诉人陈鸿志的上诉理由成立，本院对其上诉主张予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第4656号民事判决；
二、保利（成都）实业有限公司退还陈鸿志“诚意金”20 000元。
上列有给付义务的款项限自本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费150元，二审案件受理费300元（均由陈鸿志预交），由保利公司负担，保利公司应在履行上述义务时一并向陈鸿志支付。
本判决为终审判决。
审 判 长
宿 波
代理审判员
彭 灿
代理审判员
宋 巍
二OO九年五月五日
书 记 员
戚 琳
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