(渝国土房管发255)重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则_重庆国土房管

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（渝国土房管发[2009]255）重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则

（试行）

各区县（自治县）国土（房管）局（分局），市土地和矿业权交易中心，市国土资源房屋评估和经纪协会，市级各土地储备集团公司：

《重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则》经市国土房管局2009年第4次局长办公会讨论通过。现印发你们，请认真遵照执行：

一、凡有下列情形之一的，应当按照本《通知》精神确定土地供应价款：

（一）依照国家颁布的《划拨供地目录》以划拨方式供应土地的[含社区（居委会、业主委员会）管理用房（物业管理用房）的用地]，在报县级以上人民政府审批前，应当计征国有划拨建设用地使用权价款；

（二）国有建设用地使用权以出让方式供应的；

（三）国有建设用地使用权以租赁方式供应的参照执行。

二、本规则第Ⅱ部分国有建设用地使用权供应价款中指的评估、审计行为应参照《重庆市国土房管局关于贯彻落实重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法等有关规定的通知》（渝国土房管发[2009]254号）第四条规定执行，并按渝府发（2008）119号文第四条规定，视不同的产业类别经集体会审确定土地供应最低价，但不得低于规则中确定的基础价格。

三、凡有下列情形之一的，受让方须持修订出让合同时规划部门最终核发的建设项目设计批复文件及其附图申请修订土地出让合同，国土部门经审核合格后，按照本规则规定计算补征土地出让收益，且在向社会公告、接受社会监督无异议后方可修订土地出让合同。

（一）因实施城市统一规划，受让地块需整合，开发业主申请延长出让年限的，应当按程序报批后，方可按本规则之规定计算补征因延长土地出让年限的土地出让金；

（二）因依渝府发〔2008〕119号文件的第二十四条、第二十六条之规定，改变土地出让合同约定规划条件（用途变化、增加建筑面积）的；

（三）因依《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）第二

（八）条规定，对现有工业用地，在符合规划、不改变用途前提下，提高土地利用率和增加容积率的。

四、本规则第9.2条所指工业用地是指符合《国土资源部关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》（国土资发[2008]24号）规定中各类工业门类性质的工业用地。修订的土地出让合同关于土地计价条款中对免征的土地出让价款应当表述为：“工业用地增加的建筑面积××㎡相应的××万元土地出让价款不再征收”。

五、国有出让建设用地使用权转让须按《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和本市有关规定依法审批，审批前应当核查土地受让方是否履行土地出让合同约定的义务，若受让方未履行因减免出让金对应义务的，应当补征原签订土地出让合同约定减免的出让金。在此期间，受让方依法延长土地出让年限、改变用途、增加建筑规模须补征土地出让金（收益），或受 2 让方将土地由非经营性用地依法改变为经营性建设用地使用权，国土部门依法收回建设用地使用权的，应按本市有关规定办理。

六、2007年8月7日后在有审批权的人民政府国土部门依法供应土地上修建的经济适用住房项目，竣工、销售后，购房人取得房地产权证的5年内不得上市交易。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时本市人民政府有关规定计算补征土地收益。

七、本规则第11.2条中的非联体商业用房的用地应按本市有关规定程序实行招拍挂出让。

八、为促进土地资产管理的科学化、标准化，市局将择时转换旧、新供地价格及其因土地出让合同约定规划条件变更涉及计补土地出让金测算标准，统一技术路线，实现新老供地各类价格测算标准一体化。各区县（自治县）要按此目标加快熟地化进程，加强对已供建设用地使用权的监管，特别是要加强对已竣工项目土地出让金（收益）清理结帐。于2009年9月30日之前完结历史遗留问题的处理。

九、本通知自印发之日起施行。同时，废止重庆市国土房管局《关于国有土地使用权基准地价和公示地价执行中有关问题的通知》（渝国土房管发〔2001〕741号）、《关于划拨土地上已建成住房补办土地出让手续有关问题的通知》（渝国土房管发〔2002〕626号）、《关于印发重庆市国有土地使用权出让金测算技术规定（试行）的通知》（渝国土房管发〔2005〕468号）、《关于印发重庆市国有土地使用权出让金测算技术补充规定的通知》（渝国土房管发〔2006〕488号）、重庆市国土房管局《关于印发的通知》（渝国土房管发〔2000〕315号）第5.3条、《关于印发的通知》（渝国土房管发〔2002〕486号）第7条和第10条的规定。

在执行过程中，各区县（自治县）应主动与业主联系，切实搞好服务工作。对执行过程中的有关问题，请及时与市局土地利用处联系。

联系人：邓兰

联系电话：63654077

附：重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）

二OO九年五月六日

Ⅰ 总 则 目的和依据

为全面规范国有建设用地使用权供应价款确定行为，建立和 4 完善土地资产管理标准化体系，防止国有资产流失，根据《土地管理法》、《重庆市人民政府关于印发国有建设用地使用权出让管理实施办法的通知》等有关法律法规、规范性文件的规定，制定本规则。适用的业务范围

本规则适用于县级以上人民政府国土资源行政主管部门（以下简称“国土部门”）拟定土地供应方案，因依法延长出让年限、改变用途、增加建筑面积修订土地出让合同，依法审查划拨性质转变为出让性质的土地、出让土地的转让、划拨土地的转让事宜时，确定政府应征收土地价款的行为。土地评估时，涉及土地价款确定按本规则规定计算。

3适用的用地范围 主城规划区2616平方公里

注

1范围内的国有建设用地使用权

注供应土地价款的确定，必须严格执行渝府[2002]79号

2、渝府发[2004]43号注3文标准；主城规划区2616平方公里范围外的各区

注4县（自治县）必须严格执行渝府发[2000]76号

4建设用地使用权价款确定的前提条件

文标准。

土地价款确定的前提条件是宗地土地级别明确、土地权属清楚、规划行政主管部门（以下简称“规划部门”）已确定规划用途以及建筑面积或容积率、已按规划部门确定的用地红线进行现场勘界并形成测绘报告。

5建设用地使用权价款确定报告

土地价款确定报告是国土部门依法确定土地供应价格的最终成果。国土部门必须严格按重庆市人民政府公布的用途级别基准地价、土地出让金标准及规划部门确定的宗地规划用途、建筑面积，按本规则测算确定土地供应价款，并形成书面报告[报告应包括土地的基本情况，土地出让金计算依据、过程、结果，土地成本审计（评估）确认结果，经办人签字、部门负责人签字]。该报告是集体研究土地供应底价的依据之一，并须纳入宗地供应档案备查。

Ⅱ 国有建设用地使用权供应价款确定 国有建设用地使用权划拨 6.1 基础价格确定

6.1.1 新增国有建设用地使用权

根据征收（用）土地费用、土地整治成本（审计）确定。6.1.2 存量国有建设用地使用权

6.1.2.1 地上有建构筑物，属旧城改造项目的，土地成本按已发生的拆迁安臵费审计确定，已进行整治的，整治成本按照已发生的实际整治费用审计确定；属非旧城改造项目的，按该宗地位臵、面积、原用途、原取得方式、原利用状况等条件评估确定，6 其评估基准日以有审批权的人民政府批准收回该国有建设用地使用权之日为准。

6.1.2.2 地上无建构筑物的，参照周边相同用途划拨国有建设用地使用权的评估价确定。其中，成熟度不一致的，应当进行成熟度修正。

6.2 市场价格确定

根据宗地位臵、面积、规划用途、规划建设规模等条件结合市场情况，并按国家规定的技术路线评估。国有建设用地使用权出让 7.1 基础价格确定 7.1.1 成本价格确定

7.1.1.1 新增国有建设用地使用权

根据征收（用）土地费用、土地整治成本（审计）确定。7.1.1.2 存量国有建设用地使用权

7.1.1.2.1 地上有建构筑物，属旧城改造项目的，土地成本按已发生的拆迁安臵费审计确定，已进行整治的，整治成本按照已发生的实际整治费用审计确定；属非旧城改造项目的，按该宗地位臵、面积、原用途、原取得方式、原利用状况等条件评估确定，其评估基准日以有审批权的人民政府批准收回该国有建设用地使用权之日为准。

7.1.1.2.2 地上无建构筑物的，参照周边相同用途划拨国有建设用地使用权的评估价确定。其中，成熟度不一致的，应当进行成熟度修正。

7.1.2 标准出让金确定

7.1.2.1 标准土地出让金计算公式

V＝S建×kivimi

（1）

i13V——宗地土地出让金 S建——出让的计价建筑面积。商业、居住用地容积率不足1.5的按1.5计算，工业用地容积率不足1的按1计算。

Vi——重庆市人民政府公布的土地用途级别标准出让金 mi——规划部门给定的用途比例。若系商业、住宅混合用地，规划部门已确定比例的，以规划部门确定的为准。规划部门未就商业、住宅比例作规定的，按商业：住宅为2：8予以确定。若规划部门规定的用途为居住，其比例按商业：住宅为2：8予以确定。

ki——用途年限修正系数

7.1.2.2 土地出让金用途级别确定原则

7.1.2.2.1 房地产开发项目中出让的托儿所、设备用房（含转换层）、学校用地参照工业用地标准出让金计算应收土地出让金，小区会所用地按商业用地标准出让金计算应收土地出让金。7.1.2.2.2地上车库用地参照商业标准用地出让金计算应收土地出让金。

7.1.2.2.3 一类居住（含别墅）、加油（气）站用地应收的土地出让金，至少按重庆市人民政府公布的土地用途级别出让金标准计算的土地出让金上浮20%作为土地“招拍挂”出让起始价中的土地出让金。

7.1.2.2.4 土地依法出让时应当依据土地供应时市国土部门公布的用途级别确定拟出让宗地的土地级别；对未确定土地级别的地块，可按国家规定的技术规程参照周边地块土地级别确定相应土地级别。

7.1.3 基础价格

基础价格等于上述土地审计（评估）的成本与标准出让金之和。

7.2 市场价格确定

根据宗地位臵、面积、规划用途、规划建设规模等条件结合市场情况，并按国家规定的技术路线评估。

Ⅲ 因依法修订土地出让合同须补交土地出让收益 依法延长出让年限

8.1 对国有建设用地使用权协议出让增加出让年限的，按批准增加出让年限时市人民政府公布的用途级别年限标准出让金的平均单价、依法批准调整土地出让的年数、计价建筑面积三者的乘积计算的结果，作为依法延长土地出让年限应补征的土地出让金；

VfV=×Δn×S建

（2）

nfiiiiV——延长年限补征的土地出让金

Vf——修订土地出让合同时市人民政府公布的用途级别ii出让金标准与用途比例乘积之和（即按用途比例加权的出让金标准）

nf——市政府确定的最高用途年限与修订土地出让合同ii时规划部门批复的设计方案用途的比例乘积的和（即按用途比例加权平均的出让年限）

Δn——延长的土地出让年限 S建——规划部门批复的建筑面积

8.2 对国有建设用地使用权招拍挂出让后增加出让年限的，按修订前土地出让合同约定的土地纯收益、计价建筑面积、出让年限平均单价即（V1），与批准增加出让年限时市人民政府公布的用途级别年标准土地出让金的平均单价（V2）分别比较，按从高原则选取的平均单价（Vmax）、依法批准调整的出让年数（Δn）、计价建筑面积三者乘积计算的结果，作为依法延长土地出让年限应补缴的土地价款（V）。V1=V楼nifi

（3）

V1——修订前土地出让合同约定的土地出让纯收益计价建筑面积出让年限平均单价

V楼——土地出让合同约定的土地出让纯收益楼面单价

nf——土地出让合同约定的用途年限与出让合同约定的ii该用途比例乘积的和

V2V2V=niififi

（4）

——修订土地出让合同时人民政府公布的用途级别年平均标准土地出让金

Vf——修订土地出让合同时市人民政府公布的用途级别ii标准出让金与修订出让合同规划部门批复的设计方案确定的用途比例乘积之和

nifi——市政府确定的最高用途年限与修订出让合同时规划部门批复的设计方案确定的用途比例乘积的和

V= Vmax×Δn×S建

（5）V——延长出让年限应补交的土地出让金 Vmax=max（V1,V2）

Δn——延长的土地出让年限 S建——规划部门批复的建筑面积 第一次签订土地出让合同约定的计价建筑面积中，地上 11 建筑面积与地下建筑面积及其用途，按下列原则区分

9.1 国土部门按照2005年7月18日前规划部门发出的规划条件及其有关许可文书依法供应土地的9.1.1 建筑面积

9.1.1.1 第一次签订的土地出让合同约定的计价建筑面积包括地上建筑面积和地下建筑面积;9.1.1.2 地上与地下建筑面积区分可函询规划部门，若规划部门函复后无法明确的，按下列原则办理。即：

9.1.1.2.1 地上建筑面积：

第一次签订的土地出让合同约定的计价建筑面积与地下建筑面积的差计算的结果视为地上建筑面积。

9.1.1.2.2地下建筑面积：

以规划部门核发的建设用地规划许可证附图所示的建筑设计方案中确定的地下建筑面积为准；

若规划部门核发的建设用地规划许可证未附图的，以规划部门核发的建设工程规划许可证附图所示的建筑设计方案中确定的地下建筑面积为准；

前两项均没有的，都市区5473平方公里内，万州、涪陵、黔江、永川、江津、合川，其余区县（自治县）的地下建筑面积分别按第一次签订土地出让合同约定的计价建筑总面积的8%、4%、2%计算。9.1.2 用途

9.1.2.1 第一次签订土地出让合同时规划部门已确定了用途比例的，按规划部门确定的用途比例为准；

9.1.2.2 若规划部门没有确定的，按下列原则办理： 9.1.2.2.1 居住或居住兼容商业的计价建筑面积按商业：居住为1:9确定，第一次签订土地出让合同另有约定的除外。

10%是指：地上商业、会所（商业）、地上车库（商业）与地下商业、车库（商业）建筑面积之和为第一次签订的土地出让合同约定计价建筑面积的10%；

90%是指：地上居住，与地上、地下设备用房等按工业计算的建筑面积之和为第一次签订的土地出让合同约定的计价建筑面积的90%。

9.2 国土部门按照2005年7月18日后规划部门发出的规划条件及其有关许可文书依法供应土地的9.2.1 建筑面积 9.2.1.1 地上建筑面积：

第一次签订土地出让合同约定的计价建筑面积仅为地上建筑面积；

9.2.1.2 地下建筑面积：

以规划部门核发的建设工程规划许可证确定的地下建筑面积为准。9.2.2 用途

9.2.2.1 第一次签订土地出让合同前规划部门已确定了用途比例的，按规划部门确定的用途比例为准；

9.2.2.2 若规划部门没有确定的，按下列原则办理： 9.2.2.2.1 国土部门依照2008年11月20日前规划部门发出的《规划条件函》依法供应土地的，居住或居住兼容商业的计价建筑面积按商业：居住为1:9确定。第一次签订土地出让合同另有约定的除外。

9.2.2.2.1.1 地上建筑用途比例为：

10%是指：商业、会所（商业）、地上车库（商业）计价的建筑面积之和是第一次签订土地出让合同计价建筑面积的10%；

90%是指：居住与设备用房等按工业计算的建筑面积之和是第一次签订土地出让合同约定计价建筑面积的90%；

9.2.2.2.1.2 地下建筑面积用途比例：

以规划部门核发的建设工程规划许可证确定的地下建筑用途比例为准（视为新增加的建筑面积）。

9.2.2.2.2 国土部门依照2008年11月20日后规划部门发出的《规划条件函》依法供应土地的，居住或居住兼容商业的计价建筑面积按商业：居住为2:8确定。第一次签订土地出让合同另有约定的除外。

9.2.2.2.2.1 地上建筑用途比例为：20%是指：商业、会所（商业）、地上车库（商业）计价的建筑面积之和是第一次签订土地出让合同计价建筑面积的20%。

80%是指：居住与设备用房等按工业计算的建筑面积之和是第一次签订土地出让合同约定计价建筑面积的80%；

9.2.2.2.2.2 地下建筑面积用途比例：

以规划部门核发的建设工程规划许可证确定的地下建筑用途比例为准（视为新增加的建筑面积）。

9.3 以上两类情形地上建筑面积与地下建筑面积不相互抵扣。土地依法出让后规划条件依法变更情形 10.1 经营性用地

10.1.1 用途比例发生变化

本次修订土地出让合同时，规划部门批复的建筑设计方案的建筑面积不大于第一次签订的土地出让合同约定的计价建筑面积，但其用途与本规则第9条原则确定的用途比例比较发生变化的10.1.1.1 国土部门依照2008年11月20日前规划部门发出的《规划条件函》依法供应土地后，纯住宅用地或商业、住宅混合用地依法批准调整商业、住宅用途比例的，按以下方式处理：

10.1.1.1.1 建筑设计方案中商业建筑面积未超过第一次签订的出让合同约定总计价建筑面积10%的，对不足部分因高效用途转化为低效用途的土地出让金差不退还；

10.1.1.1.2 建筑设计方案中商业建筑面积超过第一次签订土地出让合同约定总计价建筑面积10%的，按以下方式办理：

10.1.1.1.2.1 若此时商业建筑总面积不大于第一次签订土地出让合同约定计价总建筑面积的，对超过合同约定计价商业建筑面积的部分按下列方式处理：

10.1.1.1.2.1.1 土地以协议出让方式供应的，应按受让方报有审批权的人民政府国土部门申请修订土地出让合同时市人民政府公布的商业用地级别标准土地出让金，与第一次签订土地出让合同时市人民政府公布的居住用地级别标准土地出让金之差，再与该超过部分的建筑面积的乘积计算的结果作为应补征的土地出让金；

10.1.1.1.2.1.2 土地以招拍挂出让方式供应的，若第一次签订土地出让合同约定的土地出让纯收益单价，不小于受让方向有审批权的人民政府国土部门申请修订土地出让合同时市人民政府公布商业用途出让金标准，既不补交土地出让金也不退还多余部分的土地出让金；若第一次签订土地出让合同约定的土地出让纯收益单价，小于受让方向有审批权的人民政府国土部门申请修订土地出让合同时市人民政府公布商业用途出让金标准，则应按此修订土地出让合同时市人民政府公布的土地出让金标准，与第 16 一次签订土地出让合同约定的土地出让纯收益的楼面单价之差，再与该超过部分的建筑面积的乘积计算的结果作为应补征的土地出让金（不含第9.2.2.2.1.2条地下建筑面积，该地下建筑面积按第10.1.2.2.2.1.2条处理）。

10.1.1.1.2..2 若此时商业建筑总面积大于第一次签订土地出让合同约定计价建筑总面积的，对超过部分按增加的建筑面积处理。

10.1.1.2 国土部门依照2008年11月20日后规划部门发出的《规划条件函》新供应土地的，经营性建设用地使用权出让后纯住宅用地或商业、住宅混合用地依法批准调整商业、住宅用途比例的，按以下方式处理：

10.1.1.2.1 建筑设计方案中商业建筑面积未超过原出让合同约定总计价建筑面积20%的，对不足部分因高效用途转化低效用途的土地出让金差不退还；

10.1.1.2.2 建筑设计方案中商业建筑总面积不大于第一次签订的土地出让合同约定总计价建筑面积的，若第一次签订土地出让合同约定的土地出让纯收益单价，不小于受让方向有审批权的人民政府国土部门申请修订土地出让合同时市人民政府公布商业用途出让金标准，既不补交土地出让金也不退还多余部分的土地出让金；若第一次签订土地出让合同约定的土地出让纯收益单价，小于受让方向有审批权的人民政府国土部门申请修订土地出让合同时市人民政府公布商业用途出让金标准，则应按此修订土地出让合同时市人民政府公布的土地出让金标准，与第一次签订土地出让合同约定的土地出让纯收益的楼面单价之差，再与该超过部分的建筑面积的乘积计算的结果作为应补征的土地出让金（不含第9.2.2.2.2.2条地下建筑面积，该地下建筑面积按第10.1.2.2.1条第二款处理）。

10.1.1.2.3 若此时商业建筑总面积大于第一次签订土地出让合同约定计价建筑总面积的，对超过部分按增加的建筑面积处理。

.10.1.2 计价建筑面积发生变化

本次修订土地出让合同时，规划部门批复的设计方案中的各类用途比例不大于第一次签订土地出合同约定的用途比例，但其建筑面积与本规则第9条原则确定的计价建筑面积比较发生变化的10.1.2.1 批准的建筑设计方案中的总建筑面积小于第一次签订土地出让合同约定的总计价建筑面积的，对不足部分的建筑面积对应的土地出让金不退还。

10.1.2.2 批准的建筑设计方案中的总建筑面积大于第一次签订土地出让合同约定的总计价建筑面积的，依照下列规定办理：

10.1.2.2.1 2008年11月20日（含本日）渝府发（2008）119号文印发以后，国土部门依法将国有建设用地使用权在有形土地交易市场上招拍挂出让、且规划部门依法批复增加建筑面积，受让方申请修订土地出让合同的: 以修订前的土地出让合同约定土地出让综合价金楼面单价计算应补征的土地出让收益。其中地下建筑面积：

以规划部门核发的建设工程规划许可证确定的地下建筑面积为准，用途为车库的，按修订时市人民政府公布的商业级别出让金标准的50%计算；用途为设备用房的按工业级别出让金标准计算；其他用途的建筑按对应用途级别出让金标准计算。超过建设工程规划许可证确定的地下建筑面积的，按土地出让综合价金楼面单价计算补征土地收益。

10.1.2.2.2 2008年11月19日（含本日）前国土部门已依法出让土地、且规划部门已依法核发超建筑面积行政许可，受让方现申请修订土地出让合同的：

10.1.2.2.2.1 土地以“招拍挂”方式出让后增加建筑面积的 10.1.2.2.2.1.1 对增加的地上建筑面积计算补征土地出让金的原则

本次修订前的土地出让合同约定的土地出让纯收益计价建筑面积单价，与以向有审批权的人民政府国土部门申请修订土地出让合同时，重庆市人民政府公布的土地用途级别标准出让金，分别与此时规划部门核发的建设工程规划许可证确定的各类用途比例的乘积测算的平均单价[地下车库、设备用房（含转换层）分别按商业、工业用途级别标准出让金100%计]比较，按照从高原则选取的楼面平均单价计算应补征的土地出让金。

10.1.2.2.2.1.2 对增加的地下建筑面积计算补征土地出让金的原则

按本规则第9、10条规则比较，视为增加的地下建筑面积的，应与第10.1.2.2.2.1.1条按照从高原则选取的楼面平均单价的乘积计算应补征的土地出让金。

10.1.2.2.2.2 土地以协议方式出让后依法增加建筑面积的 10.1.2.2.2.2.1 对增加的地上建筑面积计算补征土地出让金的原则

以向有审批权的人民政府国土部门书面申请修订土地出让合同时，重庆市人民政府公布的土地用途级别出让金标准计算补征土地出让金。

10.1.2.2.2.2.2 对增加的地下建筑面积计算补征土地出让金的原则

按照本规则第9、10条视为增加的建筑面积，其中： 用途为地下车库、设备用房的，分别按向有审批权的人民政府国土部门书面申请修订土地出让合同时，重庆市人民政府公布的商业、工业用途级别出让金标准50%计算补征土地出让金；

其它用途的，按向有审批权的人民政府国土部门书面申请修订土地出让合同时市人民政府公布的用途级别标准出让金，计算补征土地出让金。

10.1.2.2.3 2008年11月19日（含本日）前国土部门已依法出让土地，在2008年11月20日（含本日）之后规划部门依法批复增加建筑面积，受让方现申请修订土地出让合同的：

10.1.2.2.3.1 对增加的地上建筑面积计算补征土地收益的原则

10.1.2.2.3.1.1修订前的土地出让合同已约定土地出让综合价金（含土地本身的成本）的，以该土地出让综合价金的楼面单价，与现规划部门核发的建设工程规划许可证中增加地上的建筑面积乘积计算的结果，作为应补征的土地收益。

10.1.2.2.3.1.2土地出让合同虽未约定土地成本，但该合同签订时土地交易机构核发的《土地成交确认书》记载有土地成本（指土地本身的成本）的，按此土地成本与修订前的土地出让合同约定的土地出让金总额之和作为土地出让综合价金，并与修订前的土地出让合同约定的计价建筑面积的商，再与现规划部门依法核发的建设工程规划许可证增加的地上建筑面积的乘积计算的结果，作为应补征的土地收益。

10.1.2.2.3.1.3土地出让合同、土地成交确认书均未载明土地成本（指土地本身的成本）的，应按本市有关规则选取中介机构，以修订前的土地合同签订的时间为评估基准日，对此土地出让综合价金予以评估。评估结果应报行业协会备案。备案后，按该土地出让综合价金与修订前的土地出让合同约定的计价建筑面积的商，再与现规划部门核发批准的建设工程规划许可证中增加的地上建筑面积的乘积计算的结果，作为应补征的土地收益。

10.1.2.2.3.2 对增加的地下建筑面积计算补征土地收益的原则

10.1.2.2.3.2.1国土部门按照2005年7月18日前规划部门发出的规划条件及有关许可文书依法供应土地，将按照《技术规则通知》第9、10条视为增加的地下建筑面积，与本规则10.1.2.2.3.1条规定的顺序确定的土地出让综合价金楼面单价的乘积计算的结果，作为应补征的土地收益。

10.1.2.2.3.2.2国土部门按2005年7月18日后规划部门发出的规划条件及其有关许可文书依法供应土地的，按本规则10.1.2.2.1条第二款规定计算补征土地收益。

注：在本规则第10.1.2条中，在修订土地出让合同时，规划部门批复的设计方案中没有地下建筑的，则本规则第9条所确定的地下建筑面积为零。

10.1.3 用途比例与计价建筑面积均发生变化

批复的建筑设计方案中的总建筑面积和用途比例与本规则第9条原则确定的建筑面积和用途比较均发生变化的，按下列顺序确定：

10.1.3.1 先假定用途比例不发生变化，则按本规则第10.1.2条规定办理；

10.1.3.2 后假定计价建筑面积不发生变化，则按本规则第10.1.1条规定办理；

10.1.3.3 上述两个步骤所测算的土地出让金之和，则为此类情形应补征的土地出让金。

10.1.4 以上三大类情形地上建筑面积与地下建筑面积不相互抵扣及其对应的用途出让金不相互抵扣。

10.2 工业用地

对现有工业用地在符合规划，不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加建筑面积的，按本规则第10.1.2条规定办理。

10.3 结帐原则

凡对于土地出让合同约定的计价建筑面积、土地用途依法改变后，经测算应收土地出让金大于已交土地出让金的，补征其差额，反之则不退还。

Ⅳ 国有划拨性质的建设用地使用权转变为

出让性质的建设用地使用权 国有划拨建设用地使用权补办有偿使用手续11.1 符合国家和本市有关规定需将国有划拨建设用地使用权补办出让手续的，按土地使用者向有审批权的国土部门补办手续时市人民政府公布的土地用途级别出让金标准和建筑面积的乘积计算的结果作为应补缴的土地出让金（商业、居住容积率不足1.5的按1.5计算，工业容积率不足1的按1计算）。其中，国有企业依法改制的，土地出让金上浮20%。

11.2 凡经依法批准在国有划拨建设用地使用权上已修建的经济适用住房（安居工程）、房改住房、拆迁还建住房，且在已办理房地产权证的前提下，住房所有权人自愿要求补办出让手续，且符合国家和本市有关划拨性质的建设用地使用权转变为出让性质的建设用地使用权规定的，按照有审批权的人民政府批复该工程用地时的市人民政府公布的土地用途级别基准地价标准的10%计征土地出让金。前述类住房用地中按规定比例配建的联体商业用房，其土地出让金以向有审批权的人民政府国土部门申请按补办出让手续时市人民政府公布的土地用途级别出让金标准与建筑面积的乘积计算的结果，作为应补征的土地出让金；若该土地系无偿划拨的，还应加上该宗土地的成本作为应补征的土地出让总价款，该成本按本市有关规定予以评估确定。非联体商业用房除外。

Ⅴ 国有建设用地使用权转让国有出让建设用地使用权分割转让的情形

12.1 第一次签订的土地出让合同时，规划部门已明确了建筑面积的，按此建筑面积确定；

12.2 若出让时只明确了大宗土地的建筑面积，拟转让宗地未具体明确的，则按第一次签订的土地出让合同约定的净建设用地面积与建筑面积分摊计算作为拟转让宗地的建筑面积。国有划拨建设用地使用权的转让

13.1 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，国有划拨建设用地使用权的转让经批准可以不办理出让手续的，应征收土地收益金。按渝府发（2000）76号、渝府（2002）79号、渝府发（2004）43号文件实施细则的规定计算。该国有划拨建设用地使用权转让后仍为国有划拨性质的建设用地使用权。

13.2 国有划拨建设用地使用权转让后依法转变为出让性质的土地的，按本规则第11条的规定计算应补征的土地出让金。

Ⅵ 第一次签订的土地出让合同主要条款中的历史遗留问题处理原则 第一次签订的土地出让合同未约定容积率或建筑规模的处置原则14.1第一次签订的土地出让合同后两年内规划部门依法确定了建筑面积或容积率的，按已确定的建筑面积或容积率作为第一次签订的出让合同时约定的建筑面积或容积率。

14.2 第一次签订的土地出让合同后两年内规划部门未确定建筑面积或容积率的，按以下原则确定建筑面积或容积率：

14.2.1 第一次签订的土地出让合同约定了土地出让金的，以本规则公式（1）推算的建筑面积，作为第一次签订的土地出让合同约定的建筑面积；

14.2.2 第一次签订的土地出让合同未约定土地出让金，但约定了土地出让综合价金的，以该土地出让综合价金扣除第一次签订出让合同时国土部门认定的对应第一次签订合同时的土地征（收）用、整治、拆迁成本后的余额，按本规则公式（1）推算的建筑面积，作为第一次签订的土地出让合同约定的建筑面积；

14.2.3 第一次签订的土地出让合同仅约定了实物地租抵交土地出让金，或既未约定土地出让金，也未约定土地出让综合价金的，根据《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》（渝府发[2000]76号）的执行时间，凡土地出让合同签订时间在2000年8月20日以前的，工业用地容积率按1，商业、住宅用地容积率按2作为第一次签订土地出 26 让合同时约定的容积率推算建筑面积；在2000年8月20日以后的，工业用地容积率仍按1，商业、住宅用地容积率按1.5作为第一次签订的土地出让合同约定的容积率推算建筑面积。

Ⅶ 附则

5本规则由重庆市国土房管局负责解释。本规则的注解与本规则具有同等法律效力。

注

解

（规程的注解）

一、主城规划区包括：

渝中区：七星岗街道、较场口街道、解放碑街道、朝天门街道、望龙门街道、南纪门街道、菜园坝街道、两路口街道、王家坡街道、上清寺街道、大溪沟街道、大坪街道、化龙桥街道。大渡口区：新山村街道、跃进村街道、九宫庙街道、茄子溪街道、八桥镇、建胜镇、跳蹬镇。

江北区：观音桥街道、华新街街道、大石坝街道、五里店街道、石马河街道、江北城街道、寸滩街道、唐家沱街道；郭家沱街道、鱼嘴镇、复盛镇、五宝镇。

南岸区：南坪街道、花园路街道、龙门浩街道、海棠溪街道、铜元局街道、弹子石街道、南坪镇、涂山镇、黄桷垭镇、南山镇、鸡冠石镇；峡口镇、长生桥镇、迎龙镇、广阳镇。

沙坪坝区：沙坪坝街道、小龙坎街道、渝碚路街道、磁器口街道、童家桥街道、石井坡街道、詹家溪街道、井口街道、歌乐山街道、山洞街道、新桥街道、天星桥街道、土湾街道、覃家岗街道、井口镇、歌山镇；中梁镇、西永镇、陈家桥镇、土主镇、青木关镇、虎溪镇、曾家镇、凤凰镇、回龙坝镇。

九龙坡区：杨家坪街道、谢家湾街道、石坪桥街道、黄桷垭街道、中梁山街道、石桥铺街道、石桥镇、九龙镇、华岩镇、白市驿镇、含谷镇、走马镇、金凤镇、石板镇、巴福镇、陶家镇、西彭镇、铜罐驿镇。

渝北区：人和街道、龙溪街道、大竹林镇、鸳鸯镇、礼嘉镇；回兴街道、双凤桥街道、双龙湖街道、沙坪镇、石坪镇、悦来镇。

巴南区：李家沱街道、花溪镇、南泉镇；鱼洞街道、一品镇、28 界石镇、惠民镇、南彭镇。

北碚区：天生街道、朝阳街道、龙凤桥镇、北温泉镇、歇马镇、施家梁镇、蔡家岗镇、童家溪镇、东阳镇。

二、渝府[2002]79号即《重庆人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》。

三、渝府发（2004）43号即《重庆市人民政府关于进一步贯彻落实国有土地使用权级别基准地价和土地出让金标准的通知》。

四、渝府发（2000）76号即《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》。

五、基本概念

（一）建设用地使用权价款

土地所有者按照所有权与使用权分离的原则，将建设用地使用权依法交与土地使用者使用，由土地使用者向土地所有者缴纳的土地成本及所有权收益的价格总和。

（二）净出让建设用地面积

建设用地是指规划用地范围线内建设项目的土地。净出让建设用地面积不包括城市道路红线内的道路用地面积。若出让的土地系成片开发的，如地块控规已确定开发单元的以开发单元道路红线围合的面积作为净出让建设用地面积；如无地块控规的，按 29 规划部门给定的建设用地边线量算净出让建设用地面积（小区内城市干道，以及城市公共绿化用地除外，但含小区道路、以及纳入小区绿化指标的绿化用地等）。

（三）计价建筑面积

在项目竣工验收前，以规划部门在有偿使用方式供应的土地上依法核定的建筑面积作为计价面积计算的依据，该计价面积是测算土地出让金（收益）的依据。

在项目按照法定程序竣工验收后，以具有相应资质的测量机构出具的测量报告所提供的建筑面积作为计价面积的结算依据，若土地出让合同约定的计价面积大于竣工验收测量的建筑面积时，以土地出让合同约定的计价面积作为结算土地出让金的计价面积。

凡±0.000标高以下的建（构）筑物（含地下层）纳入计价建筑面积计算。

（四）地下建筑

地下建筑是指建设用地范围内建筑物臵于室外地坪设计标高以下且周边完全被掩埋的部分。

（五）土地出让纯收益

土地出让纯收益系宗地按有关法律法规规定依法出让后，土地成交价格（含成本）中扣除依法确定的成本后的余额。即土地 30 出让纯收益包括测算的出让金与土地成交后的增值额之和。

（六）新增国有土地

新增国有土地是指农民集体所有的土地依法征收（用）国有土地后未供应的部分土地。

（七）联体商业用房

联体商业用房是指主体建筑中楼下为商业楼上为非商业用房的整体建筑。若商业用房远离主体建筑，或虽与主体建筑相连，但可与主体建筑分割开，且不影响安全的建筑称为非联体商业用房。