土地储备融资分析_土地储备融资

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土地储备的融资方式分析

随着土地市场的逐渐规范，对政府特别是土地储备部门提出了较高的要求。土地储备中心的职能就是统一收购闲散土地，通过拆迁、平整之后，以招标和拍卖的方式出让土地使用权。目前，各地土地储备中心大都面临资金严重短缺的问题。

一、城市土地储备机制的运作过程

城市土地储备运作过程包括土地征购、土地整理、土地储备和土地供应四个阶段，土地储备融资是指城市土地储备制度运作过程中土地储备机构的资金融通行为。由于土地资产价值巨大，土地整理费用(特别是拆迁、安置费用)比较高，在土地征购、整理和储备过程中必然要以大额资金占用为条件，并且要到土地供应阶段才能收回。因此，土地储备机构的资金融通管理不仅关系到储备机制能否有效运转，而且也是风险管理和成本控制的主要内容之一。

二、土地储备融资的必要性分析

土地储备资金来源主要包括政府财政收入、银行贷款和土地销售收入三种形式。一方面为土地储备中心提供资金来源，另一方面在土地供应后收回资金。为了保证城市土地基金的积累和发展，收回的资金在总体上必须大于全部占用的资金成本。这样才能为城市政府积累财政收入，为落实有关土地政策提供财力保证。在现阶段，土地基金的自有资金还十分有限，土地储备中心运作的主要资金来源依靠各种融资解决，资金成本压力很大，风险控制和融资管理就显得十分迫切和关键。

财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度运作，实现政府有效调控城市土地市场的目的而进行的财政拨款。土地储备机制的功能是通过对城市土地资产的优化配置，达到社会经济全面持续发展的目的。在土地储备制度运行初期，由于土地出让量少，土地征购和土地整理量大，必须依靠政府的财政拨款作为启动资金，才能保证土地储备制度的正常运作。

财政拨款有以下特点有无偿性、无风险性、不确定性和有限性。且财政拨款的时间经常受到各种因素的限制，拨款时间和交易时间的错位性影响了土地一级开发的运作。政府拨款一般是前一年度的年底做计划，然后拨款，但拨款时间往往与土地储备所需资金的时间不一致，这个不一致不利于土地征购和储备目标的实现。

所谓土地出让资金收回，是指土地储备中心在土地征购或者整理过程中，可以通过将前一年度的销售收入作为本期土地开发的资金来源。土地出让资金可以作为项目的自由资金，其无风险、成本低。

三、融资方式分析

（一）土地储备银行贷款融资模式。

通过银行贷款筹资是土地储备中心向银行等金融机构通过贷款方式融通资金，其中银行贷款筹资是最主要的贷款筹资。贷款在土地储备中发挥了重要的作用，占资金来源的比重也较大。银行贷款筹资的特点是有偿性、风险高、贷款程序复杂且成本高，但贷款的优点是资金来源比较广发，方式也灵活多样。

此外可以考虑土地信托方式，信托投资公司通过设立土地开发整理信托，一方面可以把居民手中的闲散资金集合运用，投向于具有稳定收益、风险度较低的土地开发整理，使投资者的资本有稳定的收益，同时又解决了土地储备中心资金不足的问题。从社会效益来说，信托资金参与土地开发整理，有利于整理闲置、分散的土地，在加快城市建设方面也具有巨大的社会效应。

但无论哪种方式的资金来源，都具有着一定的融资风险。当债务资本比率较高时，投资者将负担较多的债务成本，并经受较多的负债作用所引起的收益变动的冲击，从而加大财务风险；反之，当债务资本比率较低时，财务风险就小。它有两层含义：一是指负债筹资导致土地基金所有者收益下降的风险；二是指负债筹资可能导致土地基金财务困难甚至破产的风险。